上海最保值的三種房子

　　經過過去幾年的房價下跌，我們發現：

　　有這么幾類區域，跌的幅度是最小的。

　　但是需要注意的是：

　　保值是相對的而非絕對的——

　　部分區域可能還會保值，但部分區域在后續遭遇補跌危險。

　　浦東產業區里的學區次新房

　　最典型的就是張江和前灘的學區商品房，二者的跌幅都不大，算是非常保值的存在：

　　張江核心區張集的次新學區房，張江湯臣豪園三期、四期目前成交均價依然在11-12萬（拋開特殊樓層），相比于2022年最高點13-14.5w的成交水平跌幅僅約15%，且這個價格水平依然遠遠高于2019年的小區9w左右的成交價水準。

　　相比于全市普遍從高位跌去25-30%的帶學區中產社區，這個表現已經相當保值。

　　前灘的價格表現更加夸張，比張江還要保值。

　　相信大家也刷到過，前灘可能是2025年上海樓市唯一一個價格沒有補跌的區域。

　　比如前灘的次新標桿中糧前灘海景壹號，成交價從前年929新政之后，一直維持在16w上下，即便到了最近年底也依然是這個單價水準成交。

　　這個單價相比于當年2022年巔峰的17.5-18萬，跌幅也僅有10%左右。

　　晶耀名邸一期作為標桿成交價水平也是如此，一直維持在16w左右。

　　晶耀名邸三期2025也有多套成交，雖然價格一直比不過一期，但是同樣的是成交價很穩定，一直也維持在14w上下。

　　無論是一期還是三期，相比于之前高位的成交價水平，跌幅也就是1.5-2w左右，大約10-15%的下跌比例。

　　前灘成交是有非常明顯的學區導向的：

　　2025年全年成交的232套房子里，一房116套，兩房53套，基本都是學區需求買入，二者占比接近總量75%。

　　其實說起來，浦東的這類產業區的核心區的次新學區房，價格能夠保值的原因很直觀：

　　浦東本身的樓市模型就是產業大于環線的邏輯，優質板塊都是好產業+好房子+好學校。

　　浦東形成這樣的選房邏輯，是因為浦東主力中產家庭購房者，大部分都是來來自核心產業區的三高人群：

　　高收入+高學歷+高比例的新上海人。

　　他們沒有太強的地段崇拜，大部分都是以上班的產業聚集區為核心地標選房——有非常強的地域集中性。

　　而他們的購房傾向性也很明顯：

　　1、絕對喜歡新房，喜歡電梯房。

　　2、大部分都是教育紅利受益者，都十分重視教育。

　　因此，他們的買房目標一直很清晰：

　　核心產業區附近（上班近、接孩子方便）+優質次新房+好學校。

　　而集合了以上幾點優勢于一體的板塊其實并不多，其中的標桿社區更是有限，因此一般帶著這種屬性的小區成交一般都挺“火熱”。

　　當然，并不是說只要有這三個要素房價就都能保值。

　　因為三個維度都會出現變化：

　　1、產業區有興衰，增長型的產業區才有增長的購買力，相對沒落的就會下行。

　　陸家嘴周圍和金橋周圍板塊價格降得厲害，和其產業變遷有巨大關系。

　　2、好房子會變老，變舊，逐漸跟不上時代。

　　尤其是這幾年浦東新房大供應，陸家嘴周邊的一圈商品房都被嚴重沖擊，甚至說被拋棄。

　　3、學區也會輪替——這點其實和產業變遷也相關。

　　以前浦東最好的學校都在陸家嘴和金橋周邊，如今的浦東新三杰（張集、建平地杰、前灘華二）都在張江和前灘周邊——這也是主力中產群體變化帶來的“大勢所趨”。

　　綜上幾點，也就是為什么浦東很多曾經領漲的中產板塊如今成為了破落戶的緣由。

　　而前灘、張江在相對長的時間里，還會是產業發展的重心，很難沒落；

　　而學區需要用成績驗證，一般來說少說三年，多說9年，新板塊想要快速取代這些學校還有一段時間去驗證。

　　因此，短期來看，這種板塊的保值性基礎不會出太大的問題——

　　無非是因為新房供應、大盤走勢帶來的震蕩罷了。

　　西南片區中環內次新房

　　很多朋友說我們說西南吹，徐匯吹。

　　但是從數據維度看，徐匯的次新房確實跌的少：

　　無論是中產社區，還是徐匯濱江的次新豪宅，都是同領域內跌幅最小的存在。

　　徐匯的眾多次新中產小區（10年以內房齡），之前高位普遍在15-16w的價格水平。

　　而隨著最近兩年的調整，其至少也能賣到13w+的水平，14-15w的成交也依然還有，整體跌幅基本在10-20%之間，可以說是相當的保值了。

　　而豪宅領域來看也是如此：

　　徐匯濱江的豪宅，成交單價普遍相比于最高點跌幅也不過20%，相比于今年年初成交價甚至基本持平。

　　當然，徐匯中產社區和豪宅社區堅挺的邏輯，有相通的原因，細看也有較大的區別。

　　徐匯次新房價格堅挺，底層原因還是兩點：

　　1、購買力強但是好房子少：

　　西南片區（包括長寧、閔行、松江）的購買力十分強，無論是本地改善購買力還是新增的產業購買力都很強；

　　但是由于整個大區域發展的很成熟，徐匯外環內地區，長寧全域、閔行的近市區地段能開發的地塊有限——

　　近十年開發的房齡比較新的次新房就非常少，因此就是形成了相對的稀缺。

　　像徐匯中環內，除了徐匯濱江的豪宅，這些年二手市場可交易的二手房小區也依然就那幾個：

　　尚匯豪庭、公園道壹號、徐匯天悅、鑫耀中城。

　　整體數量太少，供小于求，因此價格才如此堅挺。

　　實際上金虹橋、金匯幾個次新房也是如此，比如古北中央公園、古北悅公館價格也算是比較堅挺的，最新成交價依然在11-2w左右。

　　徐匯濱江的豪宅也是取代了長寧古北、徐家匯成為了冠絕西南的第一豪宅區，也是具備相對的稀缺性的。

　　2、徐匯價格體系在被主動抬高：

　　這點大家都知道，2025年上海新房價格跳漲，徐匯濱江地價到了13萬，新房價格直接抬到了18-19萬的層次，相當于給整個西南區域的市場抬了個轎子。

　　當然，徐匯濱江作為豪宅區，還是要靠全市的富豪接盤，這就是我說的差異所在：

　　實際上，今年徐匯濱江豪宅成交，很多都是來自于外區帶看，而非本區域的本地中介。

　　原因就在于全市2500-4000這個段位中，如果在新天地大部分買到的房子面積都很小，且部分房子房齡還特別老、或者品質不夠豪。

　　陸家嘴之前價格沒降的時候根本買不到九廬和凱旋門，這個預算選到的大部分都是“老破大”社區。

　　如果想要一個既有豪宅區地段、有資源的稀缺性，又有豪宅的面積和尺度，且品質還過的去的區域，那基本就只有徐匯濱江一個選項：

　　本質上是搶占了豪宅市場中的總價段生態位。

　　但是好都是過去的。

　　到了2026年，我認為徐匯無論是中產社區，還是豪宅社區，其價格可能都面臨補跌風險。

　　中產社區層面，一方面徐匯的次新房未來也會解禁，帶來一批新房源：

　　這對于徐匯的中產次新房價格必然有沖擊，尤其是是其中的100平小三房，將會受到正面沖擊——大戶型可能還好。

　　另一方面，徐匯的中產新房供應還在變多，植物園南側預計上市1000+套新房，南站南側、植物園北側地區，預計也有多塊住宅用地會入市。

　　這種情況下，徐匯的中產次新房估計也會補跌。

　　豪宅領域，一方面徐匯濱江今年是豪宅供應大年，嘉佰道上海、嘉佰道徐匯、中海云錦路項目都要上市，安瀾上海還有大量的待售房源，整體供應4000w以上的豪宅有1500套以上。

　　而另一方面，豪宅新房現在確實越來越難賣了，對二手房的擠壓也會更嚴重。

　　綜合倆看，徐匯這種情況下，短期內徐匯買房，無論是豪宅還是中產房，都得等待觀望一下。

　　偽豪宅

　　偽豪宅主要是指那些達不到豪宅品質，卻賣到了豪宅價格的產品。

　　他們雖然偽，但是的確成交價格在目前這個階段還是非常保值的。

　　比如典型的偽豪宅瑞虹新城七八九這三期，2025年成交價依然在13-14w上下（非觀景戶型），相比于之前最高位15-16.5w去看，實際的跌幅也就是15%。

　　像馬當路的永業公寓，一期成交價依然13w+，二期成交價依然15-16w，相比于最高峰一期15w，二期17-18w的水平去看，其實跌幅也只有15%左右。

　　這類房子的價格堅挺，主要有兩點原因：

　　1、階段性的供應稀缺：

　　近些年市中心新房全面豪宅化，核心地段買中產住宅新房幾乎沒有。

　　考慮所謂的次新房的話，其實大部分都是2005年之前的房齡，產品和今天新房的差距很大。

　　因此，房齡相對較新、地段相對不錯的市區板塊、中產定位次新房，價格依然處于一個較高的位置上，甚至和部分豪宅單價比肩。

　　類似的情況其實也可以帶入一些中環上的板塊最標桿社區中，比如大寧金茂府之前賣16w基本也是這個原因。

　　2、補跌的進度還沒有輪到這類房子。

　　2025以來，上海樓市整體的市場補跌趨勢是自下而上的，剛需最先補跌，然后輪到初級中產社區（800-1200w），1500w以上的很多區域價格依然扛著還沒降下來，簡單說就是時機未到。

　　因此，這類房子目前看起來也很保值——但是我認為這個保值可能并不長久。

　　一方面，市區新房現在正在大量供應，市區的中產定位但是品質極佳的好房子真的越來越多了。

　　尤其是北上海，大量的12-16w單價改善定位新房供應，直接沖擊像瑞虹新城、大寧金茂府這種上一個時代的中產標桿。

　　因此我們可以明顯看到，到了2025年年底，瑞虹新城的價格就有些扛不住了，7期、8期成交價都掉到了12w附近。

　　大寧金茂府近期成交了一套6樓的153平大三房，總價僅1520w，相比于最高點15w的成交價直接跌去三分之一。

　　當然，這種沖擊可能對于永業公寓這種好地段的房子沖擊還沒有那么大——

　　但是就要提到另一方面，豪宅價格也開始補跌了，而且大趨勢上今年會全面補跌，這就對核心區次新房有正面沖擊了。

　　2026年開年以來，二手豪宅雖然成交回暖了，但是大部分都是以價換量：

　　復興瓏御成交價僅16w+，濱江凱旋門一期成交多套都低于14w單價，翠湖一二三期也有多套16w+成交。

　　大趨勢上，今年豪宅肯定是要補跌的——因為二手掛牌率太高了，而新房豪宅也進入分銷市場不好賣了，上海的豪宅神話已經破了。

　　這種情況下，豪宅降價必然擠壓市區中產定位的高單價偽豪宅補跌：

　　之前2000多萬買中產偽豪宅，現在加兩百萬預算買真豪宅，大家自然會用腳投票。

　　因此，其實永業公寓（近期一期低區11w+成交）也好、包括老靜安的豪景苑（中樓層11w+，高區12w+），最近的成交價格有了明顯的補跌。

　　這種情況下，如果預算到位我們也更加建議大家關注豪宅的撿漏機會。

　　畢竟偽豪宅的問題就在于不入富豪眼，爆發力不及真豪宅。

　　同預算，為何不選一個爆發力更強的標的？

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