高盛最新研報：10%跌幅斬殺線，決定樓市的最終走向

如果以平均值計算，樓價距離2023年的價格高點下跌了20%左右

如果以城市能級計算，二三線城市的樓價回潮至2016年前后，平均跌幅超過30%

如果以城市區(qū)域劃分，絕大多數(shù)三線以上城市的跌幅超過40%

然而，內(nèi)地樓市為什么沒出現(xiàn)大規(guī)模斷供潮？

2026年2月12日，Goldman Sachs Asia Economics Research高盛亞洲經(jīng)濟研究部門發(fā)布了最新的中國房地產(chǎn)市場研究報告

報告核心觀點——

如果再下跌10%，樓市很可能遭遇殘酷的斬殺線

這份報告給出的結(jié)論，比很多唱空派想象得冷靜，也比很多樂觀派以為的危險得多。

如果以30%的平均首付比例，當(dāng)房價下跌超過三成的時候，已經(jīng)事實上的0資產(chǎn)；而超過40%，業(yè)主持有的房地產(chǎn)將資不抵債；

然而，這里的樓市并沒有出現(xiàn)像西方那樣大規(guī)模的斷供潮，且即便銀行的凈息差已經(jīng)低于1.8的警戒線，國內(nèi)銀行的表現(xiàn)依舊穩(wěn)健；

高盛報告指出，真正能夠引爆房地產(chǎn)系統(tǒng)性危機的，從來不是房價下跌本身，而是負(fù)資產(chǎn)。

高盛選取了北上廣深和天津成都六個城市作為樣本；數(shù)據(jù)顯示，從各自高點到2025年，六城平均房價跌幅已經(jīng)接近30%，其中天津接近腰斬，北京、上海、廣州、深圳普遍在25%到35%之間，成都相對穩(wěn)定但也出現(xiàn)兩位數(shù)回調(diào)。這已經(jīng)不是“技術(shù)性調(diào)整”，而是一輪典型的大周期下行。

既然價格跌幅深度超過了平均首付，為什么斷供潮沒有出現(xiàn)呢？

核心原因在于2021年之前的高首付比例。

高盛樣本數(shù)據(jù)顯示，2021年之前買入的，雖然房價已經(jīng)大幅回調(diào)，但平均仍保有至少20%左右的凈資產(chǎn)緩沖空間，遠未進入系統(tǒng)性負(fù)資產(chǎn)區(qū)間；

真正壓力最大的，是2021年至2023年高位入場者，這一群體已經(jīng)被價格回落吞噬了大約三分之二的首付價值，但在多數(shù)城市仍處于“接近歸零而尚未普遍為負(fù)”的狀態(tài)。

這不是解釋過去，而是對未來樓市走向的直接推演。

高盛構(gòu)建了不同情景下的價格變化對樓市的影響——

如果2026年房價再下跌5%，負(fù)資產(chǎn)比例變化極為有限，對系統(tǒng)幾乎不構(gòu)成沖擊；

如果跌幅擴大至10%，多個城市的負(fù)資產(chǎn)家庭比例將開始明顯躍升；

一旦下跌15%到20%，負(fù)資產(chǎn)群體將出現(xiàn)陡峭式增長，不再是緩慢爬坡，而是跳躍放大。

10%，成為樓市極大可能存在的風(fēng)險線。

在過去樓市深度調(diào)整的五年間，房地產(chǎn)的估值泡沫已經(jīng)被擠凈，下跌的三成是資產(chǎn)的重新定價和價格向價值的回歸；

而接下來的10%，才是決定是否進入負(fù)資產(chǎn)區(qū)域空間。

如果樓市價格能穩(wěn)住，房地產(chǎn)將進入漫長的調(diào)整空間，資產(chǎn)價格重新被定義，錨定物和長期國債收益率的平衡；

如果失守10%，樓市的修復(fù)之路可能更久一些；

資產(chǎn)價格長期承壓、財富效應(yīng)消退、年輕人購房預(yù)期改變、地方財政與銀行體系修復(fù)周期可能更長。

2026，決定了樓市向上，還是向下。

跌幅收窄，可能是今年最好的結(jié)果。