北京買房：理清思路，購(gòu)房建議1806

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我有一套房（兩居室）在東城學(xué)區(qū)，我也看到溢價(jià)很高了，比朝陽(yáng)的同樣老破小貴的多，溢價(jià)至少3萬(wàn)多。但我也在糾結(jié)是否賣掉，一是想看看出生率是否反彈，二是也考慮一件事，就是在現(xiàn)在，買學(xué)區(qū)房是多校派位的，而如果孩子少了就會(huì)不派位了，那學(xué)區(qū)房的含金量應(yīng)該上升吧？

A：

1、出生率有可能反彈，或者說(shuō)大概率反彈，但得看這周期是多長(zhǎng)時(shí)間了？從2025年的出生率來(lái)看，入學(xué)低谷期至少持續(xù)到2031年。另外如果參考日韓新加坡等國(guó)，都是一直在低位徘徊，說(shuō)好聽(tīng)的是平穩(wěn)，但其實(shí)是屢創(chuàng)新低，至今都沒(méi)走出周期呢。

2、孩子少了不派位，導(dǎo)致含金量上升，這話部分正確。或者說(shuō)這結(jié)果將是什么？必定是原本就優(yōu)質(zhì)的資源繼續(xù)稀缺，而本身不算太優(yōu)質(zhì)的就不受追捧了唄。

也就是說(shuō)，商品價(jià)格是由供需關(guān)系決定的，在整體需求減少之后，整體溢價(jià)水平也會(huì)降低。但降的更多的是普通資源，好資源才永遠(yuǎn)稀缺呢，也才有可能保住溢價(jià)。

這其實(shí)就跟整體的樓市似的，瘋狂的時(shí)候全國(guó)都漲，三四線小城漲的比京滬深還多。但退潮之后呢，大多數(shù)小城的跌幅都比京滬深大，而北京這種城市雖然也降了，但仍然很貴，仍然有溢價(jià)，而且回暖時(shí)的表現(xiàn)也會(huì)比小城市更強(qiáng)。

3、這可以參考幼兒園。自從2010年前后開(kāi)始，也就是高峰期的孩子入園開(kāi)始，就出現(xiàn)了連夜排隊(duì)的新聞，民辦的漲價(jià)，公立的要托關(guān)系的新聞也屢見(jiàn)不鮮。而這些多付出的時(shí)間精力和人情，也都算溢價(jià)吧？

但自從2017年高峰期之后呢，從戴上口罩那年開(kāi)始，連夜排隊(duì)的新聞似乎消失了吧？很多幼兒園甚至是關(guān)停并轉(zhuǎn)，沒(méi)關(guān)門的也在搞促銷拉人頭兒。也就是說(shuō)，本來(lái)不太強(qiáng)的幼兒園的溢價(jià)，消失了。

但也有部分幼兒園還是很搶手的，比如藍(lán)天北海一類的，照樣要托關(guān)系找門路。還是這句話，只有好資源才永遠(yuǎn)稀缺。

4、總之這是我的觀點(diǎn)，也是韓國(guó)日本和臺(tái)灣省的先例，出生率降低之后，都是牛校繼續(xù)受追捧，至少保住了一部分溢價(jià)，而普通學(xué)校就沒(méi)譜兒了。所以看您家房子對(duì)口的學(xué)校吧，牛校就留著，普校就自己判斷。

另外也看房子的品質(zhì)，畢竟房子是用來(lái)住的。在入學(xué)孩子減少+整體溢價(jià)下降之后，居住需求會(huì)更被重視，宜居的房子會(huì)更被追捧，因?yàn)樾詢r(jià)比提升了。所以看您家的小區(qū)品質(zhì)+戶型面積了，宜居就留著，不太宜居也是自己判斷。

僅供參考。

二

Q:

我回家過(guò)年了，但是有點(diǎn)不踏實(shí)，擔(dān)心北京房?jī)r(jià)突然上漲，等我回來(lái)會(huì)不會(huì)晚了？主要是那個(gè)叫**的大V一直唱漲，信誓旦旦的說(shuō)再不買就晚了。我本來(lái)不是太在意，但這幾天研究貝殼的發(fā)現(xiàn)了幾個(gè)現(xiàn)象：去年十月我第一次關(guān)注全北京的掛牌量是13.88萬(wàn)，但今天突然發(fā)現(xiàn)只有11.91萬(wàn)了。少了整整2萬(wàn)套房源。而且海淀從1.6萬(wàn)猛然降到1.3萬(wàn)了。是被買走還是業(yè)主下架了？而且海淀在去年年底時(shí)均價(jià)是7.2萬(wàn)，今天竟然7.3萬(wàn)了。

最讓我擔(dān)心的是，我關(guān)注的14套房源竟然有兩套成交了，可能就在這半個(gè)月之內(nèi)。所以我想知道這些變化的真實(shí)性，最重要的是春節(jié)后北京房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)大漲，我很擔(dān)心。

A：

1、您上次不是問(wèn)的我都是豐臺(tái)的房子嗎？怎么又關(guān)注海淀了？我認(rèn)為是沒(méi)必要太糾結(jié)，反正在我看到的數(shù)字是豐臺(tái)幾乎沒(méi)漲，所以就算海淀房?jī)r(jià)又什么變化也無(wú)所謂，未必影響到豐臺(tái)，至少?zèng)]那么快。

而且您上次主要問(wèn)的是豐益花園的，這種既不是學(xué)區(qū)房，也不是次新商品房，就算是有行情也不會(huì)領(lǐng)漲的，一般都排在行情中間。所以甭自己嚇唬自己吧，房?jī)r(jià)大漲的年代過(guò)去了，我反正不相信能有突然的行情。

2、掛牌量下降是真的，北京最高峰到過(guò)16萬(wàn)左右呢，現(xiàn)在頂多13萬(wàn)吧。其中大部分都是下架了，業(yè)主覺(jué)得價(jià)格不合適，那就一邊等行情一邊收租金唄。每次低谷期都是這種情況，畢竟這里是北京，很多業(yè)主會(huì)在潛意識(shí)里估算自家房產(chǎn)的底線價(jià)值的。

3、海淀的均價(jià)上漲也未必，我看了幾家機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，只能說(shuō)沒(méi)再跌吧，但也肯定不算明顯的上漲。

之所以有7.2vs7.3？大概率是7.29vs7.30，也就是表面看上去是漲了1000，其實(shí)只不過(guò)漲了100。而且還有可能是短期波動(dòng)，等過(guò)幾天再看或許又成7.2萬(wàn)了。

另外在任何時(shí)期，都是便宜的房源先被賣掉。很多時(shí)候的所謂房?jī)r(jià)上漲，其實(shí)是賣掉了幾套低價(jià)房子而已。剩下的房?jī)r(jià)并沒(méi)有變，但在統(tǒng)計(jì)上讓人感覺(jué)房?jī)r(jià)漲了。

4、房源成交這是正常現(xiàn)象。因?yàn)槟瓷系目隙ㄊ俏锩纼r(jià)廉的，那別人也會(huì)發(fā)現(xiàn)唄，覺(jué)得合適就買了很正常。再有北京大多數(shù)年份都會(huì)出現(xiàn)小陽(yáng)春，尤其是學(xué)區(qū)房，最后一批家長(zhǎng)突擊買房。今年是春節(jié)晚，所以有人在節(jié)前買房還是正常，買完了就踏實(shí)過(guò)年了，免的像您似的不踏實(shí)。

5、總之我沒(méi)看到北京房?jī)r(jià)明顯上漲，成交量也不算大幅上漲，所以您沒(méi)必要太糾結(jié)。而且如關(guān)注的還是豐臺(tái)的房子，那就更沒(méi)必要糾結(jié)了，肯定不會(huì)領(lǐng)漲的，等您回北京不會(huì)錯(cuò)過(guò)什么。

僅供參考。

三

Q:

坐標(biāo)北京方莊，10AM新坐標(biāo)小區(qū)。優(yōu)勢(shì)是緊鄰二環(huán)，交通優(yōu)勢(shì)明顯。目前價(jià)格4.5萬(wàn)，31平140萬(wàn)，應(yīng)該已經(jīng)處在超跌區(qū)間，是否建議買入？投資性如何？

A：

1、新坐標(biāo)，這是典型的小戶型公寓，買來(lái)自住更合適，出租的話租金收益率也相對(duì)高。但這種房的投資性普通吧，大多數(shù)都不算強(qiáng)。或者說(shuō)如果超跌，那短期三兩年的投資性還可以，長(zhǎng)期的話能不再落后大盤就算贏。

這套31平的租金多少？如果高于3500則可以算超跌，高于4000肯定算超跌。這讓當(dāng)?shù)刂薪榻o估算一下吧，租金越高說(shuō)明租售比越低，性價(jià)比也就越高。

2、不過(guò)考慮好，這地段兒雖然算方莊，但卻是朝陽(yáng)區(qū)的轄區(qū)。也就是說(shuō)，這地段兒是典型的兩區(qū)交界，屬于朝陽(yáng)但緊鄰豐臺(tái)，那在規(guī)劃和配套方面是很難得到朝陽(yáng)的支持的，主要就是學(xué)校。

而且以后的規(guī)劃也比較難，畢竟有鐵道阻隔呢，人家之所以弄了個(gè)“弘善公園”，就是因?yàn)椴缓靡?guī)劃，所以索性弄個(gè)隔離帶。

再加上這是小戶型公寓，所以目標(biāo)客群相對(duì)窄，只適合單身或沒(méi)孩子的，再有就是適合投資客。這些人群對(duì)價(jià)格相對(duì)敏感，所以從投資角度來(lái)說(shuō)不太好抬升價(jià)格。也正是因?yàn)檫@些年的價(jià)格走勢(shì)偏弱，所以二環(huán)邊的次新房才這個(gè)價(jià)格。

3、是否買入我不好建議，先問(wèn)問(wèn)當(dāng)?shù)刂薪椋醋馐郾仁欠裾娴某耍司蛽炻﹥海瑳](méi)有的話那就再找找合適的。另外如果主要目的是自住和出租就買，投資的話只能說(shuō)短期合適，長(zhǎng)期未必占優(yōu)。

僅供參考。

四

Q:

如果山水文園現(xiàn)在有套170平三居室低價(jià)轉(zhuǎn)讓，單價(jià)7萬(wàn)總價(jià)1200萬(wàn)，中間樓層南北通透豪華裝修（十年），換做是您是否買下？公司名義合適嗎？

A：

1、換做我？7萬(wàn)，不算吸引力太大。主要是這種大戶型豪宅的流動(dòng)性弱，出手的時(shí)候不好賣，一旦入手的話有可能炒房炒成房東了。

所以如果是想投資這種房，那常規(guī)建議是低于市場(chǎng)價(jià)20%才合適，也就是8折左右或以下，這才差不多吧。畢竟這種房如果拍賣的話一般也就85折，尤其是這種行情沒(méi)轉(zhuǎn)暖的時(shí)期，犯不上投入這么大的資金。

2、裝修的話不算價(jià)值，十年了，從投資角度可以看作價(jià)值歸零，沒(méi)人會(huì)為裝修買單的。就算是真的喜歡，那絕大多數(shù)也會(huì)用不喜歡來(lái)當(dāng)砍價(jià)借口。

3、加上用公司名義就更不買了，契稅+房產(chǎn)稅什么的都得算成本，我反正犯不著買這種房。主要是山水文園本身就不算投資房。或者說(shuō)小區(qū)和房子確實(shí)很好，很宜居，但這是南城地段兒，不太適合這種豪宅，有點(diǎn)兒算錯(cuò)配，價(jià)格走勢(shì)也就一直偏弱。

4、總之換做我是肯定不買的，價(jià)格不算撿漏兒，地段兒不算強(qiáng)，跟小區(qū)搭配也不合適，用公司名義又成本高，還流動(dòng)性弱，那我的投資優(yōu)勢(shì)在哪里？

僅供參考。

關(guān)注“章哥說(shuō)買房”公共號(hào)，有房產(chǎn)相關(guān)問(wèn)題可以向我提問(wèn)。