苦等5年多！南京地標級商業，或將迎來巨變

苦等5年多，江北寶龍城地塊迎來新消息。

最近，阿里資產網上的一則“南京江北新區中央商務區土地出售（可債權or司法）”引起銳評君注意。這幅來自江北的土地，正是位于地鐵10號線南京工業大學站附近的寶龍城地塊。

不同于常見的低價拍賣，這幅來自江北核心區的優質土地，給出三種暫定投資方案供選擇，并強調可“在合理范圍內部分調規住宅”。這意味著，江北寶龍城地塊有望迎新生。

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江北寶龍城位于江北新區浦口大道以北、新浦路以西，緊靠10號線南京工業大學站。

公告顯示，地塊于2020年12月14日由寶龍地產集團通過招拍掛方式取得，土地面積為72197.55㎡（108畝），容積率3.0，計容面積為216593㎡，總成交價款10.50億元，含稅土地成本為10.82億元，土地單價1001.85萬/畝，目前為凈地狀態。

項目原規劃可售面積13.5萬㎡，其中酒店式公寓7.58萬㎡（約20層，共3棟）、辦公3.78萬㎡（約20層，共1棟）、商業街2.17萬㎡（3層）。

除可售面積外，有一棟6層自持購物中心，面積約9萬㎡。據企業提供數據，按照公寓1.5萬/㎡、辦公1.4萬/㎡、底商3.375萬/㎡，再加上1909個可售車庫，可售總貨值約23.7億元。

而根據此前的土地出讓協議，除了建筑面積不小于8萬㎡的集中式商業購物中心，還要求建設面積不小于2000㎡的美術館或藝術中心，要求需在交地后30個月內完成商業綜合體滿鋪開業。

按照約定推算，江北寶龍城原定2021年9月開工、2023年建成，但因寶龍暴雷，這塊地一直曬地皮。

去年7月，地塊被擺上司法拍賣貨架，評估價近8.39億元，起拍總價5.87億元。刨去持有土地的各種成本，相當于拿地總價打5.6折甩賣。

地塊被拍賣的原因，司法拍賣網作了說明：

因中國東方資產管理股份有限公司江蘇省分公司與被執行人常州寶龍置業發展有限公司、徐州寶龍置業發展有限公司、上海寶龍實業發展(集團)有限公司、南京寶敬置業發展有限公司、無錫龍暉實業發展有限公司因合同糾紛，對其名下資產進行抵押、處置。

江北寶龍城地塊，正是南京寶敬置業發展有限公司名下資產。不過，由于案外人對拍賣財產提出確有理由的異議，江北寶龍城地塊的拍賣最終撤回。

此次招募，讓江北寶龍城再次出現公眾視野，目前有三種暫定投資方案供選擇：

方案一：參與司法拍賣，預計在2026年春節后。

方案二：債權轉讓，價格優惠并有較大的價差空間。

方案三：與寶龍合作開發，利用政府紓困政策（如規劃調整、稅收優惠等）降低投資成本。

更值得關注的是，招募公告強調：后續若有開發投資意愿，可與當地管委會進行交流。目前南京市對商辦屬性土地有困支持政策，在合理范圍內部分調規住宅。

我們知道，相較于商辦項目普遍存在的開發周期長、銷售難度大等痛點，住宅項目有著銷售周期短、資金回籠較快等明顯優勢。

近年來，南京不少商辦地塊、科研設計用地等調整為住宅用地。

比如，臺灣名品城拆除后，原地塊被拆分為三份，涵蓋二類居住用地和商辦混合用地，奧體建設G90地塊以45325元/㎡樓面價成為南京新地王；還有，去年底拆除的克莉絲汀甜蜜城堡，變身為三幅容積率低至1.2的宅地。

若江北寶龍城地塊能在合理范圍內部分調規住宅，不僅是順應市場需求的務實之舉，更是盤活存量土地、降低開發風險、加速資金流轉的有效路徑。

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銳評君也于近期對江北寶龍城地塊進行了實探，為大家帶來更多信息。

從地鐵10號線南京工業大學地鐵站1號口出站，就能看到該幅地塊，印有“寶龍城”的logo綠色圍擋已經破敗。

通過圍擋縫隙朝里望去，地塊內部已經平整完成，方便后期開發，節省時間。

地塊周邊生活配套齊全，臨近江北虹悅城與東方萬匯城，前往江北山姆會員商店、鼓樓醫院江北分院等也十分便利。

交通優勢十分明顯，地塊緊鄰地鐵10號線，可直達河西、安德門、南部新城等區域；浦口大道、長江隧道、江北大道快速路等，形成完備高效的交通體系。

周邊不僅有江北新區管委會等政務機構，還有匯創中心、電氣科技園等產業園。

教育資源上，周邊已交付的金基中北映樾、天宸江樾、花語熙岸等住宅小區，屬于育英二外中央商務區學校的施教區范圍內。

若后期能部分調規住宅，放在當下的江北樓市進行競爭，江北寶龍城地塊的素質可謂相當優越。

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寶龍在南京的波折，令人唏噓。

2019-2020年，土地市場上的意氣風發，造就了寶龍的“南京年”。

從高淳寶龍廣場、麒麟寶龍廣場，再到玄武寶龍城、鼓北寶龍天地、新生圩寶龍廣場、江北寶龍城等，寶龍一下子手握12個項目，多項目為住宅+商業的組合模式。

雖然鳳匯壹品、玄武寶龍城等住宅產品已陸續交付，但寶龍兌現的商業綜合體卻寥寥。

高淳寶龍廣場率先開業，已運營多年；麒麟寶龍廣場去年底匆忙開業，被消費者反映衛生狀況堪憂；今年1月，鼓北寶龍天地突然試營業。

而被周邊居民寄予厚望的玄武寶龍城、新生圩寶龍廣場的商業部分，卻至今未有明確節點。

玄武寶龍城

位于新玄武的玄武寶龍城，總體量約58萬方，涵蓋購物中心、商務辦公、文化娛樂、住宅、公寓等業態。

其中，購物中心體量約8萬方，近在建的地鐵6、9號線紅山新城站，最初計劃的開業時間為2022年12月1日。

玄武寶龍城住宅已交付，公寓持續銷售，購物中心等商業被按下暫停鍵許久。

去年11月，有網友爆料玄武寶龍城的工地更換了門頭，上海健著工程管理有限公司承建玄武寶龍城公寓樓工程，而商場部分并未有更多消息。

新生圩寶龍廣場

位于堯化門的新生圩寶龍廣場，總體量約28萬方，包含住宅、購物中心、沿街底商等業態。

購物中心體量約6.8萬方，由寶龍商業統一招商管理和自持運營，最初計劃在2023年年底前開業，但計劃不如變化。寶龍曾海報，承諾新生圩寶龍廣場于2027年12月31日開業。

去年8月，寶龍自己航拍的畫面顯示，購物中心的建設情況不樂觀。

今年1月，有網友在政府留言板咨詢寶龍廣場商業綜合體進展，官方回復并未給出清晰回復。

江北寶龍城、玄武寶龍城與新生圩寶龍廣場的后續進展如何，銳評君將持續關注。