觀察丨從“賣身黑石”到“自掏腰包”：鄭氏家族312億港元能否撐起新世界？

分化，正在成為香港房地產行業的關鍵詞。

過去二十年，香港房價經歷了多輪上漲周期，造就了以新世界發展、長實集團、新鴻基地產等為代表的一批本土巨頭。然而，自2022年以來，行業畫風突變——利率上升、需求萎縮、融資收緊接踵而至，房企的財務健康度遭遇嚴峻考驗。

當長實集團、新鴻基地產憑借穩健財務穿越周期時，另一家老牌港企卻深陷泥潭。2026年3月20日，市場傳出重磅消息：新世界發展（00017.HK）掌舵人鄭氏家族正考慮以配股或供股形式向公司注資312億港元。這家扎根香港近半世紀、承載了幾代港人記憶的本土房企巨頭，正在經歷創立以來最嚴峻的生存考驗。

“我們確信本港房地產市場會加快反彈，現階段引入戰略投資者的迫切性已大幅降低，因此可在選擇投資者時更加謹慎。”一位接近鄭氏家族的消息人士表示。

■ 注資棋局：從“賣身”到自救

2026年1月下旬，新世界發展發布自愿性公告，證實控股股東周大福企業收到潛在投資者就投資事宜的接洽，但強調目前未與任何投資方達成協議。

市場一度傳言黑石集團將成為新世界發展最大股東。受此刺激，公司股價當日收漲7.01%，報11.13港元，2025年1月累計漲幅已達53%。

但故事很快出現轉折。

據2026年3月4日彭博社援引知情人士報道，黑石集團已提議向一家特殊目的公司注資約25億美元，從而成為新世界的最大股東，而鄭氏家族將投資10億至15億美元。“由于鄭氏家族堅持在不放棄控制權的前提下探討交易，洽談進度已明顯放緩。”上述知情人士直言。

另一個重要的談判癥結在于11 SKIES購物中心。這個總投資超200億港元的機場型文旅綜合體，自2028年起至2066年，每年需支付至少18億港元擔保租金，金額最高可達項目年度總收入的30%。“黑石希望厘清相關或有負債風險，而新世界至今尚未獲得香港政府批準以降低或取消該項目的擔保租金。”知情人士指出。早在2025年9月，新世界已向機管局申請豁免部分保證租金，但至今未獲批。

在堅持不放棄控制權的前提下，鄭氏家族轉而考慮通過配股或供股的形式自己注資。2026年3月20日，消息人士透露，鄭氏家族正考慮以配股或供股形式向公司注資，規模約為40億美元（約312億港元）。若選擇供股方案，持股約45%的鄭氏家族需出資約18億美元（約140億港元）。

■ 多重困境：債務、業績與項目的三重壓力

鄭氏家族之所以不得不“自掏腰包”，根源在于新世界發展日益嚴峻的債務壓力。

截至2025年12月31日，新世界發展的總借款達到1442.59億港元，其中76.33億港元需在12個月內償還。同期公司現金及銀行存款為210.6億港元，凈債務約為1227億港元。這一數字較2026財年上半年增加了約26億港元。

更值得關注的是債務結構。公司可動用的資金合計約374億港元，但僅12個月內到期的債務就高達76.33億港元，償債壓力可見一斑。

為緩解流動性緊張，新世界發展在過去一年密集推進多項債務處置：2024年6月與銀行達成882億港元再融資協議；2024年9月獲德銀等機構授予59億港元貸款；2024年11月推出19億美元債券交換要約，最終僅71.7%參與率，削債約11.67億美元；2025年12月完成債務置換，永續證券及優先票據本金分別減少約87億港元及4億港元，股東權益增加約87億港元。

債務壓力之外，主營業務同樣面臨挑戰。2025年中期業績顯示，公司收入83.9億港元，同比增長23.6%；但分部業績從42.5億港元下降至32.1億港元，跌幅24.5%；核心經營溢利從38.1億港元下滑至36.4億港元。股東應占虧損雖從67.1億港元收窄至37.3億港元（收窄44%），但仍是巨額虧損。每股基本及攤薄虧損為1.48港元。

如果說債務壓力是“慢性病”，那么11 SKIES項目則是懸在新世界頭頂的“定時炸彈”。這個總投資超200億港元的機場型文旅地標，目前出現大規模租戶撤離，周大福珠寶、優衣庫、Y-3、六福珠寶等知名品牌相繼解約。2025財年公司已為此計提27億港元減值虧損。根據現行協議，新世界自2028年起至2066年（近40年），每年需支付至少18億港元擔保租金。

■ 求生之路：資產處置與行業變局

為緩解資金壓力，新世界發展也在加速資產處置。彭博報道指，公司計劃在2026年6月底財年完結前，出售至少一項資產，其中包括香港核心資產，旨在達成全年270億港元的銷售目標。但市場反應冷淡，潛在出售的資產包括瑰麗酒店集團及杭州、深圳、上海的K11項目，出售進展緩慢。出售進展緩慢，主要在估值方面存在分歧。旗下香港K11 Art Mall洽售討論已超一年，至今未能落地。

新世界發展的困境，折射出香港房地產行業正在經歷的深刻分化。截至2025年6月30日止財年，新世界發展總資產合計4180.74億港元，凈負債率升至59.7%。

對比來看，同為老牌港企的長實集團和新鴻基地產，財務狀況明顯更為穩健。在行業下行周期中，杠桿是把雙刃劍。它可以放大收益，也可以放大風險。當市場轉向時，曾經的“進取”可能變成“負擔”。

312億港元注資約占公司總債務的22%、凈債務的25%，若注資完成將顯著改善資本結構。但更深層的問題在于：即使成功注資，新世界發展能否借此恢復“造血”能力？在行業整體復蘇尚需時日的背景下，單純依靠“輸血”難以根本解決問題。

“現階段引入戰略投資者的迫切性已大幅降低，因此可在選擇投資者時更加謹慎。”消息人士的表態透露出鄭氏家族的底氣，也暗示著其對未來的某種押注。

只是這一次，押注的代價是312億港元的真金白銀。輸得起，才能贏得起。

分化之下，如何獨立行走，是鄭氏家族必須回答的問題，也是整個香港房地產行業需要面對的課題。