衣英男：2026年“好房子” 新政將如何影響普通人

編者按：3月18日，中國人民大學重陽金融研究院研究員衣英男在發表評論文章表示，2026年政府工作報告中關于房地產的部署與往年單純強調“穩定”或“調控”不同，透露出深層次的戰略轉向：房地產行業正在告別以“高負債、高杠桿、高周轉”為特征的規模擴張舊模式，全面邁入以“安全筑底、存量激活、質量賦能”為核心的高質量發展新周期。現將全文發布如下： （全文約2400字，預計閱讀時間7分鐘）

▲報道截圖如上

2026年政府工作報告中關于房地產的部署，雖分布于“風險防范”“城鎮化建設”“社會保障”等多個章節，但串聯起來已勾勒出清晰的行業發展圖景。與往年單純強調“穩定”或“調控”不同，今年的政策信號透露出深層次的戰略轉向：房地產行業正在告別以“高負債、高杠桿、高周轉”為特征的規模擴張舊模式，全面邁入以“安全筑底、存量激活、質量賦能”為核心的高質量發展新周期。

01

安全筑底：

從“保交房”到“穩主體”的

風險防范邏輯深化

報告將“著力穩定房地產市場”置于“加強重點領域風險防范化解”的框架下，這一定位具有深刻含義——風險防范不再是權宜之計，而是發展的前提。

政策思路正從“救項目”向“穩主體”演進。報告中提到“進一步發揮‘保交房’的白名單制度作用，防范債務違約風險”。“白名單”機制不僅是資金端的精準支持，更是對房企進行信用分層的關鍵工具。通過區分項目風險與集團風險，優質項目的融資通道得以打開，有助于阻斷風險無序傳導，逐步修復市場對房企的信任基礎。

同時，“因城施策控增量、去庫存、優供給”的提法，標志著供給端調控進入精細化階段。其中“控增量”意味著地方政府開始正視并主動調節土地財政依賴。多地住宅用地供應計劃已出現縮減趨勢，這是從源頭緩解供需失衡、為市場探底回穩創造條件。

02

存量破局：“收儲”機制成為

連接市場與保障的樞紐

報告在盤活存量上著墨較多，其中最值得關注的是“鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房”。這并非簡單的房源籌集，而是一舉多得的政策工具。

從市場角度看，政府及國有平臺公司下場收儲，是高效的“去庫存”手段，能夠直接減少市場過剩供給，緩解開發商流動性壓力，起到市場“穩定器”作用。從民生角度看，這打通了商品房與保障房的通道，能夠快速增加保障性租賃住房和配售型保障房供給，幫助解決新市民、青年人的住房困難。

這種“以購代建”模式，深刻體現了統籌發展和安全的思路。它要求地方在推進過程中嚴格遵循市場化評估、封閉管理等原則，確保存量資產盤活過程規范、透明且風險可控。這既是財政金融工具的創新，也是住房供應體系的結構性重塑。

03

品質革命：“好房子”成為

穿越周期的核心競爭力

報告首次將“安全舒適綠色智慧的‘好房子’建設”提升到顯著位置，并配套提出“實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動”。這釋放出明確信號：房地產市場已進入“產品為王”時代。

在“有房住”向“住好房”轉變的背景下，“好房子”標準的建立具有雙重意義。對需求端來說，它是滿足人民群眾高品質生活期待的必然要求，涵蓋從戶型設計、建材環保到適老化改造、智慧社區的全維度升級。對供給端來說，它是引導房企擺脫同質化競爭、尋找新增長點的指揮棒。未來，房企競爭力將不再取決于土地儲備規模，而是取決于產品研發能力、精細化管理能力和后期運營服務能力。相關部門推動消費體驗場景創新，正是試圖從消費端倒逼供給端提質升級。

04

模式重構：

從“三高”到“三制”的

制度性跨越

報告提出“深入推進房地產發展新模式的基礎制度和配套政策建設”，相關職能部門進一步闡釋了其核心在于三大制度的重構：房地產開發項目公司制、房地產融資主辦銀行制、商品房銷售現房銷售制。

這三項制度構成了嚴密的邏輯閉環。項目公司制旨在實現資金和風險隔離，防止項目風險拖累集團；主辦銀行制確保項目全周期融資的穩定性和監管有效性；推進現房銷售則從根本上杜絕交付風險，倒逼房企回歸經營本質，用“所見即所得”贏得購房者信任。這種制度設計一旦落地，將從底層邏輯上終結預售制下的投機空間，讓房地產真正回歸制造業和服務業的本質。

05

財富傳導：從“資產預期”

到“消費活力”的內生循環

房地產市場的平穩運行與居民消費信心密切相關。穩定房價預期，關鍵在于政策力度要超越市場期待——唯有超預期的舉措，才能一次性扭轉觀望情緒、重塑信心。對多數家庭而言，房產是主要資產，房價預期企穩能夠直接產生財富效應，緩解資產縮水帶來的消費顧慮，從而增強消費意愿。例如香港按揭貸款比例可達九成，正是以有力政策撬動市場預期、激活資產流動的典型實踐。同時，穩定樓市有助于強化居民對可支配收入的穩定預期，結合報告中“城鄉居民增收計劃”等舉措，能夠有效將財富效應轉化為現實消費動力。穩住房地產市場，就是穩住經濟信心的重要一環。隨著“控增量、去庫存”與“好房子”建設協同推進，政策組合拳必將以超預期力度提振市場預期，為擴大內需注入持續信心與活力。

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