觀察丨境內債務展期最長10年，800億能否救活萬科？

在中國房地產行業漫長的調整周期中，萬科不是一個新故事。

但2025年的這份成績單，仍讓市場為之震動。2026年1月30日，萬科發布2025年度業績預告：預計歸母凈利潤虧損約820億元，較2024年的494.78億元虧損擴大66%。這是什么概念？這意味著這家曾經被視為房地產行業"優等生"的龍頭企業，一年虧掉了超過再造一個自己的資本。

更值得關注的是，在這巨額虧損的背后，萬科的債務重組方案正在浮出水面。根據最新消息，據REDD報道，深圳政府正著手推動一項涉及800億元資金支持的一攬子紓困計劃，其中包括將萬科境內債務展期最長達10年。

從巔峰到谷底，萬科用了不到三年時間。這家曾經市值超過4000億元的房地產龍頭，如今總市值已不足500億。曾經的"保交付"模范生，如今也不得不面對債務展期的現實。

■ 820億虧損：創紀錄的"成績單"

2025年1月30日，萬科發布的年度業績預告，如同一枚深水炸彈。

預計歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損約820億元，這是一個足以讓任何投資者沉默的數字。

讓我們把時間往回撥一年。2024年，萬科歸母凈利潤虧損494.78億元。2025年，虧損擴大至820億元，增幅高達66%。

這不是萬科的第一次虧損，但絕對是萬科上市以來最慘烈的年度虧損。

翻看年報，虧損的原因清晰可見：

第一：結算規模下降，毛利率仍處低位。公告中解釋，2025年結算的房地產項目主要對應2023年、2024年銷售的項目。這些項目的地價獲取成本較高，導致結算毛利總額大幅減少。翻譯成大白話就是：前幾年高價拿的地，現在低價賣房，不虧才怪。

第二：信用減值和資產減值大幅增加。由于業務風險敞口升高，萬科不得不新增計提大量減值準備。

第三：經營性業務虧損。扣除折舊攤銷后，萬科的經營業務整體仍處于虧損狀態。

第四：資產交易折價。 報告期內，部分大宗資產和股權交易價格低于賬面值，相當于"割肉賣血"。

820億元的虧損，不是偶然，而是房地產行業下行周期的必然結果。

從季度數據看，萬科的惡化軌跡更加清晰。2025年Q3單季，萬科營業收入560.65億元，同比下降27.30%；歸母凈利潤虧損160.69億元，同比驟降98.61%。僅第四季度，萬科就虧損了約540億元。

截至2025年Q3末，萬科總資產11365.95億元，較上年末下降11.64%；歸屬于上市公司股東的所有者權益1757.56億元，較上年末下降13.28%。一年時間，"家底"縮水了超過200億元。

■ 債務保衛戰：800億紓困計劃浮出水面

虧損只是表象。真正讓市場擔憂的，是萬科的債務問題。截至2025年第三季度末，萬科負債合計約8356億元，較上年末減少約1118億元。其中一年內到期的非流動負債約1279億元，短期借款約235億元。

據REDD報道，深圳政府正著手推動一項涉及800億元人民幣的紓困計劃。這是一攬子重組方案的核心內容：

對于境內債券，萬科正在考慮三種方案：一是展期最長10年，在展期期間每年支付1%的利息；二是按市場價格回購境內債券；三是將債券置換為以特定項目為抵押品的信托產品。

對于銀行貸款和非標債務，萬科同樣考慮進行10年展期，部分債務將獲得充足的抵押品作為擔保。

關于新增資金，800億元紓困資金中，約半數由政府（深圳方面）出資，剩余來自商業銀行。

但需要注意的是，報道同時指出上述討論仍處于初步階段，且不包括萬科境外子公司及債券。

市場對這一方案的反應是復雜的。一方面，10年展期+1%年息的方案，意味著債權人需要在漫長時間內接受低回報。另一方面，800億資金的注入，至少在短期內緩解了萬科的流動性壓力。

然而，境外債權人的態度卻截然不同。市場普遍認為，境外債權人"或很難同意展期10年"的安排。這也意味著，萬科的境外債務問題，仍然是一個待解的難題。

債務重組方案的消息傳出后，萬科的美元債市場首先給出了反應。據DMINews報道，由于周末關于境內債務展期10年的傳聞，萬科美元債于周一早間下跌4個點。而在此前的兩周，萬科美元債已經回吐了約10-12個點的漲幅。在此之前，市場曾傳聞普洛斯陷入窗口指導，而萬科持有普洛斯21%的股份，這一消息也曾一度拖累萬科美元債。

■ 還有多少牌可以打？

萬科還沒到山窮水盡的地步。翻看這份財報，還能找到一些積極信號。

保交樓是萬科的底線。2025年，公司硬是保質交付了11.7萬套房子——這個數字不算小，說明公司的基本功還在。

經營服務業務是萬科的底氣。物業服務、長租公寓這些業務，營收沒有出現大幅下滑，算是穩住了基本盤。

降本增效是萬科的努力方向。管理費用已經連續兩年下降，說明公司在勒緊褲腰帶過日子。

深圳國資是萬科最后的底牌。深鐵集團已累計向萬科提供借款合同金額超過200億元??，這條大腿夠粗。

但隱憂同樣明顯。合同負債同比大跌31.43%，意味著房子越來越難賣。短期借款增加47%，融資成本越來越高。存貨跌價準備越計提越多，資產還在持續縮水。

■ 800億能否救萬科？

回到那個最核心的問題：800億紓困計劃，能否幫助萬科走出困境？

從短期看，800億資金注入+10年債務展期，至少給萬科爭取了寶貴的緩沖時間。在這段時間里，萬科可以專注于保交付、穩經營、調結構。

從長期看，房地產行業的根本問題在于供需關系變化。如果銷售市場不能回暖，如果融資環境不能改善，即使度過了眼前的危機，萬科未來的日子仍然艱難。

更關鍵的是，800億紓困方案的落地，還需要時間。據報道，對于即將于4月23日到期的20億元境內債"23萬科MTN001"，萬科表示如果一攬子重組方案在債券到期日前至少10個交易日獲批，公司將實施全面展期；但若未能獲批，公司將推進此前提出的方案——先支付40%本金，剩余60%展期兩到三年。

這意味著，4月底將是一個重要的時間節點。

對于萬科而言，2025年是一場艱難的戰斗。820億虧損、債務重組、股價下跌——這些數字背后，是一家龍頭企業從巔峰跌落的故事，也是整個行業從狂熱到理性的縮影。

然而，萬科還沒有倒下。11.7萬套保交付、經營服務業務穩健、深鐵集團支持——這些都是萬科繼續前行的底氣。

萬科能否走出困境？這個問題沒有人能給出確定答案。唯一確定的是：只有活下去，才有機會看到明天。