轉型步伐加快 房地產發展新模式可期

3月5日，十四屆全國人大四次會議在人民大會堂開幕，國務院總理李強作政府工作報告時提到，“著力穩定房地產市場”“深入推進房地產發展新模式的基礎制度和配套政策建設”。

有專家在接受《證券日報》記者采訪時認為，今年房地產政策的核心導向更加清晰：其一，通過“白名單”制度等繼續防范債務違約風險，著力穩定房地產市場；其二，有序推動安全舒適綠色智慧的“好房子”建設，提升房屋品質和物業服務質量，加快行業轉型升級；其三，通過城市更新盤活存量資源，釋放住房需求潛力，在改善城市功能的同時，深入推進房地產發展新模式。

行業風險加速出清

房地產行業調整已四年有余，市場規模和交易量逐步回歸理性區間。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《證券日報》記者采訪時表示，經過前期持續推進“保交房”、化解房企債務風險等工作，房地產風險已緩釋。

李宇嘉表示，根據今年兩會期間的相關表述，下一步將更加注重統籌兼顧，既立足短期穩市場、防風險，又著眼長期推動房地產發展新模式和制度建設；既強調控增量、去庫存，也注重優供給和盤活存量。

在這一政策框架下，進一步發揮“保交房”的白名單制度作用，被視為持續穩定房地產市場的重要舉措。

住房和城鄉建設部去年10月份披露的數據顯示，城市房地產融資協調機制“白名單”項目貸款審批金額已超過7萬億元。在各項機制的支持下，行業風險加速出清。

業內普遍認為，在穩定融資環境的同時，通過控制新增供給、加快庫存去化，有望進一步改善市場供求關系。

從供給端來看，各地已開始主動調整土地供應節奏。根據中指研究院數據，今年前2個月，全國300城住宅用地成交面積同比下降約三成。

“預計2026年住宅用地供應將延續‘提質縮量’特點，特別是庫存量較大的地區，新增土地供給或進一步縮量，從源頭上改善市場供求關系。”中指研究院相關負責人表示。

對此，全國政協委員、香江集團有限公司董事長翟美卿表示，在土地供應方面，可按18個月庫存去化周期動態調整土地供應節奏，對于去化周期超過24個月的城市可暫停新增住宅用地，同時允許閑置商辦用地在符合規劃條件下轉為住宅用途，以更好促進市場供需平衡。

盤活存量資產也被視為“去庫存”的重要路徑。2026年初保障性住房再貸款利率已降至1.25%，有望為地方收購存量商品房用作保障性住房提供更多資金支持。

在供給端調整的同時，需求端政策亦在不斷細化。其中，“加強初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”“深化住房公積金制度改革”等提法受到業界廣泛關注。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向《證券日報》記者表示，深化住房公積金制度改革被視為激活住房需求的重要抓手。通過提高公積金貸款額度、給予財政貼息等金融支持，并在保障性住房分配方面適度向初婚初育家庭和新市民群體傾斜，有助于降低其購房門檻，推動更多人實現從“落腳城市”到“安家城市”的轉變。

有序推動“好房子”建設

在穩定市場的同時，房地產行業也在加快向高質量發展轉型。在業界看來，今年再提“好房子”，且側重有序推動，預計將進一步推動相關標準落地執行。

“我國住房發展已從‘有沒有’全面轉向‘好不好’，建設‘好房子’，是順應民生需求、推動行業轉型、激活內需潛力的必然選擇。”全國人大代表、北京五八信息技術有限公司董事長兼CEO姚勁波向《證券日報》記者表示，在不斷推進“好房子”建設標準的同時，應建立更加完善的信息披露制度，通過提高信息透明度，引導行業向品質化方向發展。

事實上，“好房子”已成為房企贏得市場的重要抓手。58安居客研究院監測數據顯示，2025年，核心區域“日光盤”項目除了在得房率層面更具優勢外，普遍具備安全、舒適、綠色、智慧等“好房子”核心特征，并在產品細節上持續升級，引入養老、育兒、家政等第三方服務，逐步形成“硬件+服務”的復合型居住模式。

在姚勁波看來，“好房子”還將帶動開發行業新一輪品質升級，同時推動建筑業向綠色化、工業化、智能化方向發展，帶動新材料、新設備、新工藝等產業鏈協同提升。

“現在市場競爭已經不只是價格競爭，而是產品和服務的綜合競爭。”一位房企負責人向《證券日報》記者表示，現在購房者更加注重居住品質和社區體驗，未來房企需要通過長期的產品口碑和服務能力贏得客戶信任。

圍繞“住得好”，相關服務體系也愈發受到關注。物業服務作為居住品質的重要組成部分，其作用正不斷凸顯。中指研究院物業事業部研究副總監彭雨表示，物業服務是反映居民“住得好”的重要內容之一，未來在政策引導下，可探索多方協同運行的新模式、規范物業企業行為，并鼓勵物業企業向社區增值服務延伸。

系統性推進城市更新

在“好房子”推動行業品質升級的同時，城市更新也成為房地產發展新模式的重要支點。

上述政府工作報告提出，高質量推進城市更新，穩步實施城鎮老舊小區、城中村等改造。盤活利用存量土地和閑置房屋設施。

上海易居房地產研究院常務副院長崔霽向《證券日報》記者表示，對比近三年政府工作報告中城市更新相關表述，從“穩步實施”到“持續推進”，再到2026年提出“高質量推進”，這一表述變化反映出我國城市更新正從試點探索階段邁向系統性推進新階段。

在清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心研究總監郭翔宇看來，城市更新是統籌盤活存量資產的核心路徑。“無論是城中村、老舊小區，還是存量商品房、閑置土地及低效商業不動產，都可以通過更新機制實現空間功能與經濟價值的再配置。”

各地城市更新步伐明顯提速，不少地區陸續發布城市更新相關計劃清單。例如，北京市發布2026年第一批城市更新計劃項目清單。首批項目共計1321個，2026年度第一批項目計劃投資1049.5億元，無論是項目數量還是投資規模，均處于近年來高位。

與此同時，金融資源也在持續向城市更新領域傾斜。2025年，國家發展改革委印發《基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目行業范圍清單（2025年版）》，進一步拓展基礎設施REITs發行范圍至城市更新設施等領域，包括老舊街區、老舊廠區更新改造項目，以及涵蓋多種資產類型的城市更新綜合設施項目，直接為城市更新拓寬了長期低成本融資渠道，有望吸引更多社會資本。

在政策與資金雙重推動下，市場主體參與城市更新的積極性也在不斷提升。不少房企以代建形式參與城市更新。據克而瑞研究中心（CRIC）數據，2024年—2025年，已經有較多頭部代建企業中標了城市更新或城中村改造類項目的代建服務，包括綠城建設管理集團有限公司等頭部企業。

在全國人大代表，中建三局集團有限公司黨委書記、董事長陳衛國看來，城市更新還需在三個方面進一步發力。在政策體系上，需進一步暢通項目落地政策與機制，出臺全國性統一條例，以清晰界定各方權責利關系，系統整合分散政策，健全多部門協同機制。此外，需進一步建立全周期可持續平衡機制，破解開發強度受限、更新改造成本高企、保護與發展統籌難度較大等難題。在科技創新應用上，需進一步普及現代化建造體系，推廣應用模塊化建造技術，在智能建造與建筑工業化協同發展中強化新技術深度應用，鼓勵居家智能體產業規模化發展。

業內人士認為，隨著房地產行業逐步走出調整期，行業將告別過去依賴高流轉、高杠桿、高債務的“三高”舊發展模式。未來，房地產發展將更加注重回歸居住屬性，通過強化風險防控、提升住房品質、高質量推進城市更新，推動行業形成以品質供給為導向、運行更加穩健的發展新模式。