盈轉虧！中國奧園2025年股東應占凈虧177.64億元，一年內到期債務規模超560億元

3月20日，中國奧園(03883)公布2025年業績，總營業額約92.56億元，同比減少4.33%；公司股東應占虧損約177.64億元，同比盈轉虧。

截至二零二五年十二月三十一日止年度，集團錄得虧損凈額約人民幣190.90億元及經營現金流出凈額。于二零二五年十二月三十一日，集團的流動負債超過流動資產約人民幣400.14億元。同日，集團的銀行及其他借款以及優先票據及債券合共約為人民幣715.27億元，其中約人民幣560.65億元將于自報告期末起計未來12個月內到期償還。此外，集團已就待售物業及投資物業的承擔合共約人民幣140.44億元訂約但未作出撥備，包括其分佔與其他投資者共同就合營企業作出的承擔，而集團的銀行結余及現金總額(包括受限制銀行存款)僅約為人民幣15.94億元。

中國的房地產行業仍然面臨持續挑戰及波動。集團于二零二五年的物業合約銷售額顯著下降，對集團銷售及預售物業的現金收入造成不利影響。

中國奧園表示，營業額主要來自物業發展收益。二零二五年，集團的總營業額約為人民幣92.56億元，較二零二四年之約人民幣96.75億元減少約人民幣4.19億元，降幅為4.3%。物業發展收益、經營酒店及銷售商品等其他收益以及物業投資收益各占89.8%、9.0%及1.2%。

二零二五年，集團物業發展銷售收入約為人民幣83.13億元，較二零二四年之約人民幣81.68億元增加約人民幣1.45億元，增幅為1.8%。交付物業的總建筑面積較二零二四年之82萬平方米增加36.6%至112萬平方米；平均售價由二零二四年之每平方米約人民幣9961元下降25.5%至每平方米約人民幣7422元，主要是因為平均售價偏低的中西部區域于本年度交付物業佔比較高。

集團毛損為約人民幣71.65億元，較二零二四年之毛損約人民幣161.89億元改善55.7%，毛損率為77.4%。若撇除計入銷售成本的可供銷售物業減值虧損(包括若干舊改項目虧損)，二零二五年，本集團毛利為約人民幣6.50億元，較二零二四年同等口徑之毛利人民幣6.30億元上升3.2%，二零二五年毛利率為7.0%(二零二四年:6.5%)。

集團的其他收入、收益及虧損主要包括匯兌收益凈額約人民幣2.40億元、貿易及其他應收款、應收合營企業款項及應收附屬公司非控股股東款項的減值虧損約人民幣17.00億元、以實物結算債務虧損約人民幣1.35億元、出售投資物業虧損約人民幣2.25億元、物業、廠房及設備減值虧損約人民幣1.12億元及其他收益約人民幣1200萬元。

集團銷售及分銷開支總額約為人民幣3.30億元，較二零二四年之約人民幣5.39億元減少38.8%，銷售及分銷開支的減少主要由于本年度物業合同銷售額減少，整體銷售、市場推廣及宣傳活動相應減少。行政開支總額約為人民幣6.23億元，較二零二四年之約人民幣9.54億元減少34.7%，主要是由于本集團持續精簡組織架構，有效控制成本及開支所致。

二零二五年，公司擁有人應佔虧損約為人民幣177.64億元，而二零二四年之溢利約人民幣0.35億元，其中包括于二零二四年確認境外債務重組收益人民幣261.55億元。

于二零二五年十二月三十一日，集團資產總額約為人民幣1,282.23億元(二零二四年十二月三十一日:約人民幣1,595.05億元)，負債總額約為人民幣1,738.68億元(二零二四年十二月三十一日:約人民幣1,853.73億元)。

中國奧園在之前發布的盈利警告中稱，本年度虧損凈額大幅增加原因是本集團截至2024年12月31日止年度的經審核綜合財務報表確認及計入境外債務重組收益。如撇除2024年重組收益的影響，本年度的虧損凈額預計較去年減少約28%至33%，主要是本年度的減值準備有所改善以及（作為持續精簡本集團組織架構的措施）繼續有效控制并降低銷售及行政開支所致。由于房地產市場仍處于調整期，本公司預期本年度錄得虧損凈額，主要包括非現金性質撥備（包括可供銷售物業減值虧損、貿易及其他應收款減值虧損以及處置資產虧損）。

公開資料顯示，中國奧園集團于1996年在廣州成立，2007年在香港上市，業務涵蓋地產、商業、城市更新、物業、康養、醫美、文旅等板塊。

值得一提的是，據中國奧園1月公告，港交所對星悅康旅股份有限公司（簡稱“星悅康旅”，曾用名“奧園健康”）、中國奧園集團及其15名董事作出公開譴責。調查顯示，2021年1月至2022年3月期間，星悅康旅通過147筆關聯交易，向陷入流動性危機的中國奧園轉移資金合計33億元，其中118筆交易未經星悅康旅董事會正式批準。

二級市場上，截至3月20日收盤，中國奧園跌1.52%，報0.065港元/股，總市值2.98億港元。

來源：讀創財經