觀察丨貝好家裁員傳聞滿天飛，貝殼跨界開發：一場“豪賭”還是“明智之舉”？

3月10日，房地產中介巨頭貝殼旗下地產團隊貝好家深陷裁員輿論漩渦。市場傳聞顯示，其核心區域與總部人員優化比例超35%，涉及人數或達上百人，且貝好家投資負責人楊巍已離職。消息一經傳出，迅速引發行業對貝殼跨界房地產開發戰略的廣泛關注與探討。

針對該傳聞，貝好家第一時間向媒體作出回應，明確表示裁員傳聞為不實信息，強調公司核心團隊穩定，目前正圍繞C2M核心能力開展“正常人員更替”，且在全國多地仍有持續的人才招聘計劃，近期還將推出全新的服務型產品。此外，貝好家透露，目前已在全國落地18個多模式合作項目，業務發展整體平穩。

此次輿論風波并非空穴來風，而是貝殼自2023年布局房地產開發以來，自操盤項目遇挫、戰略重心調整的集中體現。從高調拿地打造C2M“大數據造房”樣板項目，到官宣停止自操盤、回歸輕資產模式，貝殼的跨界嘗試始終伴隨著行業爭議。而裁員傳聞的背后，是其C2M模式落地不及預期、財務承壓與主業受波及的多重現實考驗。

? 01 ?
傳聞與辟謠

據市場消息，此次被傳優化的人員主要集中在開發、投資等與自操盤相關的板塊。而貝好家方面雖強調業務正常、核心團隊穩定，但對于市場傳聞中提及的貝好家投資負責人楊巍離職一事，尚未得到官方回應。

公開資料顯示，楊巍曾任職龍湖、金地等傳統房企，是其跨界開發的核心人物之一。據媒體報道稱，貝好家已迎來新的中心負責人。

事實上，貝好家的人員結構調整早有端倪，其背后是貝殼跨界戰略的逐步收縮與轉向。2023年7月，貝殼啟動“一體三翼”戰略升級，貝好家正式成立。彼時為打造C2M開發團隊，貝好家大規模吸納龍湖、萬科、融創等傳統房企的職業經理人，團隊架構向重資產開發傾斜。

戰略轉向的信號始于2025年8月，貝殼董事會主席彭永東明確表態，除成都、上海兩個已落地的自操盤項目外，貝好家不再新增自操盤項目，亦不提供資金解決方案。

同年12月，貝殼董事會副主席、貝好家CEO徐萬剛進一步回應，貝好家不再做子操盤項目相關決策的原因，并非已有自操盤項目“賣得不好”，而是為了攜手開發商，打造更多更好的產品。“做自操盤（項目）我們一年可能最多做十個，但是與開發商合作我們可以做一百個。”

至此，貝好家的戰略重心全面轉向輕資產服務。按照徐萬剛的表述，輕資產模式更有利于貝好家發揮優勢，并強調公司業務模式具有“創新性”，而過往推進自操盤項目核心是為了“形成完整的關聯經驗，驗證和提升公司的業務能力”。

在此背景下，相關開發板塊人員的優化調整，成為其戰略轉型的必然選擇。貝好家最新在回應中稱，將始終堅持“數據驅動型住宅開發服務平臺”的業務定位，依托大數據與AI算法能力為開發商等合作伙伴提供C2M全鏈解決方案。

? 02 ?
自操盤項目失利

貝好家此次的輿論風波，本質上是其跨界房地產開發遇挫的外在表現。作為貝殼驗證C2M模式的兩大樣板項目，成都金融城·貝宸S1與上海貝漣C1的市場表現，不僅成為其戰略調整的直接導火索，更暴露了C2M模式落地過程中的核心短板。

2024年，貝好家高調進軍土地市場，展現出強勢的跨界姿態。當年9月，該公司以2.73萬元/平方米的單價拿下成都金融城三期地塊，刷新全市土拍單價紀錄的價格；同年底，其又以6.97億元溢價擊敗保利置業等房企，拿下上海奉賢新城地塊。彼時，行業對這家中介巨頭的跨界之作充滿期待，認為其手握海量客戶數據與渠道資源，有望重構房地產開發邏輯。

為打造C2M“大數據造房”樣板，貝好家對兩個項目進行了差異化定位。其中，成都貝宸S1瞄準高端豪宅市場，主打275-375平方米精裝大平層，均價6.5萬元/平方米；上海貝漣C1則聚焦剛需改善群體，均價4.35萬元/平方米，試圖通過大數據分析實現“以人定房”的精準定位。

然而，兩個項目的市場表現均未達預期。截至今年3月10日，成都貝宸S1開盤近4個月，首期108套房源僅網簽50套，網簽比例46.3%，去化不足五成；上海貝漣C1的銷售情況同樣低迷，二批次112套房源僅網簽18套，網簽比例僅16.07%，戶型配比失衡、社區配套缺失等問題遭到市場詬病。

有分析指出，自操盤項目的失利，核心原因在于貝殼對C2M模式的底層邏輯存在誤判。貝殼試圖將二手房交易的存量數據，直接應用于新房開發的增量創造，卻忽視了二手房市場“適配現有房源”與新房市場“創造理想居住”的本質差異。

以成都貝宸S1為例，其僅憑二手房景觀房源咨詢量高的淺層數據，便將375平方米頂豪戶型的主景觀面設定為西北向，導致戶型日照不足、噪音干擾，背離了高端客群的核心需求。上海貝漣C1則錯誤地用剛需客群數據打造改善產品，堆砌的全屋多冰箱、主臥直飲水系統等冗余配置，不僅推高了建造成本，也未得到市場認可。

? 03 ?
重資產水土不服

除了對C2M模式的邏輯誤判，貝好家重資產開發模式與貝殼輕資產基因的沖突，更讓其面臨財務與主業的雙重壓力，成為推動最終戰略轉向的關鍵因素。

據統計，貝殼在重資產開發上累計投入超70億元，僅成都貝宸S1單宗地塊便耗費10.76億元，巨額資金投入導致其經營性現金流承壓。數據顯示，2024年，貝殼經營活動產生的現金流量凈額為94.47億元，同比減少15.33%；2025年一至三季度，公司經營活動產生的現金流量凈額分別為-39.65億元、-31.39億元、-22.88億元，連續三個季度為負。

對此市場普遍認為，開發業務的巨額資金沉淀，是導致貝殼現金流大幅惡化的直接原因。截至2025年三季度末，貝殼現金余額為159.66億元，已較2024年底（203.01億元）大幅減少。

自操盤項目的失利，讓貝殼徹底認清了重資產開發的風險。2025年下半年以來，貝好家正式宣布停止自操盤，全面回歸輕資產模式，通過為開發商提供產品定位、設計、品控、營銷等全鏈服務獲取收入，而非直接參與拿地與開發。

截至目前，除兩個自操盤項目外，貝好家已落地16個多模式合作項目，合作方包括中國電建地產、招商蛇口、中國金茂、濱江地產等知名開發企業，輕資產轉型已初見布局。此次被傳的人員優化與人事變動，正是其從“重資產開發”向“輕資產服務”轉型的具體舉措。

從高調跨界到低調轉型，貝殼的C2M嘗試為行業留下了深刻的教訓。房地產開發的核心是產品力與工程能力，而中介平臺的優勢在于數據與渠道，二者的業務邏輯與資源需求存在本質差異。貝殼的經歷證明，數據可以為房地產開發提供參考，但無法替代專業的開發能力；輕資產平臺的渠道優勢，也不能成為涉足重資產開發的“入場券”。

對于貝好家而言，此次裁員傳聞的澄清只是第一步，如何真正實現輕資產模式的落地，將大數據與AI算法能力轉化為實實在在的行業服務能力，成為其未來發展的關鍵。