暴跌95%！劉成云執掌帥印將滿一年，綠城盈利“崩塌”

3月10日，綠城中國發布盈利預警，預計2025年公司股東應占利潤同比下降95%左右。

綠城從神壇跌落的速度，比想象中更快。

去年，其實對綠城來講，是挺關鍵，很重要的一年，這一年，他們迎來了新的話事人，劉成云。

2025年3月27日，劉成云正式接任綠城中國董事會主席，本以為是臨危受命、大展拳腳，沒想到迎接他的，是接連收三份、盈利跌幅一次比一次狠的財報業績。

先是2024年財報，股東應占利潤直接下滑48.8%，近乎腰斬；到了2025年中期，跌幅直接翻倍，下滑89.73%。

最新發布的這份盈利預警，更是把跌幅拉到95%！堪稱“滑鐵盧式”崩盤。

劉成云剛上任一年，這鍋該他背嗎？只能說，這是前任張亞東埋下的“定時炸彈”，作為接任者，劉成云只能被迫“接雷”，含淚吞下。

前些年綠城一直走“高周轉、高杠桿、高溢價”的激進路子，拿地比較多，激進擴張，這一切的主導者，正是張亞東。

現在盈利暴跌，僅僅就是綠城在為當年的激進買單嗎？如果是，那這個買單要持續多久？什么時候才能止損回正？

2025年8月，劉成云收到的中期業績報告是，營收、毛利雙雙下滑，公司股東應占凈利潤僅2.1億元，同比下跌近90%。

這是一個信號，創下綠城中國自2006年在港交所上市以來最低中期凈利潤的紀錄。

那么，今年的這次盈利預警，則預告了，劉成云既將收到的20205年度業績報告，利潤數字也不會好看到哪里去，甚至不排除再創下一個最低紀錄的可能。

對于盈利暴跌，綠城在公告中給出了兩個理由：一是房地產市場調整，房子不好賣；二是公司的長庫存去化，不得不降價處理。

綠城所說的長庫存，指的是2021年及以前獲取的項目。這些長庫存到底有多少呢？

在去年8月底的中期業績會上，綠城管理層曾透露過，截至去年6月底，2021年及以前的貨值不到1400億元，占綠城整體貨值2700億元的一半左右。

好家伙，真不少！

僅去年上半年，綠城對2021年及以前的庫存去化是190億元。相對應的，2025年中期，綠城計提的相關資產減值損失就高達19.33億元。

綠城中國執行總裁耿忠強當時在業績溝通會上解釋，這些項目在去化過程中，部分業態的銷售價格出現了一定的折損，出于謹慎原則，公司計提了相應的減值報備。

半年190億，按照這個速度，1400億的長庫存去化怎么著也得花上6-7年的時間才能完成。綠城管理層給出的期限就比較樂觀了：預計未來3至5年可以完成去化。

換句話說，為了這1400億的長庫存去化，綠城的資產減值還要持續3-5年！

大額計提減值，在這兩年的房企中已經很常見。2025年上半年，保利發展、招商蛇口和萬科也都計提了存貨跌價準備，金額分別高達71.2億元、152.4億元和51.1億元。而且也和綠城一樣，計提減值都集中在2021年獲取的項目中。

這對劉成云來說，也并非全無好處。把庫存包袱甩掉，把水分擠干，才能走得更遠。

但是，3-5年的長庫存去化帶來的利潤下滑壓力，對一個職業經理人來說，持續的時間還是太長了。

如果市場環境持續低迷，這個時間可能還會進一步延長。

為了緩解這個問題，綠城又重新當起“地王收割機”，試圖以高質量的新項目來支撐公司的可持續利潤增長。

去年3月，綠城在上海浦東北蔡搶下板塊地王項目；7月，一周之內連又續拿下兩個地王，先是在蘇州工業園區刷新江蘇省住宅用地單價紀錄，緊接著，又在上海虹口北外灘刷新了虹口區住宅地塊單價紀錄。

僅去年上半年，綠城就新增了35個新項目，預計新增貨值907億元，位列行業第三。去年全年，綠城的新增貨值達1300億元，位居行業第四。

是的，張亞東在任時，綠城也曾憑實力贏得過“地王收割機”的稱號。現在盈利的持續、大幅下滑，正是為當時高價拿地付出的代價。

一邊為了消化歷史高價地塊，計提巨額減值，一邊又在土地市場頻頻出擊，為未來制造新的包袱。

綠城中國行政總裁郭佳峰曾回應稱，所拿地王項目“均是叫好又叫座”。

事實也是如此嗎？

現實是，浦東北蔡的地王項目，去年9月至今已推出三個批次的房源共計255套，賣了將近半年，還剩下108套房子沒賣掉，去化率57.6%，也就剛剛過半。

還有去年7月拿下的虹口北外灘地王項目，因為板塊內的競品樓盤去化不理想，拖到現在也不敢開盤。

在“規模、安全、利潤”的不可能三角中，綠城還是選擇了犧牲利潤。

一直到下半年，綠城才開始踩下剎車。

隨之而來的，是綠城在2025年底的架構重組，以及2026年初再次人事調整。

作為老中交人，劉成云執掌綠城，意味著中交集團對綠城有更高的期望和更深的管控。現在，時機已到。

2025年12月，綠城進行了組織架構調整：設立10個中心，2個事業部；同時增設風控中心，拆分內部審計、風控法務條線；運營管理中心調整為戰略運營中心，將研究院并入運營管理中心。

區域公司層面，取消了東北、華中、中原三個區域公司，轉變成城市公司，另設立成都城市公司，由綠城集團直接管理；海外公司平臺則被整體撤銷。

今年1月，主攻上海市場的綠城華東區域總經理賴圣場被調回杭州，轉任綠城生活科技集團董事長、總經理，原浙江區域副總經理兼浙南片區總經理潘思遠被調至上海接任其工作。

潘思遠曾經操盤過義烏鳳起潮鳴、義烏鳳棲逸廬等多個爆款項目，把他調來擔任華東區域總經理，目標應該也很明確，就是綠城幾個華東地王項目的銷售，抓緊去化。

好在，綠城還有騰挪的機會和時間。

根據公告，截至2025年12月31日，集團持續優化債務結構，成功壓降短期負債，短債占比低于20%，創下歷年新低；同時，公司現金儲備充裕，現金短債比達到2.5倍以上，創下歷年新高。

對劉成云來說，這一年只是開始。未來幾年能不能讓綠城走出盈利泥潭，才是真正的考驗。

今年開年，溫州綠城發展公司破產清算，接著，新昌綠城被小股東要求解散清算，雖然都是歷史的原因，但是，綠城求生的信號非常明顯，試圖在困境中突圍，求變。

活著，比什么都重要。