物業(yè)上瞞下騙，但躺著賺錢的好日子快到頭了？酬金制在推進(jìn)

在2025年，可能傳的最多的就是不少中高檔小區(qū)的物業(yè)費(fèi)在下調(diào)，以及國(guó)家在推行社區(qū)物業(yè)管理的新模式。有媒體采訪后下結(jié)論，物業(yè)躺著賺錢的日子到頭了！確實(shí)，天下苦壞物業(yè)久矣！業(yè)主作為產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)的主人，很長(zhǎng)時(shí)間對(duì)于小區(qū)管理卻沒有任何的話語(yǔ)權(quán)，而一家壞物業(yè)，卻能上瞞下騙，甚至用違法手段欺壓業(yè)主，該改變了。

小區(qū)物業(yè)擅自封閉停車場(chǎng)出口，強(qiáng)行漲停車費(fèi)，不同意出不了門？

廣東廣州一個(gè)小區(qū)，所在的物業(yè)公司單方面宣布停車費(fèi)漲價(jià)，包月車輛每月從500元直調(diào)到1300元，臨停車輛從24元調(diào)到80元。而且他們還調(diào)動(dòng)保安堵住車庫(kù)門口，如果業(yè)主不同意漲價(jià)，不簽字就出不去。業(yè)主只能拍視頻去維護(hù)自己的權(quán)益，卻無(wú)法順利進(jìn)出小區(qū)。

停車費(fèi)是否調(diào)整，按照法規(guī)都是業(yè)主大會(huì)通過的事項(xiàng)，沒想到物業(yè)公司都敢直接宣布漲價(jià)。物業(yè)作為小區(qū)的管家，擅自做的主人的主。就如同家里請(qǐng)了一個(gè)保姆，自己宣布給自己漲工資，主人如果不同意，就不能出門一樣。當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)主管部門怎么看？當(dāng)?shù)氐穆蓭熯€不趕快去受理業(yè)主的訴訟申請(qǐng)，把這家物業(yè)公司告上法庭嗎？

德先生居住在上海，想到本小區(qū)也在調(diào)整小區(qū)停車規(guī)則。調(diào)整后的規(guī)則籌備了半年之久，期間做過多次宣講，以及與各類業(yè)主進(jìn)行了多次溝通，最終通過了業(yè)主大會(huì)的投票表決得以通過。但即使如此，仍然有個(gè)別業(yè)主不斷的講述自己的個(gè)性需求，要求得到特殊的對(duì)待，還不能順利推進(jìn)。

想想，小區(qū)業(yè)委會(huì)遵紀(jì)守法的通過了停車規(guī)則，都不能順利的實(shí)施。而這家物業(yè)公司擅自作為反而能夠逼得業(yè)主同意，這他們的性質(zhì)是多么的惡劣呀！難道他們沒有想到已經(jīng)違法了嘛，違反了物業(yè)管理?xiàng)l例，違反了民法典，物業(yè)公司還能繼續(xù)在這家小區(qū)管理物業(yè)嗎？哪個(gè)業(yè)主還敢選他們做物業(yè)公司呢？

物業(yè)瞞了公共收益200萬(wàn)，業(yè)委會(huì)改選后發(fā)現(xiàn)，還需要去協(xié)調(diào)？

福建省福州天驕苑小區(qū)業(yè)委會(huì)，在對(duì)于物業(yè)公司代理收取費(fèi)用審計(jì)的過程中發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司并沒有完全將停車系統(tǒng)管理權(quán)限移交給業(yè)委會(huì)。最終小區(qū)公共收益賬目與停車費(fèi)收益有較大差異，其中主要體現(xiàn)在停車費(fèi)收入的計(jì)算中。

業(yè)委會(huì)陳先生講述說(shuō)，在這三年間，物業(yè)公司進(jìn)入小區(qū)的停車收益，比實(shí)際收益累計(jì)少了近200萬(wàn)元。而物業(yè)公司辯稱，私劃車位和人防車位系無(wú)產(chǎn)權(quán)的車位，而這兩塊就被開發(fā)商“以租代售”了，5萬(wàn)塊錢租20年，到期后就能永久使用，收入被開發(fā)商拿走了，而小區(qū)則得不到任何的公共收益。

同樣在各個(gè)小區(qū)自治管理的過程中，現(xiàn)在越來(lái)越多的發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司除了擔(dān)當(dāng)物業(yè)管理的工作之外，基本上還代理著小區(qū)的記賬工作。這給了他們上下其手的大好機(jī)會(huì)，在越來(lái)越多的業(yè)委會(huì)改選之后，都發(fā)生了類似的情況。那就是將一些沒有清晰界定的公共收益，變成了物業(yè)公司自己的小金庫(kù)，直接占有。

小區(qū)現(xiàn)存的物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)是開發(fā)商的關(guān)聯(lián)企業(yè)。這也是大多數(shù)國(guó)內(nèi)小區(qū)的現(xiàn)狀，開發(fā)商交房之后，會(huì)找尋自己一家關(guān)聯(lián)的物業(yè)公司，作為第1次的物業(yè)，之后就逐漸的延續(xù)下來(lái)繼續(xù)管理小區(qū)。但是其中所得的一些收益，通過各種手段又回到了開發(fā)商的手中。

尤其是人防車位，其實(shí)是沒有任何產(chǎn)權(quán)證的，也不可能辦下產(chǎn)權(quán)證明。但是開發(fā)商就利用關(guān)聯(lián)物業(yè)公司的管理缺位，改造車位，并將收益納入囊中。現(xiàn)在當(dāng)?shù)卣谪?zé)成協(xié)調(diào)，估計(jì)未來(lái)要產(chǎn)生一場(chǎng)訴訟，理清這個(gè)法律關(guān)系，該退還給小區(qū)的，一定要退還。物業(yè)沒有監(jiān)督，那么他們就會(huì)想盡方法去多賺錢，大家絕對(duì)對(duì)不對(duì)呢？

物業(yè)躺著賺錢的日子要到頭了？包干制將逐步被酬金制替代，上瞞下騙行不通了

在這兩年，隨著很多地區(qū)業(yè)委會(huì)運(yùn)作的成熟，很多中高檔小區(qū)的物業(yè)費(fèi)都在下降。原因就在于物業(yè)公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)太高了，他們過去通過做各種各樣的賬務(wù)處理，顯示自己微利或者虧損。但是現(xiàn)在經(jīng)過仔細(xì)的查賬，發(fā)現(xiàn)他們賺的錢太多了，所以如果不下調(diào)物業(yè)費(fèi)，他們就無(wú)法繼續(xù)從事物業(yè)管理工作。

《2025年中國(guó)物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)研究報(bào)告》中已經(jīng)透露了，截止到2025年底，北京、上海、杭州、蘇州等二十個(gè)重點(diǎn)城市，也就是全國(guó)一線城市和核心區(qū)域城市的物業(yè)服務(wù)均價(jià)，每月的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是2.72元/平方米，對(duì)比2024年底，己下跌了0.23%。德先生在上海身邊不少小區(qū)的物業(yè)費(fèi)下降的還蠻多的，曾經(jīng)一個(gè)高檔小區(qū)，每平方米在11元，現(xiàn)在收費(fèi)已經(jīng)回歸到8.5元。

現(xiàn)在絕大多數(shù)的小區(qū)，物業(yè)管理采取的是包干制，也就是制定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司根據(jù)自己的管理能力，需要進(jìn)行自負(fù)盈虧，有可能多賺，也有可能虧損。但是絕大多數(shù)物業(yè)公司都是盈利的，因?yàn)榧词顾麄児芾砟芰β浜螅芾硇实拖拢麄內(nèi)匀豢梢酝ㄟ^各種方式減少物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容，從而讓自己獲取到利潤(rùn)。

未來(lái)推行酬金制物業(yè)管理方式，那才是真的終結(jié)了物業(yè)躺著賺錢的日子。隨著我國(guó)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的逐步完善，隨著推行業(yè)主自治管理的步伐越來(lái)越快，業(yè)主的法律意識(shí)也是越來(lái)越強(qiáng)，對(duì)于物業(yè)公司的具體運(yùn)作，也是越來(lái)越細(xì)化，物業(yè)公司野蠻賺錢的時(shí)代過去了！

全面推行酬金制模式，也就是物業(yè)公司只能提取相對(duì)比例的服務(wù)酬金，物業(yè)費(fèi)按照實(shí)際支出來(lái)結(jié)算，向全體業(yè)主公開，年底的結(jié)余歸全體業(yè)主所有，物業(yè)公司僅按約定比例收取酬金。此時(shí)業(yè)委會(huì)的管理能力，以及專業(yè)能力就非常重要，但是物業(yè)公司躺著賺錢的日子，肯定是一去不復(fù)返了。

在業(yè)主權(quán)利意識(shí)覺醒的大趨勢(shì)下，國(guó)家相關(guān)物業(yè)政策會(huì)越來(lái)越細(xì)致，住宅物業(yè)酬金制比例將會(huì)越來(lái)越提升，而且國(guó)家也在扶持這方面的轉(zhuǎn)化。物業(yè)公司作為管家，在過去強(qiáng)勢(shì)管控著物業(yè)小區(qū)，成了業(yè)主頭上的管事。未來(lái)的轉(zhuǎn)變，才能讓他真正回歸服務(wù)者的角色！