河南洛陽：業主不交物業費，物業公司停其門禁、斷水電？律師：違法侵權

河南日報社視覺全媒體中心·大河報記者 李曉波

近日，有洛陽市民向大河報·鄰妹妹幫辦欄目反映，因拖欠物業費，小區物業公司采取停用門禁卡、中斷水電供應等方式催繳，導致回家受阻、正常生活及經營受到嚴重影響。

采訪中記者發現，業主拒繳物業費多因對物業服務不滿，而物業公司則稱因運營壓力大、訴訟催繳成本高，遂采取此類措施，雙方各執一詞、協商解決一度陷入僵局。業主欠繳物業費，物業到底有權停用業主的門禁卡、斷水電嗎？針對這一焦點問題，記者邀請律師，從法律層面進行了專業分析。

業主欠繳物業費，物業公司停門禁、斷水電

年過七旬的張老太，家住洛陽市西工區某小區一樓。據其介紹，樓上住戶空調外機的冷凝水管長期暴露在外，早已出現破裂情況，冷凝水順著墻體流到她家臥室外墻，長期浸泡之下，室內墻體出現嚴重發霉、脫皮現象，影響居住環境。

為解決此事，張老太多次找到物業公司溝通，希望物業出面協調處理，物業稱安排工作人員進行了排查，但雙方在問題處置上產生分歧。張老太認為，物業公司未能履行好服務職責，服務不到位，于是停繳物業費。

隨后，因欠費物業公司便停用了張老太的門禁卡，導致其無法正常進出小區、回家困難。張老太多次投訴，雙方矛盾升級，轄區辦事處、社區介入。物業公司工作人員向記者表示，雙方糾紛由來已久，之前法院還判決過，對于門禁卡停用事情，目前已經恢復，但希望張老太能夠盡快補繳拖欠的物業費。

市民許先生也遭遇類似困擾。此前，他花費200多萬元，通過司法拍賣平臺成功競得一套門面房，并依法取得房屋產權。可接手后發現，原業主拖欠一筆數萬元物業費。

許先生表示，拖欠的物業費產生于他取得產權之前，理應由原業主承擔；而且他了解到，原業主與物業公司曾簽署過物業費分期支付協議，原業主也明確認可該筆費用，自己沒有義務替原業主繳納。

但物業公司卻出具司法拍賣公告，稱公告中載明，過戶過程中可能存在的物業費、水電等欠費，由買受人承擔，如今房產已完成產權變更，該筆拖欠的物業費自然應由許先生承擔。

雙方就物業費承擔主體爭執不下，矛盾逐漸升級。該門面房原有的租戶是一家經營酒類的商戶，當商戶前往物業公司預交電費時，被物業公司拒絕充值，導致門面房連續多日停電?！暗昀锎娣诺木祁悆r值不菲，停電后安防設備完全失效，為了保障貨物安全，每天都得在店里值守，正常經營受到影響?！痹撋虘魺o奈地說。

隨后，租戶及許先生均撥打了投訴電話，在當地社區、辦事處、綜治辦多方協調下，物業公司最終同意為電卡充值。不過，關于拖欠物業費究竟該由誰來承擔，仍未達成一致意見。

律師解讀：物業停門禁、斷水電催繳物業費，屬違法侵權

針對這一焦點問題，記者邀請北京盈科（洛陽）律師事務所股權高級合伙人、商事部主任盛夢鶴律師，進行專業解讀。盛夢鶴律師表示，《中華人民共和國民法典》有明確規定：物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催繳物業費。上述兩起案例，物業公司以停用門禁卡、拒絕電費充值中斷供電的方式催繳物業費，明顯違反上述法律規定，屬于違法行為。

“最高人民法院曾專門發布物業服務合同糾紛典型案例，以案釋法，清晰界定了物業催繳行為的法律邊界?！笔⒙蓭熯M一步介紹，其中明確指出，物業服務人不得通過停用門禁、限制電梯使用等方式催繳物業費。該行為屬于以合同債權不當侵害業主建筑物區分所有權，于法無據、超出合理限度。若物業公司存在上述行為，業主可向住建部門投訴，或依法向法院提起訴訟，要求物業公司承擔相應責任。

針對“業主不滿物業服務該如何正確維權”這一疑問，盛律師給出明確指引：先繳費，再依法維權。她強調，根據相關規定，即使物業服務存在瑕疵，業主也不能以拒繳物業費作為對抗手段。正確的做法是，先履行交納物業費的義務，避免自身構成違約，再通過業主委員會督促物業公司整改、向行業主管部門投訴，或向人民法院提起訴訟，要求物業公司減免相應費用、承擔違約責任等合法途徑，理性解決糾紛。

提醒：共建和諧社區，需多方共同守住法律底線

最后，盛律師提醒，欠費不是物業侵權的理由，不滿也不是業主違約的借口。共建和諧社區，需物業、業主、監管部門三方共同守住法律底線。物業公司應摒棄“以停代催”的慣性思維，通過協商、發催繳通知、提起訴訟等合法方式維權，靠提升服務質量贏得業主認可；業主要樹立法治意識，理性表達合理訴求，須知拒繳物業費看似解氣，實則可能承擔違約金，甚至影響個人征信；監管部門要主動開展普法宣傳、積極介入矛盾調解，按照相關規定暢通投訴舉報渠道，把糾紛化解在基層、化解在萌芽狀態。

“物業與業主本是共生共榮的共同體，唯有雙方都多一些法治思維和換位思考，才能共建宜居、和諧的社區家園?！笔⒙蓭熣f道。

來源：大河報·豫視頻 編輯：謝景豹