北京買房：理清思路，購房建議1822

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我是北京人，目前有套北京像素的房子一直出租，之前租4000，現在3600。我一直住單位宿舍，也是公寓開間形式，地點海淀地段不錯，但現在單位效益不好，再加上申請宿舍的年輕人多，所以單位要把宿舍改成三人間了，我就不能住了。

面臨三個選擇，一是收回北京像素的自住。但單位在海淀，通勤太遠了，而且少了一筆租金收入（單位宿舍2000元，要少入1600）。

二是賣掉北京像素的這種公寓，在海淀五環外還買一套公寓，價格和環境都差不多，西三旗一帶。但仍然是少了一筆租金收入。

三是買住宅了，但不僅要貸款100萬左右，而且還都是只能選擇老破小。內部可以裝修，但社區環境一落千丈。

Ps：

我是離婚的，和前妻買的房子賣了，拿一半錢買的北京像素，到目前為止沒賠錢，但也沒怎么升值。我不打算再婚了，孤獨終老，父母跟哥哥在郊區農村住，我是居民戶口，宅基地只能是哥哥的。村里股份不值錢，所以家里幫不上忙。

A：

1、我沒太明白，您這應該有第四個方案，而且應該是排名第一的，那就是拿著北京像素的租金，在海淀五環外租房不就得了。這跟您賣掉像素買在五環外的效果不是一樣嗎，那何必折騰賣房買房的還多花一筆稅費啊？

2、另外按常規建議，50年公寓這種產品要么就甭買，買了也就甭賣了，更不建議說賣了公寓還重新買公寓。圖什么呢？

當然這也看您的具體情況和意愿，如果就是想住自己的房子，而且還要滿足通勤要求，同時不增加資金壓力，那就只能是賣掉像素買海淀公寓了。西三旗一帶我印象中有上奧中心，新龍大廈和專家公館，應該都是100多萬就能買到。

3、另外我覺得您糾結于“少了一筆租金收入”沒意義。因為只要是不能住單位宿舍了，那無論是買房還是租房，其成本或每月租金都肯定提高，怎么都是少了租金，無法改變或兼顧，除非去昌平vs租合租房。

4、總之常規建議要么就甭折騰，拿著租金換租就是了，至少省一筆稅費+時間精力。如果換那就盡量換普宅，所謂社區環境差，一般都是剛開始不適應，有幾個月就習慣了。北京住老破小+回遷房社區的有至少一半人呢，上千萬，大家都是這么過的。

僅供參考。

二

Q:

大興瀛海星光里，同事買的共有產權房，成本價2.9萬，綜合成本3萬以上。目前不到禁售期不能上市交易，但同事現在急用錢，所以準備轉讓，您覺得多少錢合適？89平三居室，南北通透。

A：

1、星光里？我印象中前些日子這倆樓盤還有尾房出售呢，或者說配售吧，只要是符合資格的就可以直接去申請啊，為什么要買不能過戶的二手房啊？

且不論價格問題，您怎么能確保到了限售期之后，能肯定過戶到您手中啊？畢竟這種房到時候是要經過政府審批的，萬一出意外呢？就算到時候沒財產損失，各種折騰也得夠麻煩的。

2、另外一點，房產證是中國房子唯一的產權歸屬證明，如果不過戶，那這套房就算您簽合同+付款了，那在法律上也是您同事的財產。萬一有其他意外呢，那可就麻煩更多了。

我用購買沒下房本的回遷房舉例吧。比如房價上漲，原業主反悔了怎么辦？或者說是原業主過世了，繼承人反悔了怎么辦？離婚了，另一半不認賬了怎么辦？出國了，不回來怎么辦？欠債了，這房子被法院執行怎么辦？反正很多很多情況，數不清，您最好還是想好了再買吧。

3、至于價格，常規來說保障房價格約等于或略高于同地段兒安置房。那現在國道東邊的均價不到3萬，2.8萬吧。星光里處于離地鐵更遠的國道西邊，那就算房齡新一些，整體產權的均價也就是2.8萬。

但既然是共有產權房，個人產權70%，那就是2.8萬打七折唄，單價2萬左右差不多。您覺得這價格您同事能同意嗎？就算他同意，我要建議的話您都別同意，我認為2萬在目前行情下仍然偏高。

僅供參考。

三

Q:

我新北京人，目前單身，有穩定編制內工作，收入一萬多稅后，名下無房。如果買房的話能籌集150萬左右首付，月供控制在5千內。請問是否適合在北京買房？

是否建議買X產權的，比如**園這種的兩居，因為不用貸款了，壓力小些。但不了解X產權的政策，是否有較大風險？另外不知您對農村承包地的交易是否熟悉，我家如果買房的話必須賣掉現有土地。

A：

1、是否適合在北京買房？這其實談不上是否適合，只看自家的情況。或者說房子是用來住的，有需求就買唄。需求三要素：資格+資金+意愿。您要是三項都具備就算真正需求，意愿不強烈的那就租房唄。

5000月供對應100萬左右的貸款，加首付就是250萬左右。那在通州土橋附近買個兩居室商品房沒問題，就看自己是否想買了。

2、常規肯定是不建議買X產權的。畢竟沒有合法的手續，導致房子沒有金融功能，不能貸款和抵押，而且也有一定的政策風險。當然這種大規模的自住小區應該是沒有強拆風險的，長期自住沒問題，就是別有其他的期望值了。

我也不知道X產權的政策，大概率是沒什么政策，歷史遺留問題就先放著吧，看以后領導們的智慧了。

3、我不懂承包地，沒接觸過。

4、我要建議是最好別買X產權的。或者說房齡新的還好說，一旦房齡太老+設施損壞，那維護的費用算誰的？正規產權的能有財政補貼，X產權的那就得看業主自籌的情況了，村里大概率是不出錢的。那如果越來越破，將來的價格走勢+流動性就更弱了唄。

僅供參考。

四

Q:

我想跟您探討一下新機場板塊未來的發展，因為以我們目前的預算，在又想住的舒服些的情況下只能買這里。朋友家的當代采育滿庭春moma，120平三居，他愿意以單價1.4萬元轉手，包所有費用，請問是否合適？未來的板塊和小區發展如何？

A：

1、我不知道未來的發展，因為沒太注意這里的規劃。我只能說采育板塊到目前的價格走勢不太強，從這個小區的售價就能看出來。

這小區是自住型商品房，當年定價9500，是低于周邊同等商品房均價30%%的，也就是說如果不限價的話應該1.3萬以上。但十多年過去了，如果跟隨北京大盤，那這小區至少應該賣2萬多，但現在是1.4萬，走勢只能算普通吧。

2、剛才上網看了一下，1.4萬也不算太便宜吧，最新報價有1.3萬兩居室，那三居1.4萬就沒太大優勢了。

3、簡單說兩句吧。地鐵在郊區是必須的配套，有了的話不加分，但如果沒有的話必定減分。除了業主們出行不方便，最主要是導致產業也不太好發展，招聘和員工通勤都受影響。所以這種板塊不太好發展高新產業，大多都是傳統產業，那對周邊房價的拉動就不太大。

至于小區也不算太強，即便不算保障房也屬于政策房，和純商品房是有一定差距的，至少是在心理上感覺不同。之所以這些年的價格走勢不強，跟房產性質也是有關系的。這就跟人的學歷出身似的，普本和985211的職場發展不太一樣。

4、總之還是多考慮自住吧，本來房子就是用來住的，其他的都是副產品，期望值別太高。

僅供參考。

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