從熊市到牛市，中間還隔著一個(gè)馬市！

現(xiàn)在，已經(jīng)真正進(jìn)入馬年。

新的一年，人們又有了新的期待和希望。

馬這個(gè)生肖很好，帶馬字的成語幾乎沒有貶義的，馬到成功、一馬當(dāng)先、萬馬奔騰……這是一種強(qiáng)心理暗示。

對(duì)樓市來說，很應(yīng)景也很玄學(xué)，今年會(huì)是一個(gè)典型的“馬市”！

牛市、熊市大家都比較熟悉，馬市則相對(duì)陌生。

在股市語境里，牛市、熊市、馬市是三種市場(chǎng)趨勢(shì)，分別對(duì)應(yīng)上漲、下跌和橫盤。

馬市對(duì)于股市來說最沒勁，但對(duì)于當(dāng)下的樓市來說卻是最好的，只要價(jià)格平穩(wěn)，就會(huì)供需兩旺。

有太多的置業(yè)、置換需求在觀望。

今年年初365房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)做的買房人調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：

去年有六成的人選擇了觀望，大都恐懼房價(jià)下跌，但也明確表示只要價(jià)格企穩(wěn)就出手。

必須要承認(rèn)，樓市基本面過頭了。

如果有人認(rèn)為基本面還要下行，那不是傻就是壞。

天津的新房銷售面積已經(jīng)降到0.5平米/人/年，正常值是0.8-1.2。

作為18000億GDP的城市，新建住宅交易額要占到10%，也就是1800億，而去年才1145億。

天津有5億平米的存量住宅，其中25年房齡以上的占一半，帶電梯的也不到一半，改善需求不可謂不大。

天津500萬戶家庭，只有1%的家庭在買新房，正常值應(yīng)該在2%左右，是因?yàn)橘I不起嗎？

恰恰相反，天津房價(jià)從2017年的最高點(diǎn)到現(xiàn)在整體降了一半。

市區(qū)很多二手房價(jià)格已經(jīng)低于地價(jià)，環(huán)城遠(yuǎn)郊甚至有二手房低于“磚頭價(jià)”在賣。

大多數(shù)區(qū)域房價(jià)已經(jīng)回到2015年年底。

而2015年底天津住戶存款才8877億，截止到2025年年底，住戶存款已經(jīng)到了2.61萬億，將近3倍！

二手房均價(jià)降到了1萬整，房價(jià)收入比降到了6，對(duì)于天津的城市發(fā)展水平來說，8都是合理的。

從商品銷售規(guī)律來說，價(jià)格降一半，銷量應(yīng)該翻一倍。而樓市卻是價(jià)格打?qū)φ郏N量仍降一半！

所有不合理的事物只能在中午出現(xiàn)——

因?yàn)樵缤矶紩?huì)被糾正，經(jīng)濟(jì)規(guī)律叫均值回歸，社會(huì)規(guī)律叫物極必反。

春節(jié)前，半夏投資創(chuàng)始人李蓓對(duì)房地產(chǎn)給出新的觀點(diǎn)，半年內(nèi)地產(chǎn)將出現(xiàn)“十年一遇的機(jī)會(huì)”。

因?yàn)槿珖鴺鞘袕?021年至今已調(diào)整5年，房價(jià)回調(diào)39%。

橫向來看，其他國家歷史上房價(jià)泡沫破裂后大都回調(diào)30-40%，時(shí)間為5-7年，調(diào)整時(shí)長、房價(jià)指標(biāo)已經(jīng)達(dá)到了國際平均水平。

2025年全國住宅新開工面積4.3億㎡，連續(xù)六年下跌；

跟巔峰2019年16.7億㎡相比，只剩1/4。折算人均面積約0.3㎡。

而早已過了城市化高峰期的美國，2023年的人均住宅新開工面積依然還有0.65㎡。

可想而知，潛在供應(yīng)量在大幅下降。

二手房掛牌量也開始下降，租金回報(bào)率能覆蓋房貸利率，業(yè)主由售轉(zhuǎn)租的比例上升，投資性需求開始進(jìn)場(chǎng)，供需關(guān)系正在改善。

基本面OK了，現(xiàn)在其實(shí)就差情緒面的修復(fù)，這需要導(dǎo)火索。

作為媒體從業(yè)者，我看重輿論變化，現(xiàn)在輿論的整體基調(diào)是房價(jià)不能再跌了。

副作用著實(shí)太大了，跟前些年“一鯨落萬物生”形成180°轉(zhuǎn)彎。

政治，就是要代表多數(shù)人的憤怒。

年后，我們將會(huì)看到宏觀政策端的力量。

天下苦熊市久矣，但從熊市到牛市，中間還隔著一個(gè)馬市。

從我們的角度來看，買方市場(chǎng)和賣方市場(chǎng)都會(huì)產(chǎn)生亂象，只有馬市才是最好的市場(chǎng)。

靜待年后馬市開張！