范為：從“當鋪思維”到“項目信用”，融資改革驅動房地產轉型

2026年是“十五五”開局之年，房地產行業(yè)轉型進入關鍵期，融資制度改革成為推動行業(yè)高質量發(fā)展的重要抓手。

今年的政府工作報告在回顧2025年工作中指出：持續(xù)用力穩(wěn)樓市，合理控制新增房地產用地供應，因城施策調減限制性措施，下調個人住房公積金貸款利率，“保交房”任務全面完成。在今年的工作重點中，政府工作報告將房地產相關內容置于“加強重點領域風險防范化解和安全能力建設”部分，明確提出“著力穩(wěn)定房地產市場”的總體定調，進一步發(fā)揮“保交房”的白名單制度作用，防范債務違約風險。

3月16日，金融監(jiān)管總局黨委召開擴大會議，強調進一步發(fā)揮“保交房”白名單制度作用，加快建立與房地產發(fā)展新模式相適應的融資制度。

申萬宏源證券固定收益融資總部總經理范為表示，金融監(jiān)管總局強調“加快建立與房地產發(fā)展新模式相適應的融資制度”，是要建立起金融風控的新邏輯。

“白名單”的雙重任務

房地產項目白名單是由住房城鄉(xiāng)建設部和金融監(jiān)管總局于2024年1月聯(lián)合推動建立的融資支持名單，以在建房地產項目（非企業(yè)主體）為對象，通過城市房地產融資協(xié)調機制保障項目合理融資需求，推進保交房工作。入選項目需滿足在建狀態(tài)、抵押匹配、封閉管理、預售資金合規(guī)等條件，但最終融資決定權仍屬金融機構 。

“保交房”白名單制度，對于維護房地產市場穩(wěn)定發(fā)揮了哪些效能與作用？

范為表示，“保交房”白名單制度核心發(fā)揮了精準紓困、風險防控與市場穩(wěn)預期的關鍵作用，成為銜接房地產風險化解與行業(yè)轉型的重要抓手。

其一，精準輸送資金“活水”，通過嚴格篩選合規(guī)可控、具備交付可行性的項目，引導金融機構單列授信額度、簡化審批流程、開辟綠色通道，推動資金高效精準落地，全力保障在建項目順利續(xù)建、按期交付，切實維護購房人合法權益，筑牢民生底線。

其二，防范化解金融與行業(yè)雙重風險，通過實行資金封閉管理、推動項目風險與房企集團債務有效切割，實現資金“專款專用、精準滴灌”，推動行業(yè)風險有序出清；同時搭建政銀企高效溝通橋梁，精準破解項目融資堵點、難點，防范資金挪用等隱患。

其三，穩(wěn)定房地產市場預期，推動“保交房”工作從應急攻堅階段轉向常態(tài)化、規(guī)范化運行，持續(xù)修復購房者消費信心，同時為逐步建立與房地產發(fā)展新模式相適應的融資制度夯實基礎，引導行業(yè)從規(guī)模擴張向高質量發(fā)展平穩(wěn)轉型。

從“保交房”白名單制度到“與房地產發(fā)展新模式相適應的融資制度”，2026年的金融機構需要承擔哪些新的職責？

范為認為，“房地產發(fā)展新模式”核心是從過去“高杠桿、高周轉”的規(guī)模擴張，轉向“存量提質、模式重構”的高質量發(fā)展階段。具體包括：因城施策控增量、去庫存；優(yōu)化保障房供給；推進綠色智慧“好房子”建設；強化“保交房”風險兜底等。與這一發(fā)展新模式相適配的融資制度，要求金融體系同步實現三大轉型：

一是融資對象轉型，從過去支持拿地建設的各類房企，轉向重點扶持“保交房”白名單內的優(yōu)質項目與穩(wěn)健房企，切實保障項目順利交付、守住民生底線；

二是融資用途轉型，從支持新增土地購置與開發(fā)建設，轉向聚焦存量資產盤活、保障房收購改建、綠色建筑推廣及房屋品質提升等領域；

三是融資風控轉型，從過度依賴抵押擔保與規(guī)模增長，轉向更加注重項目現金流穩(wěn)定性、房企財務穩(wěn)健性及實質性風險管控，嚴防債務違約風險擴散蔓延。

“金融體系的轉型要加快，既要支撐房地產行業(yè)的健康發(fā)展，又要能夠有效防控相關風險。”范為說。

房地產轉型

與金融機構的轉型同步加速的，還有房地產行業(yè)從“增量開發(fā)”轉向“存量運營”的深度調整。

“從長遠發(fā)展來看，金融制度變革對房地產市場的重構具有深遠的戰(zhàn)略意義。”范為表示，在2026年，金融制度轉變對房地產行業(yè)的影響主要體現在三個方面。

第一，構筑金融風險防火墻。依托主辦銀行制與項目封閉管理機制，成功實現風險從房企集團向單體項目的物理隔離與分散化管控，從源頭切斷系統(tǒng)性風險的傳染鏈條，堅定守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險的底線。

第二，夯實民生信心基石。協(xié)同“保交房”白名單政策精準發(fā)力，定向支持合規(guī)項目融資，確保業(yè)主權益如期兌現，有效修復市場預期，是穩(wěn)定市場大盤的壓艙石。

第三，驅動行業(yè)向高質量轉型。創(chuàng)新性地將融資制度與“好房子”建設標準深度綁定，引導金融資源向綠色、智能、高品質住宅集聚，通過市場化手段倒逼行業(yè)從“規(guī)模競賽”轉向“產品力為王”的內涵式增長新階段。

3月16日召開的金融監(jiān)管總局黨委擴大會議，被看作是2026年房地產要繼續(xù)推進深度轉型的一個明確信號。

范為認為，此次金融監(jiān)管總局黨委擴大會議恰逢“十五五”開局之年召開，核心旨在貫徹落實全國兩會精神，清晰彰顯了監(jiān)管層統(tǒng)籌推進房地產領域風險化解與行業(yè)轉型的明確導向。同時，會議將房地產金融政策納入“穩(wěn)妥化解重點領域風險”的核心任務范疇，明確強調“進一步發(fā)揮‘保交房’白名單制度作用”，并部署“加快建立與房地產發(fā)展新模式相適應的融資制度”。

具體來看，上述表述具有鮮明的承前啟后的標志性意義。范為分析，這一表述給出了金融改革的兩個實質性步驟：其一，明確當前金融工作的核心底線仍是守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險，而房地產領域風險化解作為關鍵環(huán)節(jié)，仍是監(jiān)管發(fā)力的重點；其二，標志著房地產金融支持體系正從過去服務于“高杠桿、高周轉”的行業(yè)舊模式，系統(tǒng)性轉向服務于“存量提質、模式重構”的高質量發(fā)展新階段。這一部署既是對前期房地產金融支持政策的延續(xù)深化，更是融資制度向長效化、規(guī)范化轉型的正式信號，核心目標在于構建更安全、精準、可持續(xù)的房地產金融生態(tài)，精準契合“十五五”時期房地產行業(yè)從規(guī)模擴張向高質量發(fā)展轉型的核心方向。

“根據會議精神與近期政策部署，當前房地產工作重點聚焦民生保障、融資優(yōu)化、風險防控和行業(yè)轉型等方向。”范為說。

范為進一步指出，要完成會議部署的工作，需要在四個方面繼續(xù)發(fā)力。

一是堅守民生底線，持續(xù)釋放“保交房”白名單制度效能，加大合規(guī)項目貸款審批與投放力度，嚴密防范債務違約風險，切實保障購房人合法權益，筑牢民生保障防線。二是完善融資體系，加快構建與房地產發(fā)展新模式相適配的融資制度，精準引導金融資源優(yōu)化配置，重點轉向存量資產盤活、保障性住房建設等關鍵領域，強化行業(yè)發(fā)展金融支撐。三是優(yōu)化供給結構，堅持因城施策、分類指導，嚴格落實“控增量、去庫存、優(yōu)供給”導向，積極探索多渠道盤活存量商品房用于保障性住房，有序推進“好房子”建設，持續(xù)提升房屋品質與物業(yè)服務水平。四是精準防控風險，強化房企及項目層面現金流閉環(huán)管控，堅決嚴控風險增量、有序化解存量風險，深化住房公積金制度改革，精準支持初婚初育、多子女家庭合理住房需求，嚴守不發(fā)生系統(tǒng)性風險底線，推動行業(yè)向高質量發(fā)展平穩(wěn)轉型。

（作者 李曉丹）