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參議院周四通過了一項內容廣泛的法案，旨在讓美國民眾更容易買到可以負擔得起的住房。這是國會中一次罕見的兩黨合作嘗試，試圖解決日益嚴重的全國性住房問題。
美聯社報道截圖
該法案以89票贊成、10票反對獲得通過，將減少部分監管、對企業投資者進行規范，并擴大住房資金用于建設可負擔住房和租賃住房的范圍。法案接下來將返回眾議院，眾議院今年早些時候已通過一項類似法案。
麻薩諸塞州參議員伊麗莎白·沃倫（Elizabeth Warren）表示，她與共和黨人合作，促成了兩黨對該法案的壓倒性支持。她說，“整個美國都存在住房短缺問題，我們需要更多各種類型的住房，為首次購房者、租房者、老年人、殘疾人提供更多他們需要的住房，也包括更多農村住房、更多城市住房……”
她表示，這項立法“將有助于壓低房價”。
參議院銀行委員會主席、南卡羅來納州共和黨參議員蒂姆·斯科特（Tim Scott）與沃倫共同推動了這項工作。他在投票前表示，參議院將“做到這個立法機構在過去幾十年里許多人未能做到的事情，那就是通過一項具有重要影響的立法，讓成為房主變得更容易”。
法案仍面臨障礙
盡管參議院以兩黨支持通過該法案，并且雙方都希望在中期選舉前推動立法，但目前仍不清楚眾議院是否會再次審議該法案，也不確定總統川普是否會簽署。
川普在兩黨談判過程中曾支持該立法，但他上周末的一項表態也減緩了法案推進的速度。他宣布，在國會通過一項要求選民出示公民身份證明并終止大部分郵寄投票的法案之前，他不會簽署任何新的法案。參議院預計將在下周開始審議該法案，但由于所有民主黨人都反對，它通過的可能性不大。
與此同時，眾議院領導層表示，他們不太可能直接接受參議院版本的住房法案，并暗示可能會啟動正式的兩院協商程序，以就最終版本進行談判——這一過程可能需要數月時間。
參議院多數黨領袖、南達科他州共和黨參議員約翰·圖恩（John Thune）在法案通過前表示，兩院協商談判是有可能的，“但顯然最快的方式是眾議院直接通過參議院的版本”。
他說，如果白宮希望這種情況發生，“他們可能需要向眾議院領導層提出這一主張”。
眾議院金融服務委員會主席、阿肯色州共和黨眾議員弗倫奇·希爾（French Hill）在一份聲明中表示，參議院通過法案是“一個重要步驟”，但他補充說，“確保細節正確并解決眾議院成員對參議院版本提出的一些擔憂至關重要”。
讓住房更容易獲得
隨著全國住房建設長期不足以及房價上漲速度超過收入水平，共和黨和民主黨都支持這項立法。該法案將賦予地方政府在住房問題上更多的權力，允許銀行在可負擔住房領域進行更多投資，并取消公共住房通過第8條補助資金獲得私人融資以修復房屋數量的限制。
住房數據跟蹤公司Cotality的彼得·卡羅爾（Peter Carroll）表示：“這項法案中的許多條款不再把美國當作一個單一的住房市場，而是開始為地方政府提供工具，以解決各自地區獨特的住房難題。”
該法案還計劃通過簡化部分需要環境審查和檢查的監管流程，從而簡化房屋建造流程。同時，它還取消了用于緊急庇護床位和街頭無家可歸者援助補助金的上限。
隨著許多經濟適用房開發商越來越多地采用可以運輸到住房需求地區的裝配式和模塊化住房，該立法還將取消必須建造在永久地基上的要求，從而降低成本，并使其更容易建造和設計。
限制企業投資者
該法案中爭議較大的一項條款是禁止機構投資者購買獨棟住宅——這是川普的一個優先政策。
法案將此類投資者定義為直接或間接擁有350套或以上獨棟住宅的機構。任何規模的投資者都無需出售在該法案生效前購買的獨棟住宅。他們仍然可以購買或建造獨棟住宅用于出租，但必須在7年后將其出售給個人購房者。
在中期選舉臨近之際，川普一直在推動這項禁令，以回應選民對住房負擔能力的擔憂。今年1月，川普在社交媒體上表示：“人是住在房子里的，而不是住在公司里?！彼粲鯂鴷扇⌒袆印?/p>
批評者則表示，對大型機構投資者設限可能會導致可供出租的住房庫存減少，并推高租金，因為房東之間的競爭將減少。同時，也不清楚針對擁有350套以上獨棟住宅的機構投資者實施禁令是否會真正減少普通購房者在購房時面臨的競爭。
改革需求
美國住房市場自2022年以來一直處于低迷狀態，當時抵押貸款利率開始從疫情時期的低點上升。
自2023年以來，美國二手房年化銷售量一直徘徊在約400萬套左右，遠低于歷史上約520萬套的正常水平。去年銷售降至30年來最低水平，今年以來仍然低迷，1月和2月的銷售均低于去年同期。
最近10年房價的快速上漲以及多年來住房建設低于平均水平所造成的長期住房短缺，使許多希望購房的人被高昂的房價勸退。
與此同時，根據Realtor.com的數據，盡管美國房租中位數已連續兩年多下降，但今年1月仍比2020年初高出15.2%。
（稿件來源：美聯社）
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