透視丨王振華遠程掌舵，新城搶發16億商業REITs破局債務壓力

近期，新城控股掌舵人王振華赴港長期滯留的消息持續發酵，引發市場對這家民營房企經營穩定性的廣泛關注。而另一邊廂，王振華已通過遠程指揮，推動新城控股悄然啟動存量資產盤活的關鍵動作。

上交所官網披露顯示，2月27日，廣發新城吾悅封閉式商業不動產證券投資基金正式申報，原始權益人為吾悅順瑞（上海）商業經營管理有限公司，由廣發基金、瑞元資本分別出任基金管理人與專項計劃管理人，該項目預計募資16.25億元。截至3月6日，這只商業REITs狀態迅速更新為“已受理”。

這一動作不僅標志著新城控股在存量資產證券化領域邁出關鍵性一步，更成為商業不動產REITs試點開閘以來，民營房企積極參與存量盤活的又一代表。

當前，房地產行業正處于深度調整周期，民營企業融資渠道持續收緊、流動性壓力凸顯，新城此舉也旨在通過資產證券化置換成本高、久期短的債務。同時，它的探索能否為深陷流動性困境的同類房企提供一條可復制、可落地的路徑，備受市場關注。

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分拆REITs劍指債務優化

招募說明書顯示，廣發新城吾悅商業不動產REITs的底層資產為常州天寧吾悅廣場、南通啟東吾悅廣場兩個商業購物中心，具備區位優越、出租率高及現金流穩定等特點，是新城商業資產中的標桿項目。

其中，常州天寧吾悅廣場地處江蘇常州市天寧區核心商圈，毗鄰高端住宅區與寫字樓集群，建筑面積合計17.38萬平方米，自2019年10月起投入運營，剩余使用年限32.2年；南通啟東吾悅廣場則地處江蘇省南通市啟東市城市東南核心板塊，位于世紀大道與民勝南路交匯樞紐，3公里內覆蓋政務區、高端住宅區及多所重點學校，自2018年12月起投入運營，剩余使用年限31.47年。

2024年，常州天寧吾悅廣場、南通啟東吾悅廣場的出租率分別為97.8%、96.5%，高于行業平均水平（約90%），租金收入分別為1.38億元、1.12億元，商戶穩定性強，并能通過租金收入貢獻穩定現金流；2025年，兩個商業購物中心的客流量分別為1500萬人次、1200萬人次。

資產估值方面，常州天寧吾悅廣場賬面凈值10.58億元，評估價值11.47億元；南通啟東吾悅廣場賬面價值9.32億元，評估價值10.03億元。此次發行商業不動產REITs，預計募集規模16.25億元。

招募說明書同時提及，2025年10月1日至2025年12月31日期間和2026年度，該基金的預測凈現金流分派率分別約為5.50%（年化）、5.59%，高于行業平均水平（約4.5%）。

對于新城控股而言，此次商業不動產REITs的申報是其盤活存量商業資產的關鍵舉措，標志著公司商業資產證券化從ABS向公募REITs的升級。不同于此前的ABS產品，公募REITs具有流動性更強、融資規模更大、融資成本更低的優勢，能夠更高效地實現資產出表，緩解企業流動性壓力。

據了解，2月9日至2月10日，新城發展、新城控股在香港聯合舉辦非公開路演活動，雙方相關人士曾透露，公司計劃在2026年發行多類型、多層次的REITs產品，目前正在評估的資產總額最高達80億元，融資所得將主要用于置換美元債、開發貸等成本高、久期短的債務，轉而獲取8-15年期的低成本資金或股權類資金。

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商業資產成“壓艙石”

廣發新城吾悅商業不動產REITs的順利申報，底氣源于新城控股旗下吾悅廣場多年積累的優質經營性資產。作為新城控股“住宅+商業”雙輪驅動戰略的核心載體，吾悅廣場經過多年布局，已成為國內民營商業地產領域的標桿。

據了解，吾悅廣場自2010年啟動，最初的五年主要聚焦常州、蘇州等長三角核心城市，開業數量超過30個；2016-2020年，這一品牌進入全國布局加速階段，開業數量突破100個，并引入輕資產模式，降低擴張成本、提升運營效率。

自2021年起，新城開始對吾悅廣場進行精細化運營，開業速度也有所放緩。其中，截至2024年末，公司已開業的吾悅廣場數量為173個，整體出租率達97.97%；截至2025年末，吾悅商管已在全國141個城市布局207個吾悅廣場，其中已開業及委托管理的在營項目共178個。

從業績貢獻來看，2023-2025年，新城控股分別實現商業運營總收入113.24億元、128.08億元及141億元，總體保持穩定增長，有效對沖了住宅板塊受市場調整影響的業績下滑壓力。

更重要的是，這批商業資產已成為新城融資的重要支撐。截至2025年三季度末，公司已抵押旗下134個吾悅廣場，融資余額約440億元，抵押率超40%；而未抵押商業項目估值約100億元，意味著仍可新增債權融資至少40億元。

資料顯示，新城控股將于今年5月面臨一筆本金4億美元的美元債到期。對此，新城方面在2月上旬路演時表示，在融資成本合理的情況下，公司有意對即將到期美元債再融資一部分，剩余部分則利用境內資金償還。

事實上，此次廣發新城吾悅商業不動產REITs的申報，并非新城在存量資產證券化領域的首次探索。去年11月28日，國金資管-吾悅廣場持有型不動產資產支持專項計劃在上交所成功設立，發行規模6.16億元，創下全國首單消費類持有型不動產ABS的紀錄，同時也是全國首單A股上市民營企業發行的持有型不動產ABS。

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民企參與商業REITs提速

新城控股的探索是當前商業不動產REITs申報熱潮的一個縮影。

自2025年12月31日商業不動產REITs開啟試點至今，市場參與熱情持續高漲，項目申報節奏密集落地。截至2月27日，全市場已申報/受理14單商業不動產REITs，涵蓋寫字樓、購物中心、奧特萊斯、酒店、社區商業等多種業態。

在這其中，民企參與商業不動產REITs的步伐正在加速。1月底，首批商業不動產REITs集中申報，其中就包含唯品會、砂之船、銀泰百貨等多家民企的項目。此后，華泰紫金華住安住REITs（華住集團聯合光大安石平臺）于2月4日申報，成為深交所首單民企相關商業REITs，進一步豐富了民企參與的業態和區域布局。

民企的積極參與，打破了此前REITs市場以國企、央企為主的格局，為民企拓寬融資渠道、優化債務結構提供了重要助力。梳理已申報的民企商業不動產REITs可以發現，多數企業申報REITs的核心目標均為盤活存量資產、優化債務結構、緩解流動性壓力，這也與新城控股的需求高度契合。

從行業意義來看，民企積極參與商業REITs申報，不僅為自身發展注入了新的活力，也推動了國內REITs市場的高質量發展。一方面，民企的參與豐富了市場主體結構，提升了市場的活力和競爭力；另一方面，民企在商業資產運營、成本控制等方面具有自身優勢，其參與REITs市場，能夠推動REITs產品的多元化發展，為投資者提供更多優質的投資標的。

值得注意的是，盡管商業REITs申報熱潮涌動，但民企參與仍面臨一些挑戰。

例如，部分民企旗下商業資產的運營規范性、現金流穩定性仍需提升，難以滿足REITs的申報要求；部分民企對REITs的運作模式、監管規則了解不足，增加了申報難度；此外，REITs申報審核對資產估值、現金流測算的合理性要求嚴格，2026年初已有部分項目因估值調整、現金流不達預期主動撤回申報，這也對民企的申報能力提出了更高要求。