首鋼猛點得房率buff丨總圖

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到目前為止，今年亮相最快的項目，無疑是首鋼璟瑞長安。

2月3日，拿地當天公布案名。

2月12日，拿地10天后規劃方案公示。

之所以能有這么快的速度：

一方面是因為，這塊地本來就是因為首鋼地產要拿才被擺上貨架。

甚至被發現，在地塊最終成交之前，首鋼地產就針對地塊發布過兩次招標計劃。

另一方面則是，這次首鋼地產的產品傾向還是安全和求穩。

除了猛點得房率buff之外，沒有做太多的突破和死磕，節省了不少時間。

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實際上，在研究璟瑞長安的總圖之前，大家更需要關注的，是一份土拍時公布的多規文件。

里面有幾個條款，是專門針對璟瑞長安的城市設計引導要求。

之所有這樣的要求，官方說法是，地塊位置特殊，所以要格外注意整體風貌形象。

大家來看，璟瑞長安的位置，在首鋼遺址公園內部。

跟一直蟬聯石景山銷冠的元璽，在同一個區位之內，論地段和配套資源的話，妥妥能拿一個高分項。

并且，南側不遠就是長安街西沿線，未來在首鋼大橋上往北看，很可能就會看到璟瑞長安的樓棟。

這么說的話，確實應該注意整體風貌形象。

不過，對璟瑞長安具體方案影響更大的，應該是地塊北側的工業遺存煤倉。

很多人可能不知道，煤倉作為工業遺址，后來的建筑是要為它讓步的。

所以，地塊出讓的多規文件，對地塊的沿街界面、天際輪廓線，甚至建筑立面造型，都做了明確的要求。

可以說，這三類要求，幾乎決定了璟瑞長安當下的規劃表現。

整份設計要求不長，大概不到300字，大家有時間可以慢慢逐字閱讀一下。

如果比較著急，就只看退距和限高條款就行了：

第一就是退距。

由于遺存煤倉的存在，規劃要求地塊北側用地紅線退距不小于8米。

并且建筑布局與煤倉南側的距離不小于40米。

除此之外，還要求項目北側沿街面要形成具有一定開放性和通透性的公共空間。

這部分，表姐仔仔細細核對了，首鋼地產絕對是一絲不茍地達成了規劃要求。

所以，大家就能理解，璟瑞長安2號樓和3號樓北側，為何要預留這么大一片綠地。

北側的人行出入口，為何又要做如此巨大的內凹處理。

目前從公示總圖上，完全看不出北側的綠地后期有沒有預留景觀打造的可能性。

還是說單純就作為退線綠地來處理。

表姐粗略測量了一下，那是大約1500㎡的綠化空間，如果就這么浪費了，著實有些可惜。

并且，這樣的設計，對整體進深原本就不寬裕的地塊來說，也無疑是巨大的浪費。

以至于南側的7號樓和6號樓，幾乎都直接貼在機械廠路上了。

而這也直接導致了另外一個問題：

對限高的挖掘不足。

03

我們先來看一下，多規是如何要求天際輪廓線的吧：

第一，要求建筑高度北排限高35米，其余區域限高45米；

第二，遵循南高北低的原則，與工業遺存煤倉共同形成起伏、優美、富有韻律的天際線。

但細看璟瑞長安的總圖，就會發現：

璟瑞長安這次對于地塊限高的挖掘，不說完全放棄，但也沒有利用到極致。

除了地塊北排35米的限高用到了33.45米，其余部分45米的限高，幾乎未做深入挖掘。

尤其是南側的幾個樓棟，45米的限高只用了30米上下。

如此大比例的放棄限高的挖掘，這在行業內還是比較少見的。

引導規范建議遵循南高北低的原則，首鋼地產也選擇性地給忽視了：社區排布依然是北高南低。

但并非是首鋼地產不想，而是在北側退距了8米之后，樓間距受到了嚴重的擠壓。

挖掘限高帶來的時間成本和實際收益，反而不如直接放棄，直接把所有Buff點在最直接也最安全的：

提高得房率上。

所以，你會發現，璟瑞長安所有的樓棟，都是一梯兩戶的梯戶比設計。

即便限高還有空間，也故意把控不做12層的小高。

因為樓高一旦到12層，就必須設置兩部電梯，而這，常常意味著得房率的損失。

除此之外，璟瑞長安還把5號樓、7號樓的樓層，控制在了10層以下。

這樣做的目的，也是為了節省電梯間和公攤面積，可以進一步拉高得房率。

據團隊設計師分析，璟瑞長安這次的得房率應該會超過100%。

幾乎算得上是石景山新房的天花板。

不得不說，這確實非常安全，并且客戶認同率非常高的一張牌。

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除此之外，璟瑞長安的戶型分布預測，也是非常安全的一張牌。

92㎡戶型占比70%，補充108㎡戶型和121㎡戶型。

幾乎避開了與同區位直接競品元璽的正面沖突。

表姐查了下，璟瑞長安110㎡面積以下戶型占絕對主力的戶型配置，幾乎避開區域內大部分的新房項目。

戶型面積贈送上，南側陽臺+北側陽臺+側邊飄窗三件套，幾乎能送的都送了。

當然，表姐也給大家做了戶型及贈送預測。

這是92㎡邊戶預測，經典的南向兩面寬設計，邊戶帶大轉角采光餐客廳。

4.2米+的餐客廳面寬，在92㎡面積段，非常給力。

南北向的陽臺拓展，進深大概1.8米，這也是目前城六區少有的拓展尺度了。

所以，算下來，92㎡邊戶的拓展贈送面積，大約在14㎡左右。

108㎡戶型，是經典的南向三面寬戶型。

拓展尺度同樣很給力，整體贈送面積約16㎡左右。

121㎡四居邊戶，更是有點超出表姐預期。

不僅僅是因為超18㎡的贈送拓展，還是因為南向5米寬的餐客廳尺度。

要知道，這可是121㎡面積段。

隔壁瑞X里，131㎡四居戶型，餐客廳面寬是4.2米。

當然，4.2米的餐客廳尺度絕對夠用，但跟璟瑞長安比起來，還是差了點意思。

這個就是怕比較，一比較就知道誰更好了。

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不過，璟瑞長安還是存在一些可以提升的小細節，僅供首鋼地產的領導們參考。

有一些應該是設計師筆誤。

比如，6號樓10層的建筑高度，設計師標注是29.85米，這個建筑高度，應該不滿足最新住宅規范要求層高。

再比如，整個總圖都沒標注樓棟到底是南入戶還是北入戶，只能靠園路的布局來推測，應當是設計師忘記標注了。

還有一些，則是需要時間細致打磨的部分。

比如，項目的配電室，是不是可以放在地下？以便西側的外部景觀更好地引入園區內？

北側車庫出入口與主樓之間的留下的縫隙，是不是還存在優化的空間？以避免留下衛生死角？

再比如，東側的車庫出入口，是不是可以與消防出入口合并，這樣對3號樓的影響會更小一些。

又比如，5號樓與7號樓，戶型面寬是不是仍有挖掘余地。

而3號樓和5號是不是也能做到北入戶，來減少首層的變異戶型？

另外，對于項目外部環境的利用，表姐也有一些額外的想法。

就比如引發璟瑞長安主入口內凹的工業遺存煤倉。

璟瑞長安當下的處理方式，也不錯，但還是存在一些對視的影響。

那如果我們大膽想象一下：

將4號樓東西兩個單元，向兩側挪一下，徹底避開與入口廊架的對視呢？

這樣一來，還可以結合煤倉秀場打造一條貫通南北的景觀廊道。

不過，這些只是表姐的一點想法，后期是否能落地，還需要大量的測算和優化。

就比如，4號樓是不是可以用滿45米的限高。

兩梯兩戶雖然會損失一些得房率，但上下樓的舒適度，卻比一梯兩戶要強出一倍。

這個調整不用花費多大力氣，但沒想通璟瑞長安為什么沒做。

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表姐能感覺到的是，璟瑞長安這次的產品思路，依然是在既有的框架里，在尋找相對確定和安全的最大公約數。

所以4號樓樓王沒有突破12層；

整個社區規劃與首鋼的結合，也沒有采用更大膽和前衛的方案；

甚至連配電室，都老老實實放在了地上。

這或許和首鋼地產的基因有關：

生產工作，安全第一；

只能成功，不能失敗。銷冠100

本文只針對璟瑞長安公示總圖進行分析，僅供參考，不構成投資及購買建議，具體數據或有誤差，最終以項目官方信息為準。

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