從數(shù)據(jù)和日本經(jīng)驗(yàn)來看，深圳房?jī)r(jià)長期走勢(shì)如何？

文| 文心

首發(fā) | 云海觀星

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深圳的天氣熱得讓人恍惚以為夏天提前報(bào)到——大街上短袖短褲已經(jīng)成了標(biāo)配。但比氣溫更燙的，是樓市。

最近，朋友圈的中介們像打了雞血一樣，天天刷屏：“房?jī)r(jià)要漲了！”“再不買就來不及了！”看得人心慌慌。

真的假的？賣不出去的房子突然就搶手了？

為了搞清楚這波行情是虛火還是真熱，我特意翻了200多組數(shù)據(jù)，又讓AI跑了近五年的同期紀(jì)錄，最后發(fā)現(xiàn)：深圳樓市，確實(shí)熱了。

市場(chǎng)的溫度，從來不是喊出來的，而是數(shù)據(jù)堆出來的。

尤其是中介群體，一會(huì)兒說“某樓盤一天賣20套”，一會(huì)兒曬“成交量暴漲截圖”，連身邊從不關(guān)心房子的朋友，都開始關(guān)心房?jī)r(jià)。

說實(shí)話，很多人開始慌了。

畢竟誰不想摸清樓市的底細(xì)，要么抄底、要么避坑？為了搞明白這波“熱度”是真回暖還是假炒作，我翻了200多組數(shù)據(jù)，還找了好幾款A(yù)I工具，梳理了過去五年的同期數(shù)據(jù)，最后得出一個(gè)結(jié)論：深圳樓市，是真的熱起來了。

我知道，很多人看到這話會(huì)皺眉頭——現(xiàn)在深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)高到離譜，普通人踮著腳都?jí)虿恢窃贊q，這輩子都別想買房了。

我比誰都懂這種無奈，畢竟我自己也買不起，也偷偷盼著房?jī)r(jià)能降50%，哪怕能摸到個(gè)首付的邊也行。但說實(shí)話，這種想法，跟做白日夢(mèng)沒區(qū)別。

而且不光是深圳，北京、上海、廣州，就連隔壁的香港，樓市都在悄悄回暖。這不是個(gè)別城市的偶然，更像是整個(gè)行業(yè)的一個(gè)信號(hào)。

大家不妨回想一下，從2023年開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)就一直在陰跌，跌了快三四年。不光開發(fā)商日子難過，很多靠賣地?fù)呜?cái)政的地方政府，也快扛不住了。

所以理性來看，房?jī)r(jià)不可能一直跌下去——當(dāng)然，有人會(huì)抬杠：“工資沒漲，就房?jī)r(jià)漲，這合理嗎？”

這話其實(shí)有點(diǎn)片面，借用李佳琦的話：有沒有反思一下，為什么別人的工資在漲，就自己的沒漲？

大家可以去查統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，每年城市平均工資，其實(shí)都是在穩(wěn)步上漲的，當(dāng)然其實(shí)很多人是被平均了而已，實(shí)際上現(xiàn)在這個(gè)大環(huán)境漲工資還是比較困難。

再說了，不止房?jī)r(jià)在漲，我們身邊的東西都在偷偷漲價(jià)：菜市場(chǎng)的青菜，去年3塊錢一把，現(xiàn)在敢賣到5塊；商場(chǎng)的普通T恤，以前百八十塊能拿下，現(xiàn)在隨便一件就兩百多；就連女生的平價(jià)化妝品，都悄悄漲了十幾塊。

空口無憑，咱們用數(shù)據(jù)說話，看完北上廣深的真實(shí)數(shù)據(jù)，你就懂了。

先看皇城北京，瘦死的駱駝比馬大，樓市底子一直很穩(wěn)。

成交量方面：1月成交15082套，是近5年1月的最高值，比去年同期漲了20.9%；2月因?yàn)榇汗?jié)放假，成交少了點(diǎn)，只有8130套，環(huán)比跌了46.1%，但比2024年、2022年同期都好；3月首周就賣了2980套，環(huán)比又漲了21%，勢(shì)頭很猛。

價(jià)格方面：平均房?jī)r(jià)約5.47萬/平，環(huán)比跌了0.97%、同比跌了14.85%，看著是跌，但跌幅已經(jīng)明顯收窄了。而且分區(qū)域看，差異特別大——西城都漲到11.7萬/平了，東城也有9.3萬/平，核心區(qū)域已經(jīng)悄悄漲起來了！

再看魔都上海，不愧是經(jīng)濟(jì)中心，樓市回暖速度更快。

成交量直接拉滿：1月成交22834套，近5年同期最高，同比漲了25%；2月大概2.3萬套，跟1月持平，比去年同期漲了30%；3月前10天就賣了9250套，預(yù)計(jì)全月能到2.8-3萬套，比五年前同期都要高，妥妥的新高！

價(jià)格方面：平均4.3萬/平，環(huán)比漲了0.2%、同比跌了6.8%，關(guān)鍵是，已經(jīng)連續(xù)2個(gè)月止跌了，這就是回暖的信號(hào)啊。

最后回到咱們大深圳，雖然成交量不如北上，但熱度一點(diǎn)不差，而且價(jià)格也不低。

先看成交量：1月成交大概6802套，同比漲了45.5%，是近10個(gè)月的新高；2月5242套，環(huán)比跌了23%（還是受春節(jié)影響），但同比還是漲了12.6%；3月首周927套，同比也漲了9.7%，穩(wěn)步回升。

價(jià)格方面，用2月的數(shù)據(jù)來看，平均6.2萬/平，環(huán)比漲了7.3%、同比跌了6.3%，已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月止跌回升了——重點(diǎn)是，深圳的平均房?jī)r(jià)，是所有一線城市里最高的！

而且核心區(qū)域的房?jī)r(jià)，更是高到離譜：南山平均10.7萬/平，福田9.0萬/平，深圳灣、香蜜湖的優(yōu)質(zhì)樓盤，價(jià)格已經(jīng)漲了3%-5%。

就連龍華紅山這種不算核心的區(qū)域，就因?yàn)橛猩罡弑边@個(gè)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，金亨利、匯龍灣這兩個(gè)小區(qū)的房?jī)r(jià)，都漲到10多萬/平了！而周邊的普通住宅，才五六萬/平，差距直接翻倍。

還有更夸張的，中介跟我反饋，最近有人去看金茂禮都，這個(gè)盤配套百花小學(xué)和深圳實(shí)驗(yàn)中學(xué)（都是深圳頂尖學(xué)區(qū)），最近的成交單價(jià)，直接突破了18.13萬/平！

現(xiàn)在這個(gè)小區(qū)，業(yè)主報(bào)價(jià)就沒有低于19萬/平的，一套30平左右的小戶型，總價(jià)都要500萬上下——相當(dāng)于普通人不吃不喝十幾年，才能湊夠首付。

可能有人會(huì)說，這只是個(gè)別樓盤的情況，不算整體回暖。那咱們?cè)倏凑w數(shù)據(jù)：三月第一周，深圳新房+二手房成交量，直接突破1300套；尤其是二手房，帶看量已經(jīng)達(dá)到2024年以來的最高水平，簽約量更是暴漲了118%！

搜狐焦點(diǎn)深圳之前也發(fā)過文：1月深圳全市網(wǎng)簽二手住宅5281套，環(huán)比漲6.9%，同比漲16%；而1月深圳二手房（含住宅、商業(yè)、辦公等）的錄得量，是6802套，創(chuàng)了近10個(gè)月的新高。

還有個(gè)更直觀的例子，前段時(shí)間的周末，就龍華區(qū)的百萬大盤觀城，一下子就賣了41套——放在以前，這種銷量，想都不敢想。

其實(shí)不光是國內(nèi)，我們可以看看日本的房地產(chǎn)走勢(shì)，或許能找到一些規(guī)律。

日本樓市也經(jīng)歷過很長一段時(shí)間的低迷，但等經(jīng)濟(jì)走出低谷后，核心城市的房?jī)r(jià)就一直在漲，哪怕整體收入沒有太大變化。

這背后的邏輯很簡(jiǎn)單：未來，人口會(huì)越來越向大城市聚集。

大城市有更好的政策、更好的教育、更好的醫(yī)療，資源越集中，人口越多，房?jī)r(jià)自然會(huì)穩(wěn)步上揚(yáng)；而三四線城市、小縣城，人口會(huì)慢慢流失，房子沒人接盤，價(jià)格下跌就是必然。

所以短期來看，深圳房?jī)r(jià)大概率還會(huì)漲，但不會(huì)全面漲，只集中在優(yōu)質(zhì)區(qū)域——比如南山、福田，還有那些學(xué)校、醫(yī)療資源好的地方。像光明、坪山、大鵬這些區(qū)域，環(huán)境適合居住，但房?jī)r(jià)未必會(huì)有太大波動(dòng)。

而且大家也不用慌，未來的房?jī)r(jià)走勢(shì)，絕不會(huì)像前幾年那樣，坐上過山車式的瘋狂上漲。那個(gè)閉著眼買房就能賺錢的時(shí)代，已經(jīng)一去不復(fù)返了。

其實(shí)，樓市的真相從不是非漲即跌，而是優(yōu)質(zhì)者恒強(qiáng)；我們不必焦慮于房?jī)r(jià)的起伏，更該專注于提升自己——畢竟，自己的能力，才是最穩(wěn)的資產(chǎn)。

畢竟，當(dāng)年非常具有投資屬性的房子，早已經(jīng)不再是當(dāng)年的那個(gè)房子里。市場(chǎng)，也早就翻篇了。

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