香港樓市，猛踩油門

　　香港密集的高層住宅，圖源：視覺中國

　　撰文丨梁爭譽

　　編輯丨黎倩

　　香港樓市仍在強勢回暖。

　　去年年中，在香港工作的劉洋下定決心買房時，中介手里還握著大量房源。在一個交易活躍的小區(qū)里，對方可以一棟樓一棟樓帶她上去看。

　　“至少有十一二套待售的空置單位可以看。”劉洋回憶說，戶型差別不大，裝修也大同小異，看得多了甚至有些乏味，而價格始終“還有一點貴”。

　　彼時，市場情緒仍然謹慎。身邊不時有人提起2021年高位買房的虧損案例，也有人篤定房價還會繼續(xù)下跌，“再跌50萬甚至100萬”的論斷并不少見。劉洋形容，當時的行情是“事實在升溫，但情緒滯后”。

　　不到一年，市場已經(jīng)發(fā)生變化。

　　最近，當劉洋陪朋友再去那個小區(qū)看房時， 待售房源已明顯減少，想了解戶型，只能通過出租單位“看看格局、看看景觀”。真正掛牌出售的單位流轉(zhuǎn)極快，“兩三天就賣掉了”，甚至出現(xiàn)賣家臨時提價的情況——前一天談好的價格，第二天業(yè)主臨時“反價”，要求再加一點。

　　“香港的市場太小了，一點點資金就可以把盤子炒熱。”她說。

　　隨著香港特區(qū)政府“撤辣”政策落地、租金持續(xù)上漲，以及部分需求回流，買家的態(tài)度正從普遍觀望逐漸轉(zhuǎn)向試探性入市。

　　香港特區(qū)政府土地注冊處數(shù)據(jù)顯示，2025年香港整體樓宇買賣合約達80702宗，同比增長18.72%，創(chuàng)近四年新高。

　　在這種變化中，一些原本只是租房觀望的人，也開始重新評估買房的可能性。劉洋正是其中之一。

　　過去兩年，她在租賃市場看過近百套房源，也親身經(jīng)歷了近20%的租金漲幅。看房兩個月后，她最終選擇了港島港大附近的一個新盤。“簽約的時候其實蠻忐忑的，不過即便房價繼續(xù)下跌，風險也在我能承受的范圍內(nèi)，不至于把首付賠光。”

　　在劉洋看來，好資產(chǎn)永遠是當下看上去可能是貴的，在較長周期中才會顯得相對便宜。香港特區(qū)政府差餉物業(yè)估價署數(shù)據(jù)顯示，2026年1月香港私人住宅售價指數(shù)報301.4，創(chuàng)2024年6月以來新高，并已連續(xù)8個月上漲。

　　港島，圖源：pexels

　　租金暴漲20%

　　內(nèi)地專才選擇買房

　　劉洋最初并沒有在香港買房的打算。幾年前，她作為通過專才計劃入境的金融科技從業(yè)者，從上海來到香港工作。

　　“香港的房子很貴，而且當時‘全辣’階段非永居還要額外繳30%的印花稅。‘撤辣’之后，我感覺這更像是給全球高凈值人群準備的投資渠道，而我顯然不是這一類人。”對數(shù)字頗為敏感的劉洋在朋友間又被叫做“匯智湖畔數(shù)學家”——在上海張江匯智湖畔買房、算房價、算投資的人。

　　然而，兩年的租房經(jīng)歷改變了她的想法。

　　“從第一次看房到兩年租約到期，租金起碼漲了20%。”劉洋說，她身邊不少同事在續(xù)約時都被房東要求加租。

　　在香港，住宅租約通常為兩年，俗稱“一年死約+一年生約”。“有些房東會等整個租約期結(jié)束再調(diào)租，也有房東在固定租期一結(jié)束就提出加租。”

　　租金上漲之外，一次不太愉快的找房經(jīng)歷也讓她對租房市場產(chǎn)生了不安。

　　在尋找合租搭子時，她曾遇到“支票騙局”。詐騙者冒充租客，以支票支付押金或租金并故意開出高于應(yīng)付金額的支票，隨后以金額寫錯或財務(wù)多付為由要求退回差額，利用支票清算存在時間差，在銀行確認支票無效并退票前騙走現(xiàn)金。

　　“雖然沒被騙錢，但糟糕的找房體驗和攀升的房租，是促使我考慮買房的一大誘因。”

　　2025年6月底，劉洋開始看房。她的需求很明確，短期自住，未來離港后出租或出售。兩個月后，她選擇了港島港大附近的一個新盤。“我從沒住過港島，但租房時就知道這一片的租金很堅挺，而且港大在附近，大量內(nèi)地學生來讀書，租房需求一直很穩(wěn)定，支付能力也比較強。”

　　地段、配套和價格都相對確定，從看樓盤到簽合同，劉洋只用了5個小時。

　　簽約時，她仍然有些忐忑。一方面，到訪售樓處時現(xiàn)場只有她們一組買家，市場看起來并沒有想象中火熱；另一方面，她買入的樓盤比同區(qū)域一個超額認購的樓盤溢價約5%-10%。

　　不過，她選擇的是小戶型、總價較低的單位，租金可以完全覆蓋月供，這讓她覺得風險仍然可控。

　　中原地產(chǎn)亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永杰指出，受惠于2025年下半年香港進入減息周期，加上住宅租金回報普遍超過3.5厘（即年化3.5%），使得“供樓比租樓更劃算”，吸引了自住和投資需求入市。

　　高盛的報告亦指出，2023年至2025年間，香港住宅租金累計漲幅約兩成，配合按揭利率回落，或?qū)⒋偈垢嗍忻褶D(zhuǎn)租為買，為住宅市場帶來結(jié)構(gòu)性支持。

　　另據(jù)香港立法會秘書處數(shù)據(jù)顯示，香港置業(yè)負擔指數(shù)已從2023年年中的75%回落至2025年第三季的56%，降至近十年低位，接近過去二十年的平均水平。

　　在一些案例中，月供甚至已經(jīng)低于租金。

　　中原地產(chǎn)官網(wǎng)的“供平過租”房源專欄中，有101個單位在售，覆蓋港島、九龍、新界東、新界西等區(qū)域。其中，港島御景軒一套在售的368平方呎一房單位，月供約1.9萬港元，而租金約2萬港元；九龍海天園一套三房單位，月供約2.53萬港元，租金約2.6萬港元。

　　中原地產(chǎn)在售的“供平過租”單位

　　有業(yè)主持有10個月增值超百萬

　　事實上，在劉洋真正下定決心之前，香港樓市已經(jīng)出現(xiàn)一些積極信號。

　　2024年9月，新鴻基地產(chǎn)開發(fā)的啟德新盤天璽·天一期入市，折實平均呎價約19668港元，較片區(qū)新盤低6.7%至30%，也是近七年來的最低水平。

　　低價策略迅速點燃市場。首張價單公布后，項目收到超過2.9萬張入票，超額認購逾141倍，開盤當日即售罄。天璽·天一期入市三個月銷售額突破110億港元，成為香港當年單一期數(shù)銷售額最高的新盤。隨后推出的二期銷售同樣火爆，2025年底入市的首輪房源錄得超過33倍認購。

　　隨著市場回暖，天璽·天的二手價格也開始上行。今年1月，一套兩房單位以1350萬港元成交，較上一手成交價上漲約34%。

　　天璽·天的價格變化，被不少業(yè)內(nèi)人士視為觀察香港樓市走勢的一個窗口。

　　圖片來源：視覺中國

　　陳永杰指出，自2025年底以來，香港二手樓價已止跌回升。中原城市指數(shù)（CCL）由2025年3月的低位134.89上升至今年2月的149.41，累計上漲約11%。

　　其他新盤和二手市場的表現(xiàn)也印證了這一趨勢。

　　今年3月初，港鐵與會德豐合作開發(fā)的港島南岸項目DEEP WATER SOUTH初開放展覽廳時，吸引超過2000人參觀，不乏金融、醫(yī)護等專業(yè)人士及本地老牌家族。

　　長實集團旗下Blue Coast3月1日推出25套三房單位，折實平均呎價約26339港元。盡管發(fā)展商上調(diào)定價、削減最高折扣率，房源整體提價5%，項目仍在開盤當天售罄，收金約5億港元。

　　二手市場同樣活躍。馬鞍山迎海御峰一套531平方呎三房單位，近日以820萬港元成交。中原地產(chǎn)區(qū)域經(jīng)理胡耀祖介紹，原業(yè)主于2025年5月以639萬港元購入，持有僅10個月，賬面獲利181萬港元，增值28%。

　　回頭看，劉洋發(fā)現(xiàn)自己買入的價格同樣處在市場的相對低位，“當時大家情緒上還是很悲觀，但現(xiàn)在回頭看，其實已經(jīng)開始升溫了。”

　　“踏入2026年，樓價升勢之快有如脫韁之馬。”陳永杰判斷，今年樓價升幅有望達15%，“若利好因素持續(xù)釋放，甚至存在‘超標’的可能。”

　　樓價仍較高位低約20%

　　盡管市場出現(xiàn)回暖跡象，陳永杰表示，目前整體樓價仍較2021年的高點低約22%。

　　與此同時，市場分化仍然明顯，部分高價物業(yè)價格尚未完全恢復(fù)。

　　例如，新界火炭一套625平方呎三房單位近期以1120萬港元成交，原業(yè)主2022年購入價為1288萬港元，持有約四年后轉(zhuǎn)手，賬面虧損168萬港元。九龍何文田豪宅天鑄一套1479平方呎單位以4400萬港元成交，原業(yè)主持有6年后虧損約922萬港元離場。

　　相比之下，新盤市場表現(xiàn)更為活躍。

　　今年前兩個月，香港一手住宅成交約3880宗，同比大幅增長逾九成。自2025年2月以來，每月成交量已連續(xù)13個月超過1000宗。

　　陳永杰預(yù)計，3月至少有5至6個新盤同步推售，涉及約3000個單位，一手成交量有望重返2000宗水平，并延續(xù)第14個月“千宗成交”的紀錄。

　　在供應(yīng)方面，目前香港一手庫存已降至約1.65萬套，較高峰期減少近四成。庫存壓力減輕后，發(fā)展商在不同區(qū)域采取的策略也有所不同。供應(yīng)稀缺的區(qū)域開始減少優(yōu)惠甚至提價，而供應(yīng)較多的區(qū)域仍以“低開價”吸引買家。

　　新世界發(fā)展旗下尖沙咀項目瑧玥和永泰地產(chǎn)的北區(qū)新盤云向3月初相繼公布首張價單，前者折實平均呎價約21008港元，定價略高于附近新盤，但整體仍低于市區(qū)庫存單位水平；后者則以較低入場價推出，折實平均呎價約13974港元，被開發(fā)商形容為“水位價”，即通過壓低首批價格，為后續(xù)加推留下上漲空間。

　　業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計，今年香港樓市將延續(xù)反彈走勢。

　　長實集團營業(yè)部首席經(jīng)理郭子威預(yù)計，馬年將迎來量價齊升的上行周期，全年樓價升幅有望達10%。

　　中原集團創(chuàng)始人施永青則認為，今年香港樓價升勢可能進一步加快，全年漲幅或接近20%。僅在今年頭兩個月，一些熱門屋苑的樓價已反彈10%至15%，漲幅明顯快于此前預(yù)期。

　　不過，在劉洋看來，香港樓市的未來仍存在不確定性。“這個市場其實很大程度取決于一小部分購買力很強的人，他們有沒有更好的資金去向。如果資金流向其他資產(chǎn)，房地產(chǎn)市場的走勢也可能再次發(fā)生變化。”

　　19號商研社

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