重慶11宗“壓箱底”土地，集中爆出！

重慶土拍，手中還有“王炸”。

就在兩周前，我參加了重慶高品質住宅土地推介會。

會上，重慶一口氣拿出9宗王炸地塊。

它們主要分布在兩江新區、高新區、南岸區、渝中區等四個區域。

然而…

令我意外的是，重慶還有一系列“壓箱底”的優質地塊。

今年，預計就有機會供應！

我們細分來看，它們主要分布在：渝中半島、觀音橋、新牌坊、江北嘴、彈子石、老沙區。

毫無疑問，都是清一色的城市核心區，地塊質量都很高。

而且，有的地塊，已“醞釀”了很多年時間。

尤其，原交通大學大坪校區地塊，還有沙坪壩區公安局地塊，

終于，它們的上線時間進入倒計時…

“黑馬”來襲。

今天，我們重點聊下老沙區公安局地塊。

這塊地，關注的時間很長。

有接近它的相關人士告訴我，“他都跟了差不多十年的時間了。”

老公安局地塊，位于沙坪壩小龍坎新街，緊鄰三峽廣場。

這里曾是沙坪壩區公安分局的辦公地與家屬區，更是區域行政中樞。

它的命運扭轉，發生在2014年。

隨著分局新樓即將建成，這塊“黃金寶地”被正式騰出。

事實上，當時所處的時間點正值沙區商圈第一次擴容，頂層設計曾對這塊土地寄予厚望。

按照當初的設想，將其規劃建設包含五星級酒店、超甲級寫字樓在內的超高層地標建筑，試圖在此打造沙坪壩的“城市天際線”。

然而，這個宏大的超高層規劃最終并未落地。

我觀察發現，其背后主要受制于兩大現實：

一個是“物理瓶頸”。

這個地塊雖然所處的區位很好，但周邊被老舊小區和狹窄道路包圍，大拆大建成本極高。

另一個則是功能錯位。

在龍湖光年為代表的高鐵TOD崛起后，再建一個傳統商務區，似乎意義不大。

因此，如何與樞紐聯動，解決“留量”問題才是關鍵。

老沙區公安局地塊再次回到大眾視野，源于2026年最新的一份招標公告。

作為“土灣片區城市更新”的子項目，該地塊更新改造建筑面積約3.3萬平方米，是整個26億級大盤更新中的關鍵一環。

感覺，快了！

毫無疑問，這塊地如果能推出，

它大概率會是重慶樓市的一匹“黑馬”。

站在人行天橋上，環顧四周，它擁有的配套資源，絕對算得上是王炸。

這塊地就置身于三峽廣場商圈，一街之隔，就是金沙天街。

最關鍵，是教育資源，緊鄰重慶八中、樹人小學。

稍微站在高處，就能看見這些名校的教學樓、操場。

我們繼續看下老沙區的房地產市場。

先說，供應端。

參考銘騰機構數據，老沙區的供地，量非常小。

過去近10年時間，幾乎都是零星供應。

2018年，成交1塊，成交樓面價7650元/平米；

2020年，成交1塊，成交樓面價5737元/平米；

2021年，成交1塊，成交樓面價13867元/平米；

2023年，成交2塊，成交樓面價4829元/平米；

2025年，成交3塊，成交樓面價7276元/平米。

其余年份，供應為0。

目前，老沙區市場新房的推出庫存僅為1.27，幾乎就是次月清盤的節奏。

而中期庫存，也僅為22。

這樣的“低供給”狀態，也使得市場的表現很穩定。

建面成交單價，保持在16000元～17000元/平米，高于重慶新房均價。

我再舉個例子，老沙區的租賃。

租賃，最能直接反映真實的市場需求情況。

華宇廣場，這個20多年的老小區。

目前，3房，月租金最高達到了7500元。

另一個典型“神盤”，清華源。

雖已20多年的房齡，但卻供不應求。

一期，目前掛出來出租的，僅有1套，113平米，月租金3200元。

這類租賃，主打“陪讀”需求，這是當下市場的絕對剛需。

老沙區三峽廣場的年齡，與重慶直轄同年。

1997年正式開動，2002年全面建成，憑借“高峽平湖”、水幕電影等獨特景觀，迅速成為繼解放碑后的“第二商圈”。

三峽廣場商圈，具有天然的優勢，它最不缺的就是“人”。

周邊，有重慶最密集的科教文衛資源，16所高校、20余萬師生，是主城“最年輕”的城區，消費活力很強勁。

之后，風向突變。

由于消費市場的巨變，還有受制于地塊限制，物理空間觸頂，老沙區的傳統優勢不再。

打破瓶頸，沙區做了一些破題嘗試。

比如，“破舊立新”式改造。

2012年沙坪壩火車站停運改造，2015年通過爆破拆除怡馨大廈等建筑為發展騰挪空間。

同時，引入“破局者”。

打造全國首個商圈高鐵TOD項目，商圈核心面積從0.27平方公里擴容5倍，規劃日均人流量將達90萬人次。

盡管TOD項目帶來了新生，但老沙區商圈仍面臨深層次的挑戰。

物理空間受限、存量商業老化、地面交通擁堵、同質化競爭。

還有，空間掣肘、老物業空置、交通梗阻…

接下來，如何破題？

歸根到底，值得思考的是：老沙區的破局之路，在于如何利用好獨特的文化標簽，進行“精雕細琢”式的二次創新。

1、空間重塑。

一方面，是立體化擴容。

這里，可以借鑒解放碑地下環道經驗，探討將部分地下空間改造為交通通道，實現“車行地下、人行地面”，釋放步行街空間。

另一方面，是精細化提質。

我注意到，今年沙區城市更新的重點項目清單：其中，包括了“新增城市更新核心項目”。

對此，我梳理一些重點：

第一個，就是沙坪壩區三峽廣場片區擴容提質更新項目。其中，就包含步行街、小龍坎/沙龍/欣陽廣場、沙坪公園…

第二個，是沙坪壩區土灣片區連片更新項目。

其中，就包括了步月村、豫豐里活化+人防科技公園。

可以通過“小而美”的微改造提升商業價值，用精品商業體取代游攤，提升“城市客廳”品質。

2、產業升級。

從“傳統商貿”到“多元體驗”。

首先，可以深度挖掘老沙區的“后巷經濟”，向商圈縱深要發展。

比如，將背街小巷如“壹心巷”通過微更新，改造為集騎手驛站、社區書吧、青創空間于一體的“15分鐘高品質生活圈”，既留住煙火氣，又注入新業態。

同時，盤活工業遺存。

利用重慶特鋼廠舊址、“蘇式樓”等資源，打造如“歌磁巷”等兼具工業風和潮流感的新地標，讓工業銹帶變成生活秀帶。

城市更新。

它帶來的是重慶房地產的新一輪大洗牌。

核心地段，更多的好地塊會陸續上線；

未來，越來越多的“好房子”，會相繼面市。

價差，會進一步拉大...