觀察丨龍湖年報透出一個字：窮

2025年3月27日，龍湖集團交出一份讓市場笑不出來的成績單：營收973.1億元，同比下降24%；擁有人應占溢利10.2億元，同比暴跌90%。如果這些數字還不夠刺眼，那再加上一條：2025年不派末期股息。

一個"窮"字，貫穿了龍湖這份年報的全部章節。

■ 利潤窮得只剩賬面

2024年還有104億元利潤，2025年只剩10.2億元，跌了90%。

細看才知道，10.2億元全是靠投資物業公平值變動撐著的。剔除這塊后，龍湖核心虧損17億元。翻譯成人話：商業地產賬面增值給了約27億元利潤，把這去掉，地產業務實際虧了17億。10.2億元賬面數字，看起來像利潤，其實是個遮羞布。

地產開發收入705.4億元，同比下降24%。合同銷售額631.6億元，同比下降37%。項目賣不動，錢收不回來，結算收入跟著縮水。開發業務已經賺不到真金白銀了，這是第一個"窮"。

■ 運營業務勉強糊口

運營及服務業務收入267.7億元，占總收入27.5%，核心溢利79.2億元。這是龍湖唯一能拿出手的成績，也是唯一能填坑的業務。

商業租金收入112.1億元，增長4%。近百座商場在運營，租金還能漲，在行業整體承壓的背景下實屬不易。物業管理收入112.3億元，龍湖智創生活在做標準化和數字化。

但這塊業務也在變窮。增速在放緩——2024年租金增長比4%更高，2025年下來了。行業整體不景氣，客戶支付能力下降，物業費收繳率壓力越來越大。一旦運營業務增速再放緩，整個集團就會陷入虧損。這是第二個"窮"——增長潛力在變窮。

■ 分紅窮到派不出錢

2025年不派末期股息，但派了中期股息。2025年8月29日，龍湖宣布派發中期股息0.07元/股。這是龍湖自2009年上市以來首次不派末期股息——之前連續多年派發末期股息，2025年破了例。

公告里寫的是"董事會決議就2025年不派發末期股息"，理由沒說。但明眼人都知道：不是不想派，是沒錢派，或者不敢派。

從財務角度說，292億在手現金，短期償債沒問題。凈負債率52.2%，在民營房企里算是健康的。留點錢過冬是理性的。

從信心角度說，管理層對2026年的銷售和利潤沒把握。地產這行現在這個德行，誰也不知道明天會怎樣。萬科、碧桂園都自身難保，龍湖雖然還活著，但也沒好到哪去。不派末期股息要么是覺得利潤還會跌，要么是覺得現金要留著救命。

對投資者來說，不派末期股息就是個窮信號：公司對未來盈利沒信心，或者覺得需要儲備更多現金過冬。10.2億利潤都不夠分，2026年要是再虧，股息就更別想了。這是第三個"窮"——分紅能力窮得叮當響。

■ 銷售和土儲的尷尬

合同銷售額631.6億元，同比下降37%。沒有銷售就沒有回款，沒有回款就沒有現金流。這是第四個"窮"——銷售端窮得喘不過氣。

土儲方面，2025年龍湖新增土儲總建筑面積37.7萬平方米，權益面積26.5萬平方米，權益樓面價9272元/㎡。這個規模較前幾年大幅縮減，但龍湖仍在核心城市補倉，并非顆粒無收。

截至2025年12月31日，龍湖土地儲備總建筑面積為2235萬平方米，權益面積1732萬平方米。土儲總量還算充足，但銷售規模在萎縮，631.6億元的銷售額需要多少貨值來支撐？一邊是銷售大幅下滑，一邊是土儲規模龐大，去化周期被拉長。這是第五個"窮"——存量變現越來越難。

■ 負債數據看似光鮮

負債數字看起來安全邊際充足：綜合借貸1528.1億元，較上年末下降235.1億元；凈負債率52.2%，融資成本3.51%，平均合同借貸年期為12.12年。這個條件在民營房企里算好的。

但借得少不等于賺錢多。銷售額跌了37%，賺錢能力在下降，收入端明顯承壓。光降負債不夠，關鍵是得能賺錢。這是第六個"窮"——收入端在拖后腿。

■ 管理層回應

業績會上，管理層對核心虧損的解釋是"受大環境影響"。執行董事兼CFO趙軼稱，這幾年整個地產開發市場量價持續下行，銷售毛利率明顯承壓，這一壓力會在2025年和2026年兩年的結算周期集中體現，"這也是整個行業共同面臨的問題"。

不過趙軼也給出了樂觀預期：運營及服務業務貢獻利潤79.2億元，毛利率超50%，凈利率約30%。"低點會在2025年到2026年，預計從2027年開始恢復增長。"他說，這兩塊業務會保持兩位數增長，繼續為集團提供"壓艙石和穩定器"的作用。

董事會主席陳序平則強調，行業深度調整已歷時五年，"今年市場整體跌幅有望大幅收窄，并實現止跌回穩"。一季度熱點城市二手房成交量已出現回穩，新房市場位置優越的改善高端產品也出現熱銷，二手房成交回暖將逐步傳導至新房置換需求。

在拿地策略上，執行董事張旭忠稱龍湖仍將"嚴守投資刻度和投資紀律，以銷定支"，持續聚焦高能級城市，擇機獲取新地，優中選優。2025年已在北京、上海、深圳、蘇州、重慶、成都等核心城市獲取7幅土地。

■ 結語

龍湖在民營房企里還活著，但活得怎么樣另說。營收從1274億跌到973億，利潤從104億跌到10.2億，股息不派了，合同銷售額跌了37%。運營及服務79.2億利潤是唯一遮羞布，但這塊業務增速在放緩、行業競爭在加劇，能不能持續撐下去還不好說。

央企國企融資便宜、拿地容易。民營房企里，龍湖算是財務穩健的，但行業整體處于深度調整階段，穩健不代表安全。龍湖雖然還沒爆雷，但，又能撐多久？

龍湖這份年報，窮字貫穿始終：利潤、運營、分紅、銷售、土儲、收入——六面皆窮。

不派股息是最直接的窮信號：管理層對未來沒信心，或者覺得需要更多現金過冬。投資者要想清楚：一家利潤跌90%、核心虧損17億、不派股息、銷售跌37%的公司，還能有多少想象空間？

房地產底部還沒到，行業出清還在繼續。龍湖還活著，但"窮"這個字，可能會在未來幾年一直跟著它。這場淘汰賽，龍湖能不能撐到最后不知道，但至少現在看，它已經沒那么富了。