中海成都謀變？曝開發(fā)公司連虧2年，桐梓林28畝項(xiàng)目尋合作

◎ 來源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

3月伊始，2026年初及春節(jié)以來樓市數(shù)據(jù)出爐，諸多向好跡象讓業(yè)內(nèi)預(yù)期有望迎來“小陽(yáng)春”。

今年前2個(gè)月，全國(guó)房企銷售TOP5名單已完全被保利、中海、華潤(rùn)、招商和建發(fā)等清一色的地產(chǎn)央國(guó)企把持，比如全口徑銷售額第一是拿下257.2億元的保利，權(quán)益銷售額第一卻是吸金211億元的中海。

成都作為新一線城市之首的重點(diǎn)明星城市，早些年曾是一眾外來品牌房企的必爭(zhēng)之地，包括大家都很熟悉的萬(wàn)科、保利、中海、華潤(rùn)、龍湖、招商等。

尤其是中海，正在積極推進(jìn)建設(shè)西南第一高樓——海拔489米的中海天府中心超級(jí)綜合體，在成都開發(fā)這么一個(gè)超級(jí)巨無霸無疑是個(gè)“吸金王”，但要釋放出業(yè)績(jī)來，仍有待時(shí)日。況且，這個(gè)地標(biāo)級(jí)項(xiàng)目未來業(yè)績(jī)?nèi)绾危允俏粗獢?shù)。

近日，中海成都被曝另有異動(dòng)。據(jù)第三方產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)預(yù)披露，中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)全資子公司中海佳誠(chéng)（成都）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司正在公開尋找投資的增資方。具體會(huì)增資多少及占多少股權(quán)比例，中海明確“擇優(yōu)確定”。

中海佳誠(chéng)（成都）公司成立于2015年10月，實(shí)繳資本2000萬(wàn)元，熟悉成都樓市的都知道，其最為業(yè)內(nèi)熟知的一個(gè)重大動(dòng)作是去年11月底溢價(jià)奪取桐梓林28畝宅地項(xiàng)目。

這塊宅地位于武侯區(qū)火車南站西路20號(hào)，即南中環(huán)路北側(cè)，原是四川省旅游學(xué)校（武侯校區(qū)）閑置用地，經(jīng)調(diào)規(guī)騰退后號(hào)稱桐梓林“絕版”地塊，也無疑是成都主城內(nèi)稀缺優(yōu)質(zhì)地塊。

該項(xiàng)目規(guī)劃建面4.59萬(wàn)方，容積率2.5，最終中海擊敗保利、綠城等多家房企，以樓面價(jià)1.93萬(wàn)元/㎡成交，溢價(jià)率7.22%，總耗資8.85億元。

去年底以來，中海佳誠(chéng)（成都）公司就在積極推進(jìn)中海成都桐梓林28畝項(xiàng)目首開區(qū)外立面裝飾工程(大門幕墻、架空層立面封閉、景觀構(gòu)筑物立面、展示區(qū)主樓立面）招標(biāo)及落地實(shí)施任務(wù)等。

如今，中海集團(tuán)又在推動(dòng)中海佳誠(chéng)（成都）公司引入資本增資事宜，又是處于何種考慮？

作為成立10年的區(qū)域項(xiàng)目公司，中海佳誠(chéng)（成都）公司2025年無營(yíng)收，總利潤(rùn)-6.34萬(wàn)元，凈利潤(rùn)-約375萬(wàn)元。2024年、2023年及2022年，其分別取得營(yíng)收約394萬(wàn)元、0元、2296.3萬(wàn)元，對(duì)應(yīng)總利潤(rùn)-2857萬(wàn)元、-2.19萬(wàn)元、805.6萬(wàn)元，對(duì)應(yīng)凈利潤(rùn)分別是-2946萬(wàn)元、6.7萬(wàn)元、604.2萬(wàn)元。

截至去年底，中海佳誠(chéng)（成都）公司總資產(chǎn)約1.77億元，總負(fù)債約1.51億元，凈資產(chǎn)2625.4萬(wàn)元。據(jù)悉，該公司曾于2015年底競(jìng)得成都市武侯區(qū)機(jī)投橋住宅項(xiàng)目——中海熙苑，當(dāng)時(shí)成交樓面價(jià)才6060元/㎡。

縱覽近些年財(cái)務(wù)狀況看，中海佳誠(chéng)（成都）公司去年11月底拿地，應(yīng)是對(duì)此前存貨長(zhǎng)久空窗的一次關(guān)鍵補(bǔ)倉(cāng)。

從成都土拍與房企土儲(chǔ)的雙重視角看，2021年5月是個(gè)重大轉(zhuǎn)折點(diǎn)，即成都首次啟動(dòng)“大規(guī)模集中供地”新玩法，通過“雙限”疊加自持、配建一定比例的人才房、公寓房、公建面積等降低土拍熱度，建發(fā)、華潤(rùn)等成了那一年拿地大戶。

就中海而言，2021年好像在成都無新增拿地。此前的2020年8月，中海曾溢價(jià)28%奪得成都東客站91畝宅地，成交樓面價(jià)1.6萬(wàn)元/㎡，即后來呈現(xiàn)的“中海·浣云居”。

進(jìn)入2022年，樓市突然降溫。該年4月，成都開啟年內(nèi)首輪供地，中海密集出手，相繼在天府新區(qū)萬(wàn)安街道麓山板塊及高新區(qū)中和新川板塊合計(jì)拿地3宗，達(dá)到約230畝，斥資56.5億元，即后續(xù)呈現(xiàn)的“中海麓之山、中海新川華府”樓盤，由中海佳隆（成都）負(fù)責(zé)開發(fā)。

2024年7月，中海豪奪成都青羊蔡橋約111.6畝宅地，成交樓面價(jià)1.81萬(wàn)元/㎡，總耗資超24億元，也就是在售的“中海·錦叁號(hào)院”，由中海旗下成都海悅置業(yè)新成立的直屬子公司成都海贏負(fù)責(zé)開發(fā)。

去年5月，中海成都低調(diào)“換帥”，即總經(jīng)理由徐驍接替高震極，城市總更換背后被坊間解讀是業(yè)績(jī)低迷的一種突圍策略。畢竟，當(dāng)時(shí)中海在全國(guó)尤其是重點(diǎn)一二線城市一路高歌猛進(jìn)，成都作為其深耕了20多年的核心城市，又豈能掉隊(duì)？

參考克而瑞數(shù)據(jù)，看2025年成都房企銷售流量榜，華潤(rùn)、中國(guó)鐵建、招商蛇口、保利以及成都軌道城市均破百億，在全國(guó)排名前三的中海，于成都市場(chǎng)只能屈居第17名，銷售額45.7億元，位于青羊蔡橋的中海錦叁號(hào)院吸金18.75億元且以排名該年項(xiàng)目銷售第13名，成為扛起中海成都業(yè)績(jī)顏面的關(guān)鍵一枚棋。

今年1月單月，中海成都逆市發(fā)力，以4.71億元銷售額沖進(jìn)第7名，較去年同期2.34億元已翻倍增長(zhǎng)。不過，成都房企去年同期第7名銷售額6.28億元，前4名銷售額均超10億元，但今年1月竄至第一的成都軌道城市銷售額也只有7.26億元，可以看出成都樓市整體銷售承壓低迷。

剛過去的2月份，成都房企銷售格局是否會(huì)出現(xiàn)新洗牌，如今進(jìn)入3月能否迎來一波“小陽(yáng)春”，對(duì)各房企而言，首先要打磨出差異化明顯且有競(jìng)爭(zhēng)力的主流產(chǎn)品，然后是如何“借勢(shì)”進(jìn)行策略營(yíng)銷等。