城樓財(cái)經(jīng)&中指解讀｜土地新規(guī)落地，對(duì)房地產(chǎn)有哪些影響？

3月16日，自然資源部召開(kāi)3月份例行新聞發(fā)布會(huì)，主要介紹并解讀《自然資源部 國(guó)家林業(yè)和草原局關(guān)于進(jìn)一步做好自然資源要素保障的通知》（自然資發(fā)〔2026〕38號(hào)）精神，并回答記者問(wèn)。38號(hào)文中，市場(chǎng)最關(guān)注的兩點(diǎn)是：①要建立健全新增建設(shè)用地與存量建設(shè)用地盤活掛鉤機(jī)制，年度新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地原則上不得超過(guò)盤活存量土地面積。②新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項(xiàng)目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

【中指解讀】

需要明確的是，土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地（如鹽堿地、沼澤地等），通俗來(lái)說(shuō)，農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，即為新增建設(shè)用地；存量土地包括已批未供、閑置土地、低效用地、涉及城市更新（含城中村）等用地。經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)包括商業(yè)、辦公、商品住宅等類型，《民法典》中提及“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓”。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在調(diào)整，政策明確新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，側(cè)重盤活存量，直接關(guān)系房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系，對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生積極影響，政策落地將推動(dòng)房地產(chǎn)向存量提質(zhì)、服務(wù)民生的方向側(cè)重，影響深遠(yuǎn)。

1、短期存量盤活力度將加大，收回收購(gòu)存量土地、土地調(diào)規(guī)等節(jié)奏有望加快

本次政策進(jìn)一步強(qiáng)化新增建設(shè)用地與存量用地盤活規(guī)模掛鉤，且新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，意味著未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通過(guò)新增建設(shè)用地方式供給將受到嚴(yán)格限制，更多或?qū)⑼ㄟ^(guò)盤活現(xiàn)有存量土地的方式獲取開(kāi)發(fā)資源（當(dāng)前已有不少城市通過(guò)這種方式供應(yīng)房地產(chǎn)用地），政策導(dǎo)向是推動(dòng)城市內(nèi)涵式發(fā)展，避免“攤大餅”。近期"十五五"規(guī)劃《綱要》發(fā)布，全文涉及盤活存量的內(nèi)容增加，并提出多項(xiàng)盤活舉措和方向。

近兩年，多地通過(guò)專項(xiàng)債收購(gòu)存量閑置土地、“收-調(diào)-供”、換地等方式盤活存量土地，但整體節(jié)奏較為緩慢。根據(jù)發(fā)布會(huì)披露數(shù)據(jù)，2025年自然資源部配合財(cái)政部，指導(dǎo)各地發(fā)行地方政府專項(xiàng)債5400余億元主要用于收儲(chǔ)存量閑置土地。根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，近幾年武漢“收-調(diào)-供”土地合計(jì)超30宗；截至2026年2月末，全國(guó)28個(gè)省市已公示的擬使用專項(xiàng)債收購(gòu)閑置存量土地的總金額超7700億元，專項(xiàng)債實(shí)際發(fā)行超3350億元，占比約43%。預(yù)計(jì)未來(lái)地方政府或加快存量閑置土地收儲(chǔ)節(jié)奏，同時(shí)通過(guò)合理調(diào)整土地規(guī)劃、換地等方式，以更優(yōu)的方案適配市場(chǎng)用地需求。在此過(guò)程中，支持和鼓勵(lì)跨城、跨區(qū)換地，支持土地調(diào)規(guī)等的配套政策仍需進(jìn)一步完善，打通堵點(diǎn)。

2、中長(zhǎng)期城市更新力度將加大，企業(yè)應(yīng)積極參與城市更新等的前期工作，獲取優(yōu)質(zhì)資源

2025年中央城市工作會(huì)議明確要以城市更新為抓手推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展，城市更新已經(jīng)上升到國(guó)家戰(zhàn)略高度，政策方向更加強(qiáng)調(diào)提質(zhì)增效。與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展逐漸進(jìn)入“存量時(shí)代”，2025年，全國(guó)二手房成交面積占比提升至45%，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，重點(diǎn)30城二手房成交占比達(dá)65%，成為絕對(duì)主力；根據(jù)中指測(cè)算（結(jié)合第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)），2020年末我國(guó)城鎮(zhèn)住宅存量約為364億平米，其中2000年以前規(guī)模約100億平方米。2024年底住建部指出“據(jù)有關(guān)調(diào)查，僅在全國(guó)35個(gè)大中城市，需要改造的城中村就有170萬(wàn)套，那么從全國(guó)其他城市來(lái)看，這個(gè)量還會(huì)很大”“全國(guó)城市需要改造的危舊房，我們也做了一個(gè)調(diào)查，有50萬(wàn)套”。可見(jiàn)，我國(guó)城市更新空間大，未來(lái)其承擔(dān)的作用將更加重要和綜合，也將更加緊密地與城市的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、現(xiàn)代化治理水平提升等深度融合。本次新政落地后，預(yù)計(jì)各地有望加大城市更新力度，更加注重高價(jià)值土地的更新改造。

本次政策落地對(duì)地方政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)均提出了更高要求，未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將更依賴存量盤活、城市更新等路徑，企業(yè)應(yīng)積極參與前期更新、存量盤活等進(jìn)程中，更大力度獲取區(qū)位優(yōu)越、配套完善區(qū)域的優(yōu)質(zhì)資源機(jī)會(huì)。

基于現(xiàn)有的理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，中指研究院能夠?yàn)楦鞯卣V大城市更新服務(wù)商提供“十五五”城市更新業(yè)務(wù)專項(xiàng)規(guī)劃研究、城市更新發(fā)展調(diào)研報(bào)告、城市更新評(píng)價(jià)指數(shù)研究、城市/企業(yè)城市更新發(fā)展報(bào)告/白皮書、城市更新企業(yè)對(duì)標(biāo)研究、城市更新月度/季度/年度報(bào)告、城市更新項(xiàng)目測(cè)評(píng)等服務(wù)。

3、改善市場(chǎng)供求關(guān)系，推動(dòng)去庫(kù)存，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)形成重要支撐

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2026年2月，全國(guó)商品住宅待售面積（已竣工未售）4.4億平米，出清周期超20個(gè)月；根據(jù)中指數(shù)據(jù)，重點(diǎn)50城商品住宅可售面積出清周期超20個(gè)月，考慮已開(kāi)工未拿證、未開(kāi)工土地規(guī)模，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)新房庫(kù)存量依然較大。本次政策與“因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”的思路整體一致，新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（不是限制招拍掛市場(chǎng)供地）將從源頭上減少土地供給，疊加盤活存量土地的節(jié)奏將加快，均有利于去庫(kù)存，進(jìn)一步改善房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系，助力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

4、短期土地招拍掛市場(chǎng)供給量受政策影響有限，“縮量提質(zhì)”態(tài)勢(shì)或延續(xù)

發(fā)布會(huì)中，自然資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人指出“文件中明確新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這不等于不供應(yīng)房地產(chǎn)用地，而是要重點(diǎn)用好存量資源‘精供優(yōu)供’，因城施策把握好供地的節(jié)奏和時(shí)序，優(yōu)先布局區(qū)位優(yōu)越、配套完善的區(qū)域，促進(jìn)企業(yè)‘拿好地、建好房’，不斷完善城市功能、提升市民生活品質(zhì)”。整體來(lái)看，“不等于不供應(yīng)房地產(chǎn)用地”或意味著政策短期對(duì)招拍掛市場(chǎng)土地供應(yīng)量的影響有限，政策進(jìn)一步強(qiáng)化了“精供優(yōu)供”的供地態(tài)勢(shì)，促進(jìn)企業(yè)獲取優(yōu)質(zhì)地塊，供應(yīng)更高品質(zhì)住房，推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2026年1-2月，300城各類用地成交規(guī)劃建筑面積為2.37億平方米，同比下降23.7%，其中，住宅用地成交3969平方米，同比下降28.8%，整體成交規(guī)模仍處低位。而從成交結(jié)構(gòu)及溢價(jià)表現(xiàn)來(lái)看，一線及核心二線城市優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍熱度較高，1-2月一線城市住宅用地成交溢價(jià)率達(dá)14.2%。預(yù)計(jì)短期土地市場(chǎng)“縮量提質(zhì)”態(tài)勢(shì)或?qū)⒀永m(xù)。

責(zé)編：李霞

編審：莫 非

監(jiān)制：張立果

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