為什么地段+小區(qū)+房子都很宜居的別墅，價(jià)格走勢(shì)卻明顯落后大盤？

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

作為**別墅的業(yè)主，我對(duì)本小區(qū)的嚴(yán)重貶值感到非常的不解。要知道當(dāng)年開盤時(shí)，無(wú)論市場(chǎng)還是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部對(duì)本別墅區(qū)都是非常看好的，預(yù)計(jì)單價(jià)至少在10w以上，后來(lái)是因?yàn)橄迌r(jià)才壓制為8w的。也就是我們當(dāng)初買房的一期業(yè)主吃到了20%的市場(chǎng)紅利，相當(dāng)于原始股。但在之后這十年中的房?jī)r(jià)最高不過(guò)沖擊到10w左右，然后一路下跌直到現(xiàn)在的7w紅線了，全部破發(fā)。這是為什么？

我當(dāng)然不是炒房客，當(dāng)年買這套聯(lián)排只是為了自住的改善，圖的是面積大能安排好全家聚居。然后更重要的是小區(qū)業(yè)主們的層次都很高，以各行業(yè)精英為主，這無(wú)論是生活還是對(duì)孩子教育都非常有益。

但我們畢竟也是工薪一族，當(dāng)時(shí)是賣掉了北京一套和老家（蘇州）的兩套房才換到**別墅的，而且還貸款*百萬(wàn)，至今仍然在還，卻要面臨房?jī)r(jià)的重大損失。而且如果我們當(dāng)年不賣房，如今的房?jī)r(jià)至少已經(jīng)翻番了，所以我們目前所處的狀況是雙重貶值。心理上也讓人非常的沮喪，對(duì)后期甚至晚年的生活都有些擔(dān)心了，擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，等我們還完貸款或許小區(qū)都貶值的不成樣子了。

章哥：

1、我先是表示理解吧，您代表了很多別墅業(yè)主的疑問(wèn)，都是不理解為什么地段+小區(qū)+房子都很好很宜居，但就是價(jià)格走勢(shì)為什么明顯落后大盤了？

2、其實(shí)簡(jiǎn)單的一句話就是：商品的價(jià)格由供需關(guān)系決定。這“價(jià)格”不僅指您現(xiàn)在想賣房時(shí)的，也包括您當(dāng)年買房時(shí)的。

當(dāng)年開盤時(shí)為什么房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)和市場(chǎng)都認(rèn)為這價(jià)格能10萬(wàn)+？主要因?yàn)槿c(diǎn)，一是產(chǎn)品好，二是成本高，三是營(yíng)銷做的好。而做生意最重要+最獲利的環(huán)節(jié)就是營(yíng)銷，只有營(yíng)銷做的好，才能聚集到最多的目標(biāo)客群，也才能賣出更高的價(jià)格。

當(dāng)然，從表面上看，開發(fā)商的營(yíng)銷成本并不高，比例甚至低于普宅樓盤。但是，能買的起別墅的客群總量也不大啊，所以別墅開發(fā)商用的都是精準(zhǔn)營(yíng)銷，是把錢花在刀刃兒上了。

過(guò)去都是在酒店機(jī)場(chǎng)和高檔消費(fèi)場(chǎng)所做廣告，現(xiàn)在則更是細(xì)致到用手機(jī)型號(hào)和消費(fèi)記錄來(lái)確定客群。所以看上去沒怎么推廣，開盤時(shí)來(lái)的人也不是太多，但其實(shí)是把能買的起+感興趣的群體都給找來(lái)了，這才能烘托氣氛賣出更高的價(jià)格。

3、再一點(diǎn)，別墅小區(qū)之所以開盤定價(jià)高，就是因?yàn)榇蠹叶颊J(rèn)為值這個(gè)價(jià)格，背后認(rèn)可的就是品質(zhì)好+成本高了。但是，既然有這兩點(diǎn)，那開發(fā)商就必定賺到了超額的利潤(rùn)，否則誰(shuí)下這么大工夫啊？

您或許會(huì)說(shuō)不對(duì)，開發(fā)商是上市公司，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)是公開的，他們的利潤(rùn)并不算多高啊。您說(shuō)的對(duì)，但是您忽略了背后最大的+隱形的開發(fā)商，那就是土地方。之所以開發(fā)商的利潤(rùn)不高，那是因?yàn)樽畲罄麧?rùn)被有權(quán)規(guī)劃+征地+整理+拍賣的土地方拿走了，人家可從來(lái)不公布數(shù)據(jù)的。

打個(gè)比方就是黃金價(jià)格，現(xiàn)在動(dòng)輒上千一克，您認(rèn)為是賣黃金首飾的賺錢多，還是家里有礦的賺錢多？

而既然是商品價(jià)格中有了炒高+超高的利潤(rùn)，那意味著什么？意味著價(jià)值被透支唄，原料方+生產(chǎn)銷售商已經(jīng)拿走了未來(lái)的升值空間，您作為高價(jià)買單的，可不就得無(wú)奈的站崗嘛。

4、還有，中國(guó)不是歐美，北京也不是紐約，百姓們對(duì)別墅這種產(chǎn)品是不太認(rèn)可的。很多家庭不是買不起，而是覺得沒必要+使用成本不劃算。

別墅的物業(yè)費(fèi)+維護(hù)費(fèi)+裝修費(fèi)+能源費(fèi)都是普宅的N多倍，喜歡的人是真喜歡，但成本也是真高。而且很多住過(guò)別墅的并不喜歡，比如夏天的蚊蟲，秋冬的塵土，爬樓梯的麻煩，空間的打掃，家庭成員溝通的不便等等，讓很多住過(guò)的人都未必想再住了，覺得既麻煩也累人，想不麻煩又得花很高的費(fèi)用。

所以別墅在二手市場(chǎng)上的流通性并不強(qiáng)，至少到目前一般，就是因?yàn)榻邮苓@種產(chǎn)品的不多。大多數(shù)業(yè)主都是首次置業(yè)，連續(xù)購(gòu)買別墅的那真的得是真喜歡的有錢人了，數(shù)量并不多的。

5、簡(jiǎn)單就是這些情況吧。之所以當(dāng)年的價(jià)格高，是因?yàn)橥恋胤?開發(fā)商拿走了超值的利潤(rùn)，透支了之后很多年的價(jià)格。而開發(fā)商當(dāng)年是利用精準(zhǔn)營(yíng)銷，聚集到了大量準(zhǔn)客戶，從而推高了價(jià)格，還讓買家覺得占便宜了。

而之所以是十多年過(guò)去別墅的價(jià)格走勢(shì)不好，除了價(jià)值被透支，也因?yàn)橘?gòu)買人群不足，很多了解別墅的家庭不愿意購(gòu)買了。而愿意購(gòu)買的都心氣兒很足，都追求新小區(qū)呢，有錢而愿意購(gòu)買二手別墅的也并不多。

6、但您也沒必要太糾結(jié)，房子是用來(lái)住的，只要自己喜歡就算實(shí)現(xiàn)了愿望，其他的都是副產(chǎn)品。而且別墅也不至于持續(xù)貶值，畢竟居住體驗(yàn)是現(xiàn)實(shí)存在的，只是接盤的不是很多，導(dǎo)致價(jià)格走勢(shì)弱了一些而已。這種產(chǎn)品以后最好的走勢(shì)是有可能不再落后的，或許能跟上大盤的平均升值。

僅供參考。

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