最高院：以房抵債用于居住的，符合什么條件可排除法院強制執行？

作者：周軍律師.

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欠錢要不回來，雙方協商用房子抵債，約定房子歸債權人居住使用，沒來得及過戶，就被其他債權人查封、申請強制執行。

那么，這種以居住為目的的以房抵債，到底能不能排除法院強制執行？

最高院在《吳川波與王嘉庸等案外人執行異議之訴糾紛上訴案》案中明確：

債權人以抵債方式購買房屋并實際居住的，其對該房屋享有排除強制執行的民事權益。

近期新出臺的《最高人民法院關于審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋》中也規定：

人民法院對登記在被執行人名下的不動產實施強制執行，案外人以被執行人已將該不動產向其抵償債務為由，提起執行異議之訴，請求排除一般金錢債權的強制執行，并能夠證明其主張同時符合下列條件的，人民法院應予支持：

（一）案外人與被執行人存在真實的債權債務關系且債務履行期限已屆滿，案外人與被執行人在查封前已簽訂合法有效的以不動產抵債協議；

（二）有證據證明抵債金額與抵債時執行標的的實際價值基本相當；

（三）案外人在查封前已合法占有該不動產；

（四）非因案外人自身原因未辦理不動產所有權轉移登記。

那么，哪些情形屬于“非因案外人自身原因”未辦理不動產所有權轉移登記的情形呢？

解釋規定，人民法院查封前，符合下列情形之一，可以認定為本解釋第十四條、第十五條中的“非因案外人自身原因”：

（一）案外人與被執行人已共同向不動產登記機構提交辦理所有權轉移登記申請；

（二）案外人已請求被執行人履行辦理所有權轉移登記手續等合同義務，或者因辦理所有權轉移登記與被執行人發生糾紛并已起訴或者申請仲裁等；

（三）新建商品房尚不符合首次登記條件；

（四）已辦理買賣合同網簽備案；

（五）被執行人等通知案外人辦理不動產所有權轉移登記而其未怠于辦理；

（六）其他非因案外人自身原因的情形。

需要注意的是，屬于這些情形不能排除強制執行：

1. 投資性以房抵債

接受抵債房屋用于出租、出售、閑置，并非自住，不涉及居住生存權，一律不能排除執行。

2. 查封后補簽協議

房屋已被法院查封，才簽訂以房抵債協議，屬于惡意對抗執行，協議無效，無權提出異議。

3. 自身過錯未過戶

具備過戶條件，卻遲遲不辦理過戶手續，因自身拖延導致未登記，不能排除執行。

4. 抵債虛假、惡意轉移財產

虛構債權債務，以房抵債逃避其他債務、轉移資產，經查實，不僅無法排除執行，還需承擔法律責任。

周軍律師提醒，接受以房抵債時，務必合規操作、留存證據、盡快過戶，守住自己的居住權益。遇到相關問題，建議及時咨詢專業律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權良機。

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