全體起立！內地樓市“最后一跌”來了

國家統計局發布的70城房價數據顯示，今年2月，新房及二手房價格環比跌幅持續收窄。其中，一線城市房價已經踏上“止跌線”，北京和上海二手房價格甚至環比分別上漲?0.3%?和?0.2%?，領跑全國。

那么內地樓市的“最后一跌”(即反彈的起點)，到底還有多遠？

國金證券曾做過深度研究指出，判斷房地產市場是否止跌回穩有3個關鍵項：二手房與新房成交占比企穩；租金回報率與二手房價格比例企穩；房價收入比對應的估值泡沫消化。

基于這些要素，按照當前市場調整的節奏，國金證券的判斷是——今年二季度樓市止跌企穩。企穩的先后順序是：新好房＞老破?。靖纳品浚纠犀F房；新房的量＞二手房的價。

很有趣的是，丁祖昱、孟曉蘇、任澤平、邢自強(摩根大通經濟學家)、王慶(重陽投資首席經濟學家)、汪濤(瑞銀中國首席經濟學家)等，眾多專家都做過“2026年是中國房地產行業底部”的判斷。

那么如果“樓市最后一跌”即將發生，市場會是一種怎樣的情形？

1?? 增速“歸0”，成交穩在14億

當前，新房市場“有價無量”，二手房市場“以價換量”的狀況越來越明顯。

新房市場受擠壓是自然現象，一方面人口需求自高位回落，一方面是買二手房的人越來越多但新房成交不會無限壓縮、二手房交易也不會無限增長。

國金證券預測，不考慮投機性需求的情況下，我國新增住房需求會穩定在14億平方米左右。實際上，現在的市場基本已經達標了。

數據顯示，2023年和2024年我國新房和二手房總成交面已經滑落到15億平方米左右，2025年和2026年將維持14億-15億水平這也意味著，新房已經沒有太多增量空間了，國金預測2026年新建住宅銷售面積同比增速有望“回到0附近”。

那么按照當前的速度，今年上半年全國18個主要城市的二手房成交在總成交中的占比就會達到60%-63%區間，超過日本。

2?? 房價回調幅度超國際水平，租金回報率還沒到位

到今年3月第三周，一線城市新房價格已經出現環比0.2%的微漲，二手房議價空間收窄至5%以內。丁祖昱團隊統計了1970年以來，57個國家和地區的最長房價調整周期。

結果顯示，國際房價調整周期是平均4.5年，平均回調幅度22%。中國從2021年至今我國已調整超過4年，其中二手房價已較高點下跌約40%，超過國際平均跌幅。

二手房價跌到位了嗎？錨定的一個指標是“租金回報率”，也就是說房子出租的收益，能夠和房價支出及其它各類成本，達到合理比例。

美國和日本房地產市場在剛企穩的時候(2011年和2009年)凈租金回報率分別約為4.75%、2.28%。

丁祖昱團隊調取“全國30城租金回報率”中位數為2.06%，Wind口徑統計全國百城租金回報率在2.37%。

可以看出，整體而言國內二手房的租金收益率已經接近合理水平。如果租金收益率有繼續走強的趨勢，二手房價的整體下行空間還將縮小。

實際上，當前京滬杭深二手房掛牌量急劇下降，也說明二手房掛牌量增長最快的階段已經過去，市場進入存量博弈階段，“最后一跌”后回穩是大概率趨勢。

3?? 新房三年沒漲了，房價收入比趨于合理

新房市場已經是一個深度調整之后的市場。從數據來看，2025年百城新房成交均價和2024年是持平的，說明新房成交價格保持穩定。而2026年也沒有任何比例新房價格大漲的因素，預計市場均價同比也將持平企穩。

畢竟全國百城的新房，假設新供給80平方米最多只能賣100平方米，供求比已經連續2年只有0.81，而新開工量已連續4年低于新房銷售量。

由于現在全國真正符合國家“好房子”標準的比例不到5%，所以新房市場還是有需求的，但發展空間只針對好房子。在這種格局之下，國金證券測算，如果按照當前我國2025年二手房成交的中位數和家庭可支配收入重估房價收入比，即使是北京和上海等一線城市，房價收入比也沒有超過15，整體已回歸相對合理區間。

也就是說，買得起新房的人，其收入會讓他們覺得壓力并沒有想象中的大，至少像前幾年那種“掏空幾代錢包的痛苦感在減弱。

當前樓市的變化不同往年，這些是否是“拐點”的信號、“止跌回穩”的跡象……您怎么看？

(來源鳳凰網房產 編輯王婷婷WTT)