觀察丨含著高瓴“金湯匙”出生的高麓，能否“跑通”REITs全鏈路？

2026年3月23日，高麓集團宣布為TPG旗下工業物流項目提供資產管理服務，在管資產規模提升至540萬平方米。

這條看似普通的公告，背后是一個四年故事的縮影：2021年成立時籍籍無名，2025年已坐擁450萬㎡在管面積、44個項目、25億美元AUM——高麓用四年時間走到行業第二梯隊。

但規模從來不是故事的全部。

一個問題縈繞在這家“嫡系”企業頭頂：含著高瓴的“金湯匙”出生，高麓能否“跑通”REITs全鏈路？

這個問題不僅關乎高麓自己，也關乎所有“中國版普洛斯”故事的成色。

■ 四年三次“跳躍”

高麓的四年，是一部“跳躍式增長”史。

第一次跳躍：2021-2022年，從0到200萬㎡

2021年，高麓集團由高瓴新基建基金投資創立。

彼時的高瓴，在物流地產領域已完成兩筆重磅投資：2015年收購普洛斯股權，2018年聯合私有化普洛斯。高瓴需要一個“親兒子”來承接其在物流資產領域的布局。

高麓由此誕生，定位為“專注于中國物流和工業基礎設施的一體化投資、資產管理平臺”。

成立當年，高麓的資產管理規模便突破200萬平方米。路徑是：通過高瓴的關系網，快速收購存量資產。

第二次跳躍：2023年，一期基金“輸血”

2023年12月，高麓完成一期工業物流人民幣基金募集，規模35億元，投資人來自“境內知名保險機構”。

這也是高麓第一次向市場證明：不僅能“買”，還能“賣”——險資愿意把錢交給高麓管理。

同一時期，高麓的收購動作密集：2023年3月收購長三角4個物流及工業項目（45萬㎡）；2023年四季度在管面積突破280萬平方米。

第三次跳躍：2024年，并購與擴張

2024年10月，高麓宣布合并貝萊特中國。這是高麓發展史上“最關鍵一戰”。

貝萊特由Richard Brooks于2019年創立，多年專注于大中華區物流資產開發。合并后，貝萊特的管理團隊并入高麓，高麓的運營能力由此上一個臺階。

截至2024年9月，合并后的高麓擁有30個項目、310萬平方米。

第四次跳躍：2025年，輕資產“轉型”

2025年，高麓連續完成兩只基金募集（二期40億元、Pre-REIT 14億元），并為TPG旗下7個項目（約80萬㎡）提供資產管理。

從“買資產”到“管資產”，商業模式的轉變折射出行業環境的深層變化：一級市場的“錢”不好募了，重資產項目利潤不如以前，想賣個好價錢更難了。輕資產轉型既是主動選擇，也是被動應對。

■ 高瓴“嫡系”的兩張牌

牌一：不缺錢

背靠高瓴，是高麓最核心的競爭優勢。

高瓴在物流地產領域的布局：

- 2015年：收購普洛斯8.2%股權（約9.26億新元）

- 2018年：聯合私有化普洛斯（斥資約167億元，持股21.2%）

- 2021年：創立高麓

- 2022年：完成3億美元亞太房地產基金募集，聯合華平共同領投京東產發8億美元B輪融資（此前京東產發7億美元A輪融資中，高瓴也是領投者）。

高瓴旗下還投資有EZARed、天集產城、紅樹林等平臺。這意味著：高麓不僅能“自家人”手里拿錢，還能通過高瓴的關系網獲得更多項目源。

但硬幣的另一面是： “嫡系”身份也可能成為枷鎖。外部投資人是否會接受高瓴系企業的優先退出？管理費是否“象征性”高于市場水平？這些質疑不會消失。

牌二：沿海發達城市群

高麓的區域布局，并非“長三角依賴”，而是“沿海發達城市群”布局。

從具體項目分布可見一斑：

- 山東區域：青島（平度）

- 江蘇區域：南京（雨花臺）、蘇州（吳江）

- 浙江區域：嘉興（秀洲、南湖）、嘉善（姚莊）

- 廣東區域：東莞（麻涌）

這些項目不是“純物流”，而是“工業+物流混合”，這張布局圖揭示了高麓的選址邏輯：

- 全部位于沿海發達區域制造業基地

- 產業集聚效應強，租戶需求穩定

- 物流+工業雙輪驅動，分散風險

隱患是：布點分散帶來的管理半徑壓力——8個城市據點的運營管理成本能否覆蓋？

■ 被忽視的三個問題

問題一：規模≠賺錢

450萬㎡的在管面積，聽起來很“大”，但高麓的AUM只有25億美元（約180億元人民幣）。

問題在于：高麓的自持資產比例是多少？剔除輕資產管理項目后，真正“自己的”項目有多少？

這個問題至今未披露。

問題二：退出怎么解決

高麓三年間設立的三只基金，累計規模近90億元。這些資金將在3-5年后到期，屆時的退出路徑有三條：

- 資產注入REITs（需要REIT獲批）

- 整體出售給其他機構（需要合適的買家）

- 延期（需要投資人同意）

第一條路最難。REITs市場對資產的盈利性要求更高，高麓的資產包能否滿足要求？還是未知數。

第二條路需要“接盤俠”。但物流地產的潛在買家要么是普洛斯、京東產發這樣的“自己人”，要么是外資基金。價格談不攏，一切免談。

第三條路最現實，但需要投資人“投票”——險資能否接受延期？延期后的收益如何分配？

問題三：競爭格局

高麓常被對標“下一個普洛斯”。但現實是：

高麓真正的競爭對手不是普洛斯，而是同在第二梯隊的嘉民、瀚溥Forest等。這個位置看似“安全”，但前面有普洛斯、京東產發等，后面有新進入者——前有堵截、后有追兵。

■ 高麓能否“跑通”

四年時間，高麓完成了從0到450萬㎡的規模躍遷。但“規模躍遷”≠“模式跑通”。

機會在哪？

2026年為TPG提供資產管理服務，標志高麓從“房東”向“管家”轉型。如果管理規模能持續擴大，管理費將成為穩定的利潤來源。

14億元Pre-REIT基金的存在，說明高麓在提前布局REITs路徑。雖然短期內難以實現，但方向正確。

Richard Brooks團隊并入后，高麓具備了完整的開發運營能力。2025年Q4的租賃成交量中，比亞迪、盒馬、順豐等頭部客戶入駐——這是運營能力的證明。

壓力在哪？

三年三只基金近90億元的管理規模，2026-2028年將密集到期。退出壓力測試即將開始。

高瓴旗下還有普洛斯、紅樹林等平臺。高麓與關聯方之間的交易是否公允？審計通過不等于合理。

規模躍升尚未轉化為匹配的利潤。高麓的EBITDA是多少？盈虧平衡點在哪里？這些數據市場看不到。

■ 一個等待答案的問題

值得關注的，還有高麓團隊背后的資本脈絡。

負責投資創立高麓的是高瓴新基建基金合伙人Joseph Gagnon（中文名“周知”），其此前在華平投資亞太區任職期間，主導了對易商紅木（ESR）和東久新宜（DNE）的投資。

ESR旗下中航易商倉儲物流REIT、東久新宜旗下國泰君安東久新經濟REIT都均已成功上市發行，跑通“培育-退出”路徑。

有分析認為，高瓴創立高麓，是在復制當年華平對易商紅木的“孵化路徑”——從0到1培育，再通過REITs退出。高麓的“后發優勢”能否跑贏前輩？

回到開篇的問題：含著高瓴“金湯匙”的高麓，能否“跑通”REITs全鏈路？

答案是：不知道。

但我們知道的是：四年時間，高麓完成了規模擴張，證明了“能長大”。接下來的問題是：怎樣“長大后”變現？

這個問題，高麓需要用接下來三到五年回答。

對于投資人而言，高麓是一只好看的“概念股”，還是一只真正能賺錢的“價值股”？時間會給出答案。