從萬博到馬場，越秀如何以一己之力改寫CBD格局？

昨天（2月25日），越秀以約236億元拿下馬場1期地塊，創下了廣州2010年以來拍地成交總額最高記錄！

這場史詩級拍地，讓全世界的目光都落在了越秀身上。

越秀能拿到馬場，資金和決心很關鍵，但前期深度參與也至關重要。

馬場位置是好，但土地權屬復雜，牽涉多方利益主體，導致閑置了20多年，一直到越秀介入，成為舊改做地主體，局面才打開。

很多人把馬場視為越秀在舊改項目的高光時刻，但如果把時間線拉長，就會發現這并非第一次。實際上，馬場只能算越秀的第二個舊改里程碑。

越秀在舊改領域執筆操刀的第一個巨作，是長隆萬博CBD的里仁洞改造項目。

一次亮眼成績，可能是偶然，但舊改雙子的交相輝映，就說明這是越秀的匠心獨具。

梳理兩個舊改項目，你會發現不少共通性。

其一，都位于CBD當中，更占位CBD當中的絕對核心。

其二，被各種高濃度、高含金量的城市資源，哪怕躺著也是天選流量。

其三，都是大體量舊改項目，疊加新模式，直接刺激城市迭代增長。

可以這么說，里仁洞之于萬博，就像馬場之于珠城。

越秀的邏輯，就是在CBD里做舊改，從優質地塊再迭代，借勢而為，做出撬動廣州發展的一個個支點。

長隆萬博CBD的下半場，要看里仁洞

很多人可能會說，萬博，怎么能跟早已步入世界核心商務區殿堂的珠江新城比肩？至少也應該歸類到金融城這類后起之秀吧。

但如果截取各類數據對比，那就會發現，至少這幾年，長隆萬博早已不是吳下阿蒙，而是那個助推更快更高更強的城市新引擎。

且看四個典型維度：產業密度、商業能級、世界級資源、人口基礎：

還有一個更直觀的榜單，去年，長隆萬博CBD進入“中國商務區總部經濟競爭力20強”，同時躋身這個榜單的，是天河CBD。

長隆萬博CBD，已經和珠江新城形成事實上的南北呼應，雙星閃耀。

但這些，還只是長隆-萬博CBD的上半場；而下半場的高光，則在里仁洞項目中醞釀。

大家都知道，萬博從1.5平方公里擴容到了7.2平方公里，現在的體量已經超過珠江新城。

計算增量部分，達到約5.7平方公里。

其中，里仁洞項目的占比，接近70%！

更關鍵的是，里仁洞項目攻勢很猛，發展阻力更小。

相比于長隆三期，從曝光到現在3年時間，還沒出讓。

再看珠城東員村舊改呢，哪怕是市里牽頭，也只能先動局部，避開員村舊改，才能爭取花城大道東先通出來。

里仁洞項目，超大體量，但是從實施方案批復到首批復建房回遷才用了3年時間。

其實，并不是里仁洞難度低，而是事在人為，越秀親手打造出的廣州又一個城市奇跡。

在里仁洞項目，越秀做出了“全域土地綜合整治+城市更新”雙軌并行模式創新，一次性整體改造，還保留了內生產業，極大地提高了前期進度。

復建房的標準，是完全按照國家倡導的“好房子”標準去建造的，社區配套、一磚一瓦都征求村民意見，獲得村民超高認同度。

| 里仁洞項目復建房實拍

正因如此，里仁洞項目才能快馬加鞭，并且為后續快速兌現打好了充分基礎。

一個城市要長足發展，更需要的就是越秀這種造蛋糕的角色，只有把自身發展深度嵌入城市骨血，走長期主義，才能與城共生。

里仁洞，長隆萬博CBD的超級增量

現在再來看里仁洞，未來定位就很清晰了，它就是長隆萬博的主要增量所在。

一方面，里仁洞項目體量約392萬平。

什么概念？相當于是馬場的5倍。

這其中，包括了約100萬平產業、115萬平商業、10.25萬平公配，還有住宅等，無論哪一個業態都可以用“超級”來形容。

里仁洞總投資高達500億，是番禺區歷史上投資規模最大的舊村更新改造項目。（來源：廣州市規劃和自然資源局番禺區分局）

超級體量，意味著超級增量，不僅僅資金投入，配套建設、可導入的產業、人口都可能會是馬場的N倍，帶來的經濟產出更加不可估量。

另一方面，里仁洞城市更新項目有著更新的造城模式，打造一座產商住文旅教于一體的超級新城。

我們看過里仁洞城市更新項目的規劃方案，非常有特色。

產業上，“先有產業→再升級”，依托原有服裝和電商等產業基礎，進一步迭代升級為時尚科技、文化教育、人工智能、潮玩生活等新業態延伸。

商業上，打造城市活力街區、星級酒店、復合型商業體，定位更新穎的商業形態。

這樣的組合，既能和長隆-萬博商圈融合，也更能發展出新一代商業模式。

公配上，直接按區級標準，包括區級綜合醫院、文化藝術中心和青少年活動中心等公共服務設施10.25萬㎡，公服配套比例高達16.6%。

| 規劃過程稿，僅供參考

交通上，通過軌道交通、高速、主干道路、慢行廊橋共同織就萬博-長隆-里仁洞的黃金三角，并且每條道路都接入主干道。

目的，既是緩解長隆萬博一帶的交通堵車痛點，又增加人行尺度的可通達性。

相信大家都會有共鳴，現在的長隆萬博也許不缺商場或者游樂園，但絕對在期待一個高規格的圖書館或能讓撒開腿奔跑的中央公園。

這一系列規劃，針對性非常強，要解決長隆-萬博的短板，要讓CBD發展上到一個新臺階，更要讓在這里生活的人更幸福。

長隆萬博CBD結構重寫，

誰在提前吃透紅利

當里仁洞項目進入加速發展期，整個長隆-萬博板塊都會圍繞這里發生變化。

里仁洞就像一個富沃的礦藏，讓周邊的城市界面、人口、商業、公共資源與居住價值被重新排序。

在世面上，有些項目只是等待紅利；有些項目，則已經提前完成站位。

萬博和臻，能做到兩者兼得，既有當下的優質資源，更有未來的豐厚預期。因為這是里仁洞項目中，位置最好的一塊。

萬博和臻的區位非常特殊，既位于長隆萬博CBD，又被墅海和湖景包圍。

長隆萬博CBD從來不缺繁華，商業密度、總部集群、人流強度，都處于高位運行狀態。

哪怕是豪宅盤，也是正對主干道甚至十字路口，熱鬧是有了，但是卻少了一份居住應有的安靜和舒適。

這反而更加凸顯出萬博和臻的稀缺性，在CBD獨辟一片生活緩沖帶，咫尺繁華，咫尺靜謐。

| 越秀·萬博和臻

而圍繞著萬博和臻周邊，一套超高品質的大城生活體系，正在逐步呈現。

番廣附萬博學校、悅教萬博幼兒園去年9月已經開學，孩子從3-15歲都能在家門口上學。

| 九年制番廣附實拍圖

萬博和臻社區內，商業街區，泛會所、板房都是實景。和臻一期的1-3號樓還將在今年迎來交付，一座高品質改善社區圖景逐步勾勒成型。

7.2萬方中央園林，相當于在CBD里裝下了10座足球場大小的公園；再到歸家之際，12米高的雙層巨幅照壁，排面拉滿。

至于戶型，辨識度也很高，主打一個“生長力”拉滿。

萬博和臻建面約105平四房，使用率高達130%，實際使用體驗相當于以往的130平產品，空間更可以柔性定制。

它既可以是四房，也可以把客廳和次臥的墻壁打通，打通為一個約6.1米寬的超級會客廳。

建面約128平四房，更是南北對流，5.2米寬的客廳搭配約8.65米陽臺，把空間變成了巨幅觀景艙，將室外墅海盡收眼底。

同時，主臥也配備270°飄窗，雙向采光，墅區和CBD天際線被同時納入視野，空間的邊界被拉開。

當然，相比文字描述產品力，還是圖片來得更加直觀：

丨項目約128平樣板間

| 約128平新品樣板板

更關鍵的是，當區域進入升級周期，產品力影響就不再只是“好不好住”，而是決定一個項目在板塊抬升過程中，能被帶到什么高度。

而和普通項目相比，萬博和臻還有個本質的區別，為它賦能的不只有產品力，更有里仁洞超級城市更新，和持續生長的長隆萬博CBD。

到這里，故事又形成了完整閉環，實現產品、地段和城市的相互成就。