一個(gè)傳統(tǒng)地產(chǎn)人重回沈陽(yáng)的思考 什么才是老百姓真正適用的四代宅

偶然的重逢：與九洲孫總的一次聊天

2025年春節(jié)，一個(gè)偶然的機(jī)會(huì)，我再次踏上了沈陽(yáng)的土地。這座曾留下我無數(shù)項(xiàng)目記憶的城市 ，如今正經(jīng)歷著后疫情時(shí)代的蛻變與重構(gòu)。

在沈陽(yáng)期間，我與九洲福爾孫國(guó)和總聊了一下午。這位在地產(chǎn)圈摸爬滾打二十余年“老地產(chǎn)人”，沒有跟我談什么宏大敘事 ，反而拋出了一連串讓我耳目一新的概念 ：九洲在做“學(xué)改房”，不是簡(jiǎn)單的學(xué)區(qū)房 ，而是真正解決育兒焦慮的體系化住區(qū) ， 陪伴業(yè)主一同成長(zhǎng)；九洲要做“策展型住區(qū) ”，用社群運(yùn)維替代傳統(tǒng)物管 ，把社區(qū)變成持續(xù)生長(zhǎng)的生活秀場(chǎng) ，甚至可以在社區(qū)city walk … …這些觀點(diǎn)讓我陷入沉思： 當(dāng)90后、00后逐漸成為購(gòu)房主力 ，他們到底需要什么樣的房子？我們一直掛在嘴邊的“四代宅”，究竟是技術(shù)創(chuàng)新，還是營(yíng)銷噱頭？

四代宅迷思：北方氣候下的異化與反思

這幾年 ，“第四代住宅”概念席卷全國(guó)。本質(zhì)里是試圖將別墅的親地性向高層空間移植 ，通過錯(cuò)層挑空、空中花園等方式 ，試圖在高層建筑中復(fù)刻“前庭后院”的生活體驗(yàn)。

但冷靜思考 ，這個(gè)源于南方溫潤(rùn)氣候的產(chǎn)物 ，真的適合沈陽(yáng)嗎？

北方漫長(zhǎng)的冬季、封閉的采暖期 ，讓那些精心設(shè)計(jì)的“空中花園”在半年時(shí)間里淪為擺設(shè)。更讓人擔(dān)憂的是，當(dāng)產(chǎn)品邏輯無法適配地域氣候時(shí)，所謂的創(chuàng)新很容易異化成一場(chǎng)“偷面積”的數(shù)字游戲——就像當(dāng)年在沈陽(yáng)盛極一時(shí)的退臺(tái)式“情景洋房”，樣板驚艷 ，交付后卻問題頻出。可以預(yù)見，當(dāng)2027年后首批“ 四代宅”集中交付后 ，市場(chǎng)才會(huì)給出真正的答案。

重新定義四代宅：從戶型迭代轉(zhuǎn)向生活方式

今天的購(gòu)房主力 ，是90后、00后。他們?cè)缫褵o法用“剛需”“剛改”簡(jiǎn)單歸類。他們更自我、更寵自己。她們是“ 中年少女”，在內(nèi)心先是少女，才是媽媽；他們是“積極躺平”族，不是不努力 ，是更知道自己應(yīng)該做什么；他們是“局部有錢人”，表面上是既要又要還要 ，但骨子里愿意為熱愛一擲千金；他們是“婚內(nèi)微寡 ”，在親密關(guān)系中依然渴望獨(dú)立空間 … …他們的購(gòu)房邏輯 ，與傳統(tǒng)截然不同：

他們不能“有了孩子，沒了自己”，對(duì)他們而言 ，解決育兒焦慮 ，比單純買個(gè)“學(xué)區(qū)”更重要。他們的娛樂主戰(zhàn)場(chǎng)，從客廳電視轉(zhuǎn)移到了臥室手機(jī)、平板，臥室因此不再是單純的睡眠空間，而是私密的娛樂天地。這種變化，正在倒逼戶型功能的重新分配，大臥小廳時(shí)代可能正在路上。

購(gòu)買主體變了，評(píng)判一個(gè)住區(qū)是否真正“迭代”，戶型就不該是唯一標(biāo)尺。真正值得關(guān)注的，是它承載的生活方式及解決居住痛點(diǎn)的能力。我們可以粗糙地將住區(qū)演進(jìn)劃分為4個(gè)代際：

1.0時(shí)代 ，有圍墻 ，解決了安全；

2.0時(shí)代 ，有物業(yè) ，解決了服務(wù)；

3.0時(shí)代 ，有配套 ，解決了便利；

而4.0時(shí)代 ，必須有體系 —— 一種根植于購(gòu)買主體生活方式轉(zhuǎn)變的系統(tǒng)性生活解決方案。

沈陽(yáng)選房新邏輯：

從四代宅到好房子升級(jí)的“七大替代”

帶著這些思考，我重點(diǎn)看了2025年沈陽(yáng)獲評(píng)國(guó)家住建部好房子獎(jiǎng)項(xiàng)的華潤(rùn)、中海以及九洲御璟3個(gè)項(xiàng)目。從業(yè)主居住角度出發(fā) ，總結(jié)出后疫情時(shí)代好房子的比選標(biāo)準(zhǔn) —— 我稱之為“七大替代”。

1、單盤替代板塊

城市發(fā)展從“擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“收縮”，沈陽(yáng)的供需兩端都在向傳統(tǒng)“金廊銀帶” 回歸。 曾經(jīng)火熱的“板塊選房概念”正在失效 ，沒有配套落地的概念板塊 ，遠(yuǎn)不如一個(gè)扎扎實(shí)實(shí)的單盤。比如同樣在和平區(qū)，和平灣屬于概念先行，但配套跟進(jìn)緩慢；而真正值得信賴的，反而是那些看得見、摸得著的“配套密度”。一句話 ，地段的本質(zhì)是公建密度 ，房?jī)r(jià)的本質(zhì)是配套密度 ，預(yù)期開始讓位于現(xiàn)實(shí)。

2、快慢替代遠(yuǎn)近

沈陽(yáng)交通邁入地鐵環(huán)線+快速樞紐組合時(shí)代 ，既往大城市的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)告訴我們 ，距離已死，效率為王。衡量地段的標(biāo)尺不再是“離市中心幾公里”，而是“通勤時(shí)間”。早晚高峰走一趟就知道，有些地方看似近，實(shí)則遠(yuǎn)。比如這些年的長(zhǎng)白島 ，出行擁堵已是老大難。而類似九洲御璟緊鄰勝利大街快速路高架樞紐，看似距離傳統(tǒng)市中心稍遠(yuǎn)，但一腳油門下去，通達(dá)度反而更高——這就是“快慢替代遠(yuǎn)近”的典型例證。

3、雙腳替代汽車

積極躺平的當(dāng)代懶人生活方式崛起，生活，到底是靠城市外部滿足，還是靠社區(qū)閉環(huán)滿足？將是真正評(píng)價(jià)好房子與否的標(biāo)準(zhǔn)。 出家門不出社區(qū)門 ，步行十分鐘 ， 日咖夜酒、生鮮超市、社區(qū)食堂、 口袋公園一應(yīng)俱全 ，用雙腳丈量的便利 ，才是生活王道。 類似新希望D10、九洲御璟正在踐行的“社區(qū)即地段”就是典型例證。將來 ，不出社區(qū)也能“CITY WALK”將是一種生活權(quán)力。

4、體系替代配套

當(dāng)然，配套也不是越多越好，關(guān)鍵要看能否形成解決生活焦慮的“功能閉環(huán)”，還是這句話，好用比好看重要。這里不得不再提一下給我啟發(fā)的九洲御璟“學(xué)改房”，他們不是簡(jiǎn)單地占有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源，而是圍繞父母的育兒焦慮構(gòu)建一整套解決體系：從校車接送、四點(diǎn)半學(xué)堂、父母放下手機(jī)的陪伴式親子園林、社區(qū)餐廳、首個(gè)社區(qū)嵌入式城市魔方書房 … …甚至經(jīng)營(yíng)了一所月子中心——讓年輕父母從備孕到育兒的全周期 ，都能在社區(qū)內(nèi)獲得系統(tǒng)支持。這才是“體系”的力量 ，真正做到了育的解放、學(xué)的拓展、情的聯(lián)結(jié)。

5、大家替代小家

工業(yè)化鼎盛的年代，柯布西耶曾說過房子是居住的機(jī)器。服務(wù)業(yè)興盛的今天，住區(qū)是生活平權(quán)的場(chǎng)景。評(píng)價(jià)一個(gè)住區(qū)和評(píng)價(jià)城市一樣 ，都要看其公共空間的好壞。很多建筑密度超過20%的住區(qū) ，不可避免的會(huì)擠壓社區(qū)公共園林空間 ，這也是為什么近年來高層加低層組合社區(qū)大幅減少的原因 ，大尺度優(yōu)質(zhì)的公共空間才是住區(qū)保值的硬指標(biāo)。 類似九洲御璟 3 段70 米的園林空間在未來可能成為一種稀缺。

6、 臥室替代客廳

新青年生活方式的轉(zhuǎn)變 ，正在顛覆傳統(tǒng)的戶型邏輯 ：吃飯，外賣化；娛樂，電子化；社交，興趣化。客廳不再是家庭中心 ，深U型廚房可能比大面寬客廳更受歡迎——因?yàn)樗軡M足女主人烘焙、咖啡、輕食等興趣場(chǎng)景，完成在宅社交。而臥室的重要性，正在悄然超越客廳。更私密的娛樂空間、更個(gè)性化的休憩需求 ，讓“臥室小家化”成為更實(shí)用的新趨勢(shì)。

7、運(yùn)維替代物管

在城市化降速的今天，房子靠什么保值？硬件會(huì)老去，但基于鄰里關(guān)系的社群運(yùn)營(yíng)，卻會(huì)歷久彌新。九洲御璟正在做沈陽(yáng)首個(gè)“策展型住趣社區(qū)”—— 用商業(yè)上常用的策展式思維運(yùn)營(yíng)社區(qū) ，定期舉辦社區(qū)生活節(jié)、生活集市、主題電影周、社群沙龍 … …重構(gòu)“熟人社會(huì)”的溫情脈脈。和人一樣 ，社區(qū)的活力 ，才是資產(chǎn)年輕態(tài)的關(guān)鍵。

結(jié)語(yǔ) ：現(xiàn)在該不該買？到底該怎么選？

最后回到兩個(gè)最現(xiàn)實(shí)的問題：

第一 ，跌跌不休的樓市 ，現(xiàn)在該不該買？

判斷是不是底，有一個(gè)簡(jiǎn)單粗暴的標(biāo)準(zhǔn)：看這個(gè)區(qū)域的樓面地價(jià)，是不是已經(jīng)超過了二手房?jī)r(jià)格。如果是 ，意味著面粉貴過面包 ，安全邊際自然顯現(xiàn)。

第二 ，到底什么樣的房子適合自己？

一句話 ：用“居住思維”替代“樣板思維”。

不要被開發(fā)商精心布置的樣板間迷惑——那些顏值即正義的裝飾、刻意放大的開間 ，入住后真的適用嗎？

你要想的，是自己每天清晨醒來，會(huì)在哪個(gè)角落喝第一杯水；孩子放學(xué)回來，在哪里寫作業(yè)、玩游戲；周末的下午 ，是在客廳刷手機(jī) ，還是在社區(qū)里參加一場(chǎng)鄰里市集 … …

就像九洲孫國(guó)和總說的：“老百姓歸根到底想買的是美好生活權(quán)。”

而九洲御璟要做的事就一句話——“用社區(qū)的卷 ，換業(yè)主的躺。”

一時(shí)技癢 ，寫了這么多 ，僅供參考。

就這樣吧 ，開心 ，最重要！