首批商業不動產REITs審核問詢出爐，有何特點？

春節前后，首批商業不動產REITs項目經歷了申報受理到反饋問詢的快速進程。節前，相關項目陸續申報并獲受理；節后一周內，上海地產、錦江、唯品會等3單項目的反饋意見便掛網披露。

這一高效進展，彰顯了市場對商業不動產REITs項目盡快平穩落地的熱切期待，也體現了監管部門在推動REITs市場發展中的積極作為。

堅守合規底線 保障穩健運行

合規是商業不動產REITs發展的底線。記者注意到，在此次反饋問詢中，監管部門對影響資產持續有效運營、轉讓合法有效性等重大合規問題絕不含糊，堅決守護資產合規底線。

關鍵合規手續是監管關注的重點。對于一單存在消防驗收等關鍵手續未取得的項目，反饋意見明確問詢合規手續的齊備性。由于消防驗收關乎資產的合法存續與有效轉讓，監管要求必須補辦相關手續或取得主管部門出具的合規意見。

同時，轉讓限制問題也受到嚴格審查。首批項目中，個別資產存在土地出讓合同對股權轉讓有告知要求，或產權證書附錄記載項目用途限制等情況。監管部門細致拆解，詢問是否已書面告知土地出讓方、出讓方有無異議以及證書表述是否構成轉讓限制等，要求信息披露文件需對解除轉讓限制安排向投資者詳細說明，以確保資產轉讓的合法有效性。

此外，從首批項目反饋意見中可以看出，商業不動產REITs的合規性要求不限于底層資產手續的合規性，還涵蓋影響產品運行的各個方面。監管部門還對參與主體、產品發行交易、資金使用分配等事項是否符合合規性要求進行問詢，切實保障投資者合法權益。

聚焦資產質量 夯實發展根基

資產質量是商業不動產REITs的根本，決定著產品的成色。REITs市場要實現高質量發展，必須重視產品的投資價值，實現資產和資本的協同效應。項目反饋意見顯示，監管部門對資產質量與價值的關注，貫穿了從資產范圍到運營能力再到治理機制的每一個環節。

資產邊界是否清晰至關重要。例如，一單項目中的外擺經營點位被重點關注，其權屬及收入是否納入項目公司成為關鍵問題。盡管外擺攤位收入占比可能不高，但權屬模糊會導致現金流歸屬不確定，因此需先盤清資產“家底”。

運營數據和租約租戶是資產質量的重要體現。監管部門對相關項目聯營商戶的收入保底條款可持續性、商戶續租率以及未來競品對客流的影響等問題進行問詢，通過對租金收入穩定性的穿透式審視，確保投資者看到的是真實可靠的現金流。

運營管理機制則是資產質量長期穩定的保障。對于一單基礎管理費收取比例低于歷史人工成本占比的項目，監管追問費率合理性、激勵是否到位等問題。良好的運營激勵約束機制能將運營管理團隊與投資者利益綁定，為資產價值筑牢“護城河”。

把握審核尺度 助力長遠發展

合規與質量是基礎，而把握好審核尺度則是推動商業不動產REITs市場發展的關鍵。多位業內人士表示，首批反饋意見較為清晰地展現了監管部門對資產合規性審核“嚴而有度”的總體思路，可以總結為重大性和建設性兩項原則。

重大性是合規審核的導向。對于合規問題，監管部門依據是否影響資產合法有效轉讓和運營持續性穩定性來判斷其重大性，進而采取不同處理方式。如消防驗收等關鍵手續缺失需嚴格整改，非關鍵合規手續則在評估重大性后差異化處理，避免“一刀切”，保障市場效率與活力。

建設性是解決合規問題的路徑。合規審核旨在為產品創新與效率提升預留空間，服務市場健康發展。首批商業不動產REITs項目反饋問詢中，同樣能清晰地看到建設性原則。例如對于某些項目歷史加建中形成的合規手續缺失問題，監管以是否獨立產生現金流、面積占比等量化指標為判斷標準，根據不同情況分別采取披露風險、設置緩釋措施或補辦手續等方式，體現了資本市場制度的包容性和適應性。

業內人士表示，首批商業不動產REITs審核問詢的出爐，是監管部門“嚴而有度、嚴而有方、嚴而有效”精準施策的體現。在我國REITs市場高質量發展的關鍵階段，堅持市場化、法治化改革方向，平衡好市場監管與發展的關系，方能筑牢風險防線，釋放市場活力，推動REITs市場更好地服務實體經濟高質量發展。

來源：經濟參考報