他山之石｜美國租賃住房REIT市場：繁榮退潮，周期轉向

來源：市場資訊

（來源：AdvancedForum）

投資視野· 導讀

近年來，美國租賃住房市場經歷了自上世紀以來少有的規模擴張與劇烈調整周期：從疫情后供給高峰，到租金增長放緩，再到資本市場對估值與風險的新審視，特別是REIT板塊正面臨顯著的周期性轉折與結構性變局。本文將基于ICCRA的行業觀察與研究，解析當前美國租賃住房REIT市場的周期動態、市場變化與未來走向。

01

周期重塑：

供給高峰退潮，市場拐點顯現

2021–2024年間，美國租賃住房新建量大幅增長。由于利率處于歷史低位和疫情后需求釋放，全國各主要市場尤其是Sun Belt（美國南部及西南部）地區的供給量激增。2024年新交付量曾創下數十年新高，成為推動租賃市場走強的主要力量之一。

圖 美國租賃住房供給情況（2019-2026年前2個月）

數據來源：Multifamily Dive

然而，從2025年起，這一供給增長格局開始明顯轉變：

● 新建供應銳減：多家REIT年報及市場研究指出，2026年新交付量預計將比高峰年下降60%左右，這意味著供給壓力將逐步減輕。

● 施工啟動顯著減少：新的建設項目啟動數量也同比大幅萎縮，接近近十年來最低水平。

供給增速放緩之后，需求端逐步回穩，特別是在就業增長持續、人口向經濟活躍區域遷移的背景下，租賃住房市場有望迎來供需重新平衡。這一變化在REIT經營層面已顯現：諸如 UDR 等公司預計全年租金增長將回到正向區間 1.5%–2%之間。

02

租金與優惠指標：

周期轉向的先行信號？

供需結構的變化同時體現在租金動態與市場優惠上：

● 租金增長顯著放緩甚至回落。根據 Yardi Matrix的美國監測結果，2025年美國租賃住房市場平均廣告租金基本沒有同比增長，且年內呈現先升后降的走勢，顯示租金增長動力明顯弱于過去幾個周期。

● 租賃優惠使用率顯著提升。 數據顯示，在2025年約37%的租賃廣告包含租金優惠，高于疫情前的水平。同時，預計即使租金增速在2026年溫和回升，由于空置率仍高，超過30%的物業仍需通過優惠吸引租戶。

圖 美國租賃住房市場租金優惠使用情況

數據來源：Multifamily Dive

在高供應周期中提供優惠本是常態，但作為周期指標，這類優惠的持續升高可以從一定程度上反映出供給壓力與市場力量的轉變。隨著新供應減少、需求調整，這些優惠預期將逐步回落，從而為有效租金的穩步提升創造條件。

03

信用風險與資本市場：

周期修復伴隨隱憂

盡管供需趨于改善，周期性風險在信用端與資本市場仍在積累：

（1）CMBS 違約率上升

統計顯示，商業抵押貸款支持證券（CMBS）中租賃住房相關貸款的違約率近期在上升，達到多年所見較高水平。相較于其它CRE（商業地產）板塊，租賃住房的違約增長速度位居前列。

圖 美國租賃住房CMBS違約率情況

數據來源：Multifamily Dive

更高的特別服務（special servicing）比例和債務問題加劇了資本市場對風險端的審慎態度。這不僅暴露出周期壓力，也影響REIT等資產品的融資景氣。

（2）資本結構與估值差異化

資本市場對REIT的估值正在發生顯著變化：

多家小型或中型REIT的股價長期交易于凈資產價值（NAV）折價區間。例如，Veris Residential 曾面臨激進投資者促使其啟動戰略評估，以縮小估值差異。目前，Veris已通過與資本方達成協議、以19美元/股的現金全買斷出售，估值溢價約23%。而退市標志著REIT公開市場估值修復與私募資本博弈。

這一類交易反映出一個重要趨勢：資本正在重新評估REIT的市場價值及風險溢價，并通過私有化、資產重組等方式尋找更優資本配置。

04

經營策略分化：

從防守到策略調整

不同REIT公司依據自身資產結構與市場定位，在當前周期展現出不同的經營策略：

精準市場布局與重新組合策略

以 Camden Property Trust 為例，其宣布將出售加州非核心資產，將資本重投增長活躍的Sun Belt市場。這一戰略不僅是對供給周期變化的反應，也是對人口遷移與經濟增長趨勢的順應。

表 Camden Property Trust經營業績情況

數據來源：Camden，制表：ICCRA

2. 租期與資產配置策略優化

UST、Equity Residential、Essex等在最新業績電話會議中強調了收入組合優化、運營效率提升與技術工具的運用，這些策略在供應轉向周期中顯得尤為重要。

05

展望：

周期修復與結構機會并存

總體來看，美國租賃住房REIT正處于一個重要的周期節點：

● 供需重新平衡：隨著新供應減少、需求穩健，租賃市場的基本面條件正在改善，這對租金增長構成正面支撐。

● 風險結構依舊分化：盡管市場短期改善，但資本市場在估值、信用風險和融資條件等方面仍保持審慎態勢。

● 戰略分化將成為周期常態：大公司可能傾向于通過資產重組、市場細分布局以及智能運營工具來提升回報；中小型REIT更可能通過戰略退出或被并購來重新釋放價值。

美國租賃住房市場的周期性轉折并非一朝一夕，而是在供需、資本市場與經營策略三者互動下逐漸顯現。REIT作為連接這三者的核心節點，其運行軌跡不僅是行業周期的晴雨表，也是未來市場活力與風險博弈的風向標。

對于投資者與行業觀察者而言，現在不是簡單判斷“牛市”或“熊市”的時點，而是深入理解基本面結構性變化、資本參與方式及周期性修復時機塊的關鍵期。這一階段的每一次調整、戰略選擇和資本動作，都可能成為未來周期拐點的位置坐標。