四十載蝶變，以“好房子”繪就城市高質量發(fā)展新圖景

在“小陽春”行情拉動，樓市持續(xù)回暖的氛圍中，廣州房地產行業(yè)多方力量齊聚一堂，共同探索行業(yè)高質量發(fā)展的路徑和經驗。

3月31日，由廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局指導，廣州市房地產行業(yè)協會和廣州日報報業(yè)集團（廣州日報社）共同舉辦的“40載同行 廣州煥新”行業(yè)40周年與“好房子”建設分享會在麗思卡爾頓酒店舉行，廣州市房地產行業(yè)協會成立四十周年系列活動的序幕也就此拉開。

在傳遞行業(yè)積極信號之余，現場為城市建設做出杰出貢獻的企業(yè)和項目關于打造“好房子”的案例分享，更描繪出廣州持續(xù)發(fā)力“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”的美麗圖景。

行業(yè)數據

房地產開發(fā)占全市固定資產投資比例四成

當前，面對轉型中的挑戰(zhàn)，廣州房地產行業(yè)正以更高標準推動高質量發(fā)展?；仡櫼幌拢梢钥吹剑鳛橹袊唐贩恐贫鹊陌l(fā)源地，廣州在全國率先邁出住房商品化、市場化的關鍵一步。自1980年東湖新村率先開啟住房商品化實踐以來，廣州始終屹立于改革與創(chuàng)新的潮頭。

數據顯示，四十年間，廣州人均居住面積從不足4平方米提升至 34 平方米以上，房地產開發(fā)投資、商品房成交、土地市場與城市面貌同步躍升，成為中國房地產市場化改革的先行區(qū)、試驗田與標桿城市。

房地產是城市化的重要引擎，大規(guī)模商品房建設帶動了城市空間快速擴張，推動了珠江新城、廣州科學城等新城新區(qū)的崛起。1986-2025年廣州一手住宅累計成交面積2.68億平方米、一手商服累計成交面積0.48億平方米，2025年廣州建成區(qū)面積達到1410.40平方公里，是2002年的2.5倍。1986-2025年廣州累計完成房地產開發(fā)投資4.7萬億元，占全市固定資產投資的39.3%，2011年以來占比持續(xù)保持在40%左右，是拉動全市投資增長的重要動力。

四十年來，廣州房地產行業(yè)積極服務城市發(fā)展大局，致力提升人居品質，持續(xù)推動空間格局優(yōu)化，充分展現了其深厚的時代使命感與行業(yè)擔當。當前，城市發(fā)展進入新階段，人民群眾對美好生活的向往對房地產行業(yè)提出了更高要求。

對此，活動上，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局黨組成員、副局長、二級巡視員黃成軍表示當前，我國經濟社會發(fā)展已進入高質量發(fā)展的新階段。住房工作也面臨著新的形勢和任務，核心就是緊緊圍繞“讓人民住上更好的房子”這一目標，建設“好房子”、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)。廣州作為國家中心城市和粵港澳大灣區(qū)的核心引擎，在探索“好房子”建設的“廣州樣本”上，理應走在前列、作出示范。

“好房子”不僅是遮風避雨的物理空間，更是承載美好生活、促進身心健康、體現綠色低碳、傳承文化脈絡的載體。它需要政策引導、市場驅動、科技賦能、人文關懷的多維合力。

作為連接政府與市場，凝聚企業(yè)共識，起到溝通橋梁作用的廣州市房地產協會，自誕生之日起，就與廣州波瀾壯闊的城市化進程同頻共振，與日新月異的房地產業(yè)發(fā)展休戚與共。

廣州市房地產行業(yè)協會會長陸毅表示，從珠江兩岸的春潮涌動，到城市天際線的日新月異，廣州的每一次脈動，都深刻影響著行業(yè)的發(fā)展方向。房地產行業(yè)留下的每一處足跡，也是廣州城市肌理與記憶的重要組成部分。廣州從“沿海開放城市”向“現代化國際大都市”跨越的四十年，也是房地產行業(yè)從探索起步，逐步邁向理性、成熟與高質量發(fā)展的四十年。當下，“好房子”已不僅僅是一個產品概念，它承載著千家萬戶的幸福感，是城市競爭力與溫度的體現，更是房地產行業(yè)回應時代命題的核心答卷。

行業(yè)發(fā)展四大趨勢

市場走勢謹慎樂觀，政策創(chuàng)新值得期待

通過對一系列行業(yè)數據的分析，廣州市社會科學院經濟研究所所長歐江波表示，廣州房地產發(fā)展40年，總體上是一段波瀾壯闊的發(fā)展歷史，歷經市場化啟蒙、制度改革、高速擴張、調控轉型等多個階段，從全國首個商品房小區(qū)、首個引入物業(yè)管理，到構建 “商品住房 + 保障性住房+城市更新” 三位一體的住房體系，正在進行從 “有房住”到“住好房”的歷史性轉變。

房地產規(guī)模大、鏈條長、牽涉面廣，是影響經濟和投資增長的重要產業(yè)，是影響地方財政收入增長的重要因素，是影響金融和社會穩(wěn)定的重要方面。房地產開發(fā)推動城市擴容擴容，形成 “人口流入—住房建設—配套完善—更多人口流入” 的正向循環(huán)。數據顯示，廣州常住人口總量與一手住宅累計成交面積是同步增長的。

對于房地產市場的未來走向，歐江波預判有四個比較明顯的發(fā)展趨勢：

趨勢一：房地產仍將是廣州十分重要的基礎性產業(yè)，仍有巨大的發(fā)展?jié)摿?。房地產始終還是經濟增長、城市發(fā)展、社會進步的重要動力，其對百業(yè)興衰起著不可替代的支撐作用。經過40多年發(fā)展，廣州房地產發(fā)展遠未結束，仍在途中，仍有巨大發(fā)展?jié)摿Α?/p>

趨勢二：市場走勢謹慎樂觀，市場分化仍將持續(xù)。廣州經濟社會支撐力扎實，區(qū)位優(yōu)勢突出且不斷凸顯，調控政策十分友好，特別是市場調整已經比較充分，都支持未來市場走勢謹慎樂觀的判斷，事實上，目前市場已經呈現諸多走好的跡象。不過，由于廣州各區(qū)域市場狀況差異較大，市場的區(qū)域分化、類型分化大概率會持續(xù)。

趨勢三：行業(yè)發(fā)展重點更趨多元化，高質量發(fā)展是客觀要求。一二手發(fā)展呈現并重局面，預計二手占比將逐漸強于一手；改善型住宅成為主要購買力，“好房子”建設正當其時；內涵式發(fā)展成為主特征，城市更新潛力和動力巨大；住房保障為政策焦點，保障效率和效果仍待提升。

趨勢四：房地產政策創(chuàng)新十分重要，值得期待。包括房企解困脫困措施、城市更新改造政策、房地產開發(fā)模式創(chuàng)新、資源配置創(chuàng)新政策等。具體政策方面，“人房地錢”聯動機制，住房公積金制度改革，現房銷售試點政策，“好房子”支持政策，房地產項目“白名單”制度，庫存物業(yè)盤活利用制度，部分房企債務重整和破產保護等，都值得期待。

小陽春行情

「好房子」項目持續(xù)入市，支撐成交量

從政策趨勢來看，兩會《政府工作報告》明確今年要“著力穩(wěn)定房地產市場”，《中華人民共和國國民經濟和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃綱要》進一步部署“推動房地產高質量發(fā)展”，房地產相關的內容出現在多個重點任務中，側重點從制度框架轉向“高質量發(fā)展”具象落地，增加多項具有針對性和實操性的舉措，為行業(yè)中長期發(fā)展指明方向。

從市場行情來看，隨著3月的收官，“小陽春”行情帶動下，廣州樓市暖意持續(xù)攀升，各項目銷售喜報接連刷屏，市場熱度體感顯著。據普睿市場監(jiān)測數據顯示，3月以來廣州新房成交回升態(tài)勢明顯，周均成交量達14.73萬㎡，春節(jié)前被暫緩的剛性置業(yè)需求、追求居住品質的改善需求，以及提前布局的學區(qū)房需求集中入市，為市場回暖筑牢了堅實根基。中指研究院的數據則顯示，百城二手住宅價格環(huán)比降幅有所收窄，價格結束去年下半年急跌階段。與此同時，在優(yōu)質樓盤供應帶動下，1-2月百城新房價格累計上漲0.13%。3月份，多家房企銷售業(yè)績同比增長明顯，通過打造性價比產品或高品質“好房子”實現項目熱銷，帶動業(yè)績提升。從網簽數據、案場到訪到客戶認購，市場全鏈條活躍度同步走高，也印證了需求端的強勁復蘇。

顯然，春節(jié)后，在需求釋放帶動下，核心城市樓市持續(xù)修復，廣州等城市的優(yōu)質地塊仍能拍出較高溢價，持續(xù)提振市場信心。展望二季度，在“好房子”項目入市及傳統旺季疊加帶動下，核心城市新房及二手房成交量有望得到一定支撐。

從“設計即戰(zhàn)略”

到“創(chuàng)新即戰(zhàn)略”

如果說歐所長的分享是在梳理歷史，那山水比德集團創(chuàng)始人孫虎的發(fā)言，就是在指明方向。孫虎講了一個核心觀點——當下的房地產，拼的已經不是資本積累，而是創(chuàng)新能力。

他以商丘金沙項目和西安萬眾項目作為全國現象級的成功典范，詳細闡述了“設計即戰(zhàn)略”如何賦能區(qū)域品牌從0到1取得成功。

商丘金沙項目通過“一品一IP，一城一網紅，一域一龍頭”的策略，連續(xù)打造了金沙天和、金沙壹號院、金沙天悅、金沙東院、金明書院等一系列成功產品。這些項目在售價上均顯著高于同區(qū)域競品，實現了開盤即售罄、未售先火等現象，證明了設計帶來的強大產品溢價能力。

西安萬眾項目展示了從1.0藝術造園、2.0自然造園到3.0公園造園（先做公園再造社區(qū)）的產品理念演進，是“從享受城市紅利到創(chuàng)造城市紅利”的典范。

廣州「好房子」經驗

深入調研人居痛點，打造全局品質規(guī)范

對于好房子的建設，從現場房企分享的經驗來看，在住房需求從“有沒有”轉向“好不好”的轉型周期，行業(yè)內優(yōu)質房企在好房子建設中形成諸多共性經驗，核心圍繞標準構建、需求響應、生態(tài)營造與人文運營展開了有效實踐，而這也將成為未來廣州樓市供應的主流產品。

可以看到，標準化是打造好房子的基礎，好房子項目普遍是以國家 “安全、舒適、綠色、智慧” 導向為基礎，由房企或聯合科研機構或自主研發(fā)打造技術體系，制定涵蓋數百項條文的企業(yè)標準，形成多系統、全維度的品質規(guī)范，并通過標桿項目驗證標準可行性，實現規(guī)?；瘡椭仆茝V。

中建玖合“以標準化落地、在地化創(chuàng)新與城區(qū)化運營”為路徑，將國家戰(zhàn)略轉化為可復制的實踐樣本”的經驗備受業(yè)內關注，其廣州文沖-未來方洲項目220 萬平方米的城市更新項目更成為行業(yè)觀察“好房子”從概念到現實的重要窗口。

在中建玖合看來，“好房子”的核心競爭力，在于對地域居住需求的深度回應。針對嶺南地區(qū)“回南天”潮濕、臺風頻發(fā)等氣候特征，中建玖合通過走訪廣州1000余個家庭，梳理出213個核心居住痛點，并形成系統化解決方案。中建玖合未來方洲項目的探索，遠不止房子層面，其探索出“從一棟好房子到一座好城區(qū)”的發(fā)展模式，從物質基礎、精神生活、文化內核三大維度來構建完整生活生態(tài)。通過‘超級 ZHOU’社群平臺全年開展超百場活動，豐富居民業(yè)余生活，讓歷史文脈與自然生態(tài)在城區(qū)中有機融合。從標準構建到在地創(chuàng)新，從產品打造到城區(qū)運營，中建玖合的探索為好房子戰(zhàn)略的落地提供了清晰的實踐路徑。

新城市集團在推動行政審批改革上發(fā)力，2013年，新城市用一張"萬里長征圖"，把投資項目從拿地到拿到房產證的審批時間從799個工作日壓縮到百日以內，這個提案被采納之后，影響的不僅是新城市自己的項目，更是整個行業(yè)的開發(fā)效率。

集團不僅是城市建設的參與者（參與道路橋梁工程、盤活爛尾項目），更是行業(yè)發(fā)展的推動者，還曾協助研發(fā)全國首個商品房電子交易平臺“陽光家緣網”，并倡導和在新城市領院項目踐行“6G”好房子建設。新城市集團指出，“房子有天花板，但好房子沒有’天花板’?！迸c行業(yè)進行共勉，并表達新城市集團對“好房子”孜孜不倦的追求。

越秀地產把“好房子”拆成了四個維度：品質、溫度、智慧、成長，品質是骨骼，溫度是血液，智慧是工具，成長是目標。

為將上述理念落地，越秀構建了名為 “10+N健康人居科技”的技術體系。其中“10”代表當前已系統化應用的十大健康科技系統，每個系統均以“悅”字命名，并設定了具體的性能指標：悅空氣、悅靜音、悅凈水、悅光照、悅恒溫、悅智能、悅空間、悅工學、悅環(huán)境、悅品相。

廣州地鐵地產的視角，天然帶著一種“城市運營商”的底色，他們的好房子邏輯，是從“人如何在這座城市里高效、體面地生活”出發(fā)。地鐵地產TOD好房子的“黃金五律”：以百年地鐵的建造標準保障安全；以無縫接駁實現準點高效通勤；以立體人性化設計營造舒適體驗；以一站式生活圖景提供便捷服務；以人文共同體構建社區(qū)文化，致力于從“有房住”向“住好房”轉變，打造多層次、差異化的新一代優(yōu)質產品。

分享會上，新鴻基地產以廣州南站ICC為案例，闡釋了項目依托廣州南站國家級交通樞紐優(yōu)勢，打造“學、鐵、商”全維配套TOD綜合體的開發(fā)邏輯。項目匯聚20余家國際頂尖顧問團隊聯合打磨，實現交通、商業(yè)、辦公、居住與生態(tài)的高效協同，踐行站城一體融合發(fā)展。

其對香港客群的精準洞察更令人印象深刻，項目擇址廣州南站，且凸顯廣深港高鐵47 分鐘直達香港西九龍的優(yōu)勢，串聯香港ICC與廣州南站ICC，形成雙城樞紐聯動，精準匹配穗港往返人群的生活與商務動線。

把這些企業(yè)的發(fā)言放在一起看，不難發(fā)現，如今“好房子”的比拼，已經不單單聚焦于用料上，而更是在比，誰更能理解用戶，誰更愿意在看不見的地方下功夫，誰能把居住這件事從空間延伸到生活。

從“有房住”到“住好房”，廣州樓市四十年的蝶變，是一部與城市發(fā)展同頻共振的奮斗史詩。展望未來，隨著政策環(huán)境持續(xù)優(yōu)化、市場需求不斷升級，以及以科技、人文、綠色為驅動的產品力競賽深入，廣州房地產行業(yè)正迎來從規(guī)模擴張向品質升華的關鍵轉型。本次會議揭開的系列周年活動序幕，象征著行業(yè)將以更開放的姿態(tài)、更扎實的探索，共同繪就“讓人民住上更好房子”的城市新圖景。

征程萬里風正勁，四十不惑再出發(fā)，廣州房地產行業(yè)將繼續(xù)以堅實的步伐，譜寫高質量發(fā)展的新篇章。

來源：廣州市房地產行業(yè)協會