網(wǎng)友貸款抄底 8 套老破小，「以租養(yǎng)貸」敘事當(dāng)下還流行嗎？

根據(jù)騰訊新聞報(bào)道，在成都生活的圓子在2025年，總共買下了8套老破小，一共花費(fèi)了330萬，其中有貸款220萬。 目前，她這八套房子，每個(gè)月需要還銀行大約14000，租金則在21000左右。收入不僅能覆蓋銀行貸款利率，還能給她穩(wěn)定帶來接近10% 的復(fù)利收益率。

這個(gè)策略并不難理解：通過購買低總價(jià)、高流動(dòng)性的中心城區(qū)舊式住宅（即「老破小」），利用當(dāng)前歷史低位的貸款利率，試圖將租金收益轉(zhuǎn)化為抵銷貸款本息并產(chǎn)生盈余的現(xiàn)金流 。

她在賭租金不會(huì)下跌、老破小自身價(jià)值不會(huì)下跌、房地產(chǎn)稅不會(huì)實(shí)施、維修維護(hù)成本不會(huì)上漲。

只能說這姑娘賭性挺大的。

她這種個(gè)例，由于缺乏具體數(shù)據(jù)（房源的具體信息包括區(qū)位、環(huán)境、交通、學(xué)區(qū)、醫(yī)療、租金趨勢(shì)等）不好去分析，長遠(yuǎn)來看她是虧是賺，至少按照她的說法，租售比大于5%，目前是“正向現(xiàn)金流”。

網(wǎng)友貸款抄底8套老破小

那回到全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的大背景下，【以租養(yǎng)貸】可行么？

先看利率端。

目前5 年期以上 LPR 穩(wěn)定在 3.5% 。盡管 LPR 保持平穩(wěn)，但在實(shí)際執(zhí)行層面，各商業(yè)銀行針對(duì)首套房及二套房的加點(diǎn)政策已大幅下調(diào)，部分城市的執(zhí)行利率已降至 3.0% 甚至更低 。

這種低利率環(huán)境為「以租養(yǎng)貸」提供了理論上的入場(chǎng)機(jī)會(huì)。

利率的下降直接削弱了持房的財(cái)務(wù)杠桿壓力。

再看租金回報(bào)率。

但核心城市的租金回報(bào)率與房貸利率之間依然存在顯著的「利差倒掛」。

根據(jù) 2025 年三季度數(shù)據(jù)，全國 50 個(gè)重點(diǎn)城市的租金回報(bào)率雖升至 2.08%，但相比于 3.06% 的平均房貸利率，依然存在約 100 個(gè)基點(diǎn)的缺口 。

在一線城市，這種缺口表現(xiàn)得尤為劇烈。

北京、上海、深圳的租金回報(bào)率分別僅為 1.61%、1.89% 和 1.76% 。

從純粹的財(cái)務(wù)精算角度看，如果投資者的融資成本高于資產(chǎn)的現(xiàn)金流收益率，則該投資在經(jīng)營層面是虧損的，至少目前的數(shù)據(jù)不支持“以租養(yǎng)貸”。

投資者必須寄希望于資產(chǎn)本身的再次升值或通過極致的運(yùn)營（如非法群租、精裝修溢價(jià)）來彌補(bǔ)缺口 。

老破小區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯

至于老破小，確實(shí)有一定區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

相比于遠(yuǎn)郊的大戶型新房，核心地段的小戶型舊房在租金市場(chǎng)上擁有更強(qiáng)的韌性和更高的絕對(duì)回報(bào)率。

即便如此，老破小在租金天花板也面臨著系統(tǒng)性的壓制。

第一，2021 年至 2025 年間大規(guī)模建設(shè)的保障性租賃住房正在進(jìn)入供應(yīng)高峰，預(yù)計(jì)將覆蓋 13% 至 16% 的租房家庭，這將直接導(dǎo)致約 15% 的私人租賃需求消失 。

第二，核心城市的二手房掛牌量持續(xù)高企，大量無法在高位變現(xiàn)的房東選擇了「轉(zhuǎn)賣為租」，這種被動(dòng)供應(yīng)的增加會(huì)進(jìn)一步拉低租金水平。

預(yù)計(jì)未來兩年，核心城市的房租將持續(xù)下滑 ，包括成都。

成都房租水平再過去一年下跌顯著

上面這張圖顯示，過去一年成都房租水平持續(xù)下跌，下跌幅度甚至超過了房?jī)r(jià)跌幅。

對(duì)于持有 8 套房產(chǎn)的規(guī)模化個(gè)人投資者而言，這意味著其現(xiàn)金流模型極其脆弱。

一旦租金短出現(xiàn)大幅波動(dòng)，或者空置率上升，其杠桿鏈條將面臨隨時(shí)斷裂的風(fēng)險(xiǎn) 。

第三，「老破小」曾是中國城市化進(jìn)程中的「奇跡資產(chǎn)」，其溢價(jià)邏輯建立在核心區(qū)位、稀缺地段以及最核心的——教育資源掛鉤之上。

然而，這些底層支撐正在逐一消散。很多核心城市通過實(shí)施「多校劃片」、「教師輪崗制」以及「名額分配到校」等政策，讓房產(chǎn)與名校席位之間的強(qiáng)耦合關(guān)系被徹底拆解 。

對(duì)于「老破小」而言，這意味著其資產(chǎn)估值中占比高達(dá) 30%-50% 的「教育溢價(jià)」正在迅速剝落。

失去了學(xué)區(qū)光環(huán)的舊房，必須回歸其居住屬性和租金價(jià)值，而其老舊的硬件設(shè)施顯然無法支撐起此前的高估值 。

老破小處于生命周期末端

第四，從實(shí)物資產(chǎn)的角度看，「老破小」面臨著嚴(yán)重的「生命周期末端」問題。

20 世紀(jì) 80-90 年代建設(shè)的住宅，在管線老化、抗震標(biāo)準(zhǔn)、車位配比以及電梯缺失等方面存在難以修復(fù)的缺陷。

而且，60 年代嬰兒潮一代正在步入晚年 。

隨著這一代人逐漸淡出房地產(chǎn)市場(chǎng)，他們手中持有的海量「老破小」將面臨集中處置壓力。

與此同時(shí)，當(dāng)代年輕人對(duì)居住品質(zhì)的要求已發(fā)生代際躍遷，要么不買房，買房的也寧愿選擇郊區(qū)的現(xiàn)代化社區(qū)，不愿居住在核心區(qū)陰暗潮濕、管理缺失的舊樓中。

這種供需錯(cuò)配可能會(huì)讓“老破小”陷入流動(dòng)性枯竭。

除此之外，房地產(chǎn)稅算不算一個(gè)黑天鵝？低利率周期還能維持多久？人口和流動(dòng)人口是不是面臨減少趨勢(shì)？

這些都會(huì)對(duì)租售比、空置率產(chǎn)生影響，“以租養(yǎng)貸”是“長周期”的事兒，不能只計(jì)算眼下的現(xiàn)金流。

「網(wǎng)友貸款抄底 8 套老破小」并實(shí)現(xiàn)「以租養(yǎng)貸」的敘事，在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境下，就是一種極高風(fēng)險(xiǎn)的投機(jī)。

除非你能擁有極低的融資成本、極高的運(yùn)營溢價(jià)或在資產(chǎn)價(jià)格上實(shí)現(xiàn)了大幅度的折價(jià)買入。

否則，不建議抄作業(yè)。