萬柳學(xué)區(qū)神盤價(jià)格腰斬？深度解析蜂鳥家園7年真實(shí)成交數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

《從“神盤”到“腰斬”：蜂鳥家園的過山車之旅》

《學(xué)區(qū)房“金絲雀”失聲：蜂鳥家園暴跌背后的政策與市場雙殺》

《頂級學(xué)區(qū)房涼涼？蜂鳥家園成交冰點(diǎn)背后的家長心態(tài)轉(zhuǎn)變》

《1000萬到470萬：蜂鳥家園房價(jià)“神話”的破滅與反思》

以上標(biāo)題我相信你在這兩年的各種房地產(chǎn)自媒體里一定看到過，關(guān)鍵詞“腰斬”“暴跌”“破滅”“冰涼”，哪一個(gè)看起來都會感受到蜂鳥跌幅遠(yuǎn)超大盤，但在我深度解析了蜂鳥整7年的真實(shí)成交數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)有些言過其實(shí)了。

早年因?yàn)槌壟Ｐ≈嘘P(guān)村三小確定性的入學(xué)再結(jié)合那兩年的市場，價(jià)格確實(shí)有些虛高成分，這些年蜂鳥的下跌原因大致有三點(diǎn)：

一是自媒體打破了信息繭房，越來越多的人認(rèn)識到小升初的通道比小學(xué)本身更重要，“陽光招生”又進(jìn)一步降低了三小僅作為單獨(dú)牛小的熱度；

二是宏觀市場下行，大趨勢下誰也沒法獨(dú)善其身；

三是海淀一直強(qiáng)調(diào)且官方可查詢占用情況的六年一學(xué)位政策，學(xué)位占用的房子要成交會有不少的折價(jià)，這會更進(jìn)一步造成“超低價(jià)”的出現(xiàn)，在樓市向下的趨勢就帶來進(jìn)一步的走低。

深度解析蜂鳥家園的成交數(shù)據(jù)來自于這么一個(gè)契機(jī)。

有一個(gè)學(xué)區(qū)規(guī)劃+買房的會員向我提了一個(gè)我當(dāng)時(shí)無法給出確切答案的問題：“對于蜂鳥家園這種三小的占坑房來說，如果兩套房子物理屬性接近，一套房是學(xué)位不占用，另一套房是學(xué)位占用且原業(yè)主剛?cè)雽W(xué)，這兩套房子價(jià)差多少是合理的？”

我問了一個(gè)熟悉的專做萬柳蜂鳥這一片的店長，看有沒有成交數(shù)據(jù)可以來佐證分析，結(jié)果對方給了我一個(gè)整整7年，精確到每一套房子的樓層、朝向、戶型、成交價(jià)、稅費(fèi)、學(xué)位占用情況的表格。

基于這么多詳實(shí)精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)，多方分析是可以得出很多結(jié)論的。

今天咱們只先解讀兩個(gè)問題：

1、蜂鳥是否如本文開頭所說，從保值的角度看現(xiàn)在是一個(gè)loser？

2、學(xué)位占用目前是1年級上下和不占用的情況下，價(jià)差多少是合理的？

先聊第一個(gè)問題：

先看看蜂鳥的成交價(jià)格，網(wǎng)上傳聞的蜂鳥房價(jià)最高點(diǎn)的時(shí)刻大致是2021年第一季度。

最低谷的房價(jià)大致是2025年年底的時(shí)候。

乍一看，從最高點(diǎn)到現(xiàn)在房價(jià)幾乎是腰斬，降價(jià)的原因剛才上文已經(jīng)提到了主要的三點(diǎn)，其中第一和第三點(diǎn)的不利因素可能會使得這里的房價(jià)跌幅超過大盤。

我們不考慮稅費(fèi)/樓層朝向，只選取蜂鳥的一居或者開間的成交樣本，從2021年第一季度開始看看每個(gè)季度的房價(jià)走勢。

2021年1月，北京二手房均價(jià)64042；

2023年3月，北京二手房均價(jià)66791；

2025年12月，北京二手房均價(jià)40483。

（感謝數(shù)據(jù)來源：蝴蝶指數(shù)）

蜂鳥家園2021年一季度至2025年四季度，跌幅為43%；

蜂鳥家園2023年一季度至2025年四季度，跌幅為35.2%。

北京二手房均價(jià)2021年一季度至2025年四季度，跌幅為36.7%；

北京二手房均價(jià)2023年一季度至2025年四季度，跌幅為39.4%。

對比以上數(shù)據(jù)，在蜂鳥有額外利空的前提下，跌幅比對北京大盤水準(zhǔn)似乎也還說得過去，至少沒有本文最開頭那些“標(biāo)題”說的那么慘。（2023年到現(xiàn)在，哪怕朝陽地段還不錯(cuò)的次新房跌幅35%-40%一抓一大把，感興趣都可以去找數(shù)據(jù)驗(yàn)證。）

現(xiàn)在回到第二個(gè)問題：學(xué)位占用目前是1年級上下和不占用的房子，價(jià)差多少是合理的？

分析這個(gè)問題，對于選取樣本和數(shù)據(jù)加工我做了如下考慮：

1、選取學(xué)位占用1、2年級的樣本和6年級畢業(yè)+原始名額的樣本。

2、只選取一居成交價(jià)作為樣本。

3、因?yàn)橹饕磧r(jià)差比例，所以更多是考量相對值，故對已知的個(gè)稅契稅做了減項(xiàng)處理，其對于不滿二的情況，已經(jīng)按照最低指導(dǎo)價(jià)4.5萬/平米對應(yīng)增值稅做了減項(xiàng)處理。

4、因?yàn)榉績r(jià)變動大，還是以季度為單位來比對，盡可能縮小由于房價(jià)波動引起的數(shù)據(jù)誤差。

當(dāng)然我對以上數(shù)據(jù)進(jìn)行了進(jìn)一步處理：對于強(qiáng)學(xué)區(qū)占坑房來說，面積和單價(jià)呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)的非線性關(guān)系，平均面積差異也很小，我考慮總價(jià)和單價(jià)兩個(gè)維度分別去測算。因?yàn)椴煌径葍?nèi)樣本的數(shù)量差距比較大，所以用了加權(quán)平均值的方式進(jìn)行測算。處理結(jié)果如下：

結(jié)論：

從歷史數(shù)據(jù)看，學(xué)位占用目前是1、2年級跟學(xué)位未占用比，單/總價(jià)折價(jià)的比例大致為12.06%-13.55%。

因?yàn)槊刻追孔拥奈锢韺傩晕ㄒ唬覙I(yè)主心態(tài)、供需關(guān)系、樓層朝向、面積尺度等對于單價(jià)都是有較大影響的，我盡量用相對多的且精準(zhǔn)有效的數(shù)據(jù)再結(jié)合加權(quán)平均值的算法來得到一個(gè)大致粗糙的結(jié)論（就算法本身大家不用較勁了，影響因素多，絕對嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪壿嬕沧霾坏剑?/p>

12%左右的價(jià)差，按不占用550萬算也是60多萬，2025年也確實(shí)有買學(xué)位占用的房子多校對口上了的情況，所以想少花點(diǎn)錢賭一把買占用的也未嘗不可。

關(guān)注“章哥說買房”公共號，有房產(chǎn)相關(guān)問題可以向我提問。