實(shí)探首開(kāi)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs項(xiàng)目底層資產(chǎn)

嘉實(shí)首開(kāi)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT于3月2日獲上交所受理，原始權(quán)益人為北京首都開(kāi)發(fā)股份有限公司。

其底層資產(chǎn)共3個(gè)：宋家莊福茂項(xiàng)目、華僑村商街項(xiàng)目、璞瑅商街項(xiàng)目，宋家莊福茂項(xiàng)目屬于購(gòu)物中心，其他兩個(gè)屬于社區(qū)商業(yè)。項(xiàng)目總估值10.39億元，本次預(yù)計(jì)募集10.42億元。

近期的某個(gè)工作日，我們實(shí)地探訪了這3處底層資產(chǎn)。

宋家莊福茂項(xiàng)目

宋家莊福茂項(xiàng)目位于北京市豐臺(tái)區(qū)順八條8號(hào)院三區(qū)3號(hào)樓，購(gòu)物中心包括﹣2層至3層；入池范圍建筑面積2.55萬(wàn)平方米，其中商業(yè)建筑面積2.07萬(wàn)平方米，地下車(chē)庫(kù)建筑面積4783.13平方米，此外人防建筑面積3815平方米（平時(shí)用途為汽車(chē)庫(kù)）；購(gòu)物中心于2015年8月投入運(yùn)營(yíng)。

項(xiàng)目整體定位為社區(qū)型購(gòu)物中心，是三條地鐵（5號(hào)線、10號(hào)線、亦莊線）交通樞紐上的獨(dú)立商業(yè)。項(xiàng)目2022年~2024年年底以及2025年9月底的時(shí)點(diǎn)出租率分別為95.05%、100%、98.69%、95.77%。

截至2025年9月30日，宋家莊福茂項(xiàng)目租戶(hù)業(yè)態(tài)分為餐飲、超市、兒童教育培訓(xùn)、零售、美容及銀行六類(lèi)，重要現(xiàn)金流提供方為幸福榮耀（北京）超市有限公司（租期至2029年1月）。

我們?cè)诂F(xiàn)場(chǎng)看到，地鐵可直通商場(chǎng)內(nèi)部，主力店鋪幸福榮耀超市位于B1層，1層有金店、奶茶、零售等，2層有零售（名創(chuàng)優(yōu)品等）、銀行（中國(guó)銀行）、餐飲等，3層以餐飲為主，樓頂是輪滑俱樂(lè)部（未入池）。

工作日上午時(shí)點(diǎn)，商場(chǎng)外有老人在“組團(tuán)”曬太陽(yáng)，商場(chǎng)內(nèi)以周邊中老年顧客為主，此外還有不少外賣(mài)員。商場(chǎng)北側(cè)有一個(gè)疑似后加裝的直升電梯，南側(cè)一路之隔是撲滿(mǎn)山商城，也與地鐵宋家莊站直接聯(lián)通。項(xiàng)目周邊雖然居住區(qū)比較集中，但各種沿街店鋪也很多。

華僑村商街項(xiàng)目

華僑村是改革開(kāi)放初期北京首批涉外商品房項(xiàng)目，始建于1985年，由北京市政府委托首開(kāi)集團(tuán)開(kāi)發(fā)，1989年竣工入住。

華僑村商街項(xiàng)目位于北京市朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)門(mén)外大街24號(hào)1~3幢，在東長(zhǎng)安街沿線；入池范圍建筑面積1.63萬(wàn)平方米，其中商業(yè)（含游泳館）建筑面積8405.54平方米，辦公建筑面積2915.25平方米，地下車(chē)庫(kù)建筑面積5000.05平方米。

項(xiàng)目整體定位為社區(qū)商業(yè)街及其配套、辦公，為華僑村居民服務(wù)，是集健康、金融、時(shí)尚消費(fèi)于一體的商業(yè)街區(qū)，2022年~2024年年底以及2025年9月底的時(shí)點(diǎn)出租率分別為88.12%、85.88%、100%、100%。

華僑村商街項(xiàng)目（不包含地下車(chē)庫(kù)）的租戶(hù)業(yè)態(tài)分為休閑、體檢中心、美容美發(fā)、酒會(huì)所、餐飲、健身、銀行、庫(kù)房八個(gè)業(yè)態(tài)。重要現(xiàn)金流提供方有：北京美年美燦門(mén)診部有限責(zé)任公司（租期至2028年9月，租金支付方式為月付）、中國(guó)銀行股份有限公司北京國(guó)際貿(mào)易中心支行、北京醉道貿(mào)易有限公司、北京伍良健身科技發(fā)展有限公司。

我們?cè)诂F(xiàn)場(chǎng)看到，門(mén)店有北京齡孄門(mén)診部、中國(guó)銀行、醉道酒業(yè)、湯泉良子、九府羊火鍋、麥當(dāng)勞、贏福樓老北京涮肉等。商業(yè)街靠近建國(guó)門(mén)地鐵站，對(duì)面是北京國(guó)際俱樂(lè)部，東側(cè)緊挨著煥新升級(jí)不久的賽特+購(gòu)物中心。

璞瑅商街項(xiàng)目

璞瑅商街項(xiàng)目位于北京市豐臺(tái)區(qū)紫芳園四區(qū)3號(hào)樓負(fù)1至2層、5號(hào)樓1至2層；入池范圍建筑面積1.17萬(wàn)平方米。項(xiàng)目整體定位為社區(qū)型商業(yè)街，輻射周邊多個(gè)成熟社區(qū)。

項(xiàng)目2022年~2024年年底以及2025年9月底的時(shí)點(diǎn)出租率分別為90.44%、94.69%、96.37%、96.37%。

截至2025年9月30日，璞瑅商街項(xiàng)目的租戶(hù)業(yè)態(tài)分為銀行、餐飲、商業(yè)、健身及教育五類(lèi)，重要現(xiàn)金流提供方有：中信銀行股份有限公司北京分行（租期至2027年9月）、徽商銀行股份有限公司北京分行、上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司北京分行、平安銀行股份有限公司北京分行。

這里屬于南三環(huán)內(nèi)，靠近方莊橋。璞瑅商街項(xiàng)目主要包含4家銀行的營(yíng)業(yè)廳（還有郵儲(chǔ)銀行的ATM機(jī)），以及星巴克、棒!約翰、英孚教育、菲靈游泳健身、7-11便利店、樂(lè)刻健身、稚夢(mèng)嬰幼學(xué)苑、歸位瑜伽等。

總體感覺(jué)就是一處普通的小區(qū)底商，并且部分路面破損明顯、車(chē)輛停放較隨意，類(lèi)似的小區(qū)底商在周邊比較常見(jiàn)。