一年收租超百億元，龍湖喊話要轉型：最晚到2028年，主營收入不再是地產開發

本文來源：時代財經 作者：陳澤旋

圖源：龍湖集團

地產開發或將不再是民營房企巨頭龍湖的最大收入來源。

3月27日，龍湖集團（00960.HK）召開2025年年度業績會。2025年全年，龍湖實現營業收入973.1億元，同比下降約23.7%。實現公司擁有人應占溢利10.2億元，剔除投資物業及其他衍生金融工具公平值變動影響后，公司擁有人應占核心虧損為17.0億元，這也是龍湖上市以來的首次虧損。

對于虧損的主要原因，龍湖集團管理層在業績會上表示，“這幾年整個地產開發市場的量價都在持續下行，公司的開發業務毛利率明顯承壓，這一壓力會在2025年和2026年的結算周期中體現，這也是整個行業共同面臨的問題”。

2021年下半年以來，房地產行業進入深度調整期，克而瑞在去年9月發布的房企盈利能力報告中指出，行業典型上市房企從2021年開始就保持毛利潤下滑趨勢，且由于營收規模下滑、資產減值等諸多因素，自2022年起，行業典型上市房企的凈利潤出現大幅虧損。

地產業務也是影響龍湖集團總體表現的板塊。業績報告顯示，2025年，龍湖集團的地產開發業務實現合約銷售金額631.6億元，其中一二線城市銷售占比約90%，銷售單價為12179元/平方米。地產開發業務的分部收入為705.4億元，分部溢利錄得虧損81.4億元，2024年該分部溢利為13.2億元。

關于地產開發業務，“今年我們的打法仍然會聚焦在存貨去化、存量土儲的投后激活，以及進行少數的優中選優的增量投資”。龍湖集團管理層如是說道。

業績報告顯示，2025年全年，龍湖集團新增收購土地7宗，對應的總建筑面積37.7萬平方米，權益面積為26.5萬平方米；于2025年12月31日，龍湖集團的土地儲備合計2235萬平方米，權益面積為1732萬平方米。此外，截至2025年12月31日，龍湖集團已售出但未結算的合同銷售額為991億元，面積約為806萬平方米。

盡管開發業務受外部環境影響有所下滑，但以收租和物管等為代表的經營性業務仍保持穩健。

2025年，龍湖集團旗下以租金收入和物業增值為主的運營業務實現分部收入141.86億元，分部溢利88.4億元，2024年同期為88億元；服務業務（包括物業管理和代建業務）實現分部收入171.5億元，分部溢利48.9億元，2024年同期為52.7億元。

這兩大業務也將是龍湖集團未來的轉型方向。2025年，龍湖集團新增運營13座商場，其中5座為輕資產。截至期末，龍湖商業累計運營99座商場，期末出租率保持97%；全年租金收入同比增長4%至112.1億元；2026年則計劃新開9座左右商場。物業服務方面，龍湖智創生活全年實現收入112.3億元，期末在管面積約3.6億平方米。

據龍湖集團管理層預計，最晚到2028年，龍湖集團的運營及服務業務的收入將會超過地產開發，意味著龍湖集團的主營收入將不再是地產開發，而是可持續的運營服務收入。

“模式非常地穩定和清晰，就是地產開發業務逐步減虧，運營及服務業務保持兩位數的增長”，管理層預期，龍湖集團會在2025年至2026年達到低點，從2027年開始恢復公司整體的增長。

另據管理層透露，2025年，龍湖集團的運營及服務業務毛利率超過50%，凈利潤約為30%，為公司貢獻的核心溢利約為79億元。“今年我們預計（運營及服務業務）也會實現10%以上的增長，力爭盡快達到100億元的利潤規模。”

保持業務發展同時，龍湖集團仍需努力還債。

2025年，龍湖合計完成135億元境內債券及92億港幣境外銀團的安全兌付，2026年剩余到期債務約61億元，2027年到期約62億元。截至2025年12月31日，龍湖的有息負債減少235億至1528億元，平均借貸年期由10.27年拉長至12年以上，平均融資成本由4.00%降低至3.51%。