主動斷舍離、坪效漲三成，鑫苑服務的內生性增長丨年報風云⑥

文/樂居財經 嚴明會

增量見頂、監管趨嚴、上游地產持續低迷，以及成本剛性上漲與物業費“限價”政策形成雙重擠壓……一系列宏觀背景構成了2025年物業管理服務企業的壓力測試場。

在這場大考中，誰能在陣痛中找準節奏，實現“強筋骨”式的內生性增長？

3月31日，鑫苑服務（01895.HK）發布的2025年業績報告，給出了一個極具差異化的樣本。

在行業普遍面臨增收不增利、規模增速放緩的困境下，鑫苑服務憑借堅定的“夯實基礎、提質增效”戰略，不僅交出了一份“收入微增、結構優化、效率提升”的高質量答卷，更通過全棧式的AI科技布局，為傳統物管行業探索出一條從“勞動密集型”向“技術密集型”躍遷的可行路徑。

結構之變 主動“斷舍離”

財報數據顯示，截至2025年12月31日，鑫苑服務總收入首次突破9億元大關，達到9.05億元，同比增長4.1%。

收入增速看似“微增”，實則含金量十足。最顯著的亮點在于收入結構的根本性改善。

具體來看，作為核心基石業務的物業服務收入6.37億元，同比增長11.6%，保持了穩健的增長態勢。“第二增長曲線”社區增值服務，貢獻營收達2.07億元，同比增長1.4%。其中居家生活服務收入實現7612萬元，同比大幅提升15.5%。

從其官方平臺公示來看，“第二增長曲線”業務板塊確實在商業模式和生態打造上練了不少內功：其聚焦租售、美居、純水、到家、零售、無人等六大核心業務，持續深化打造了“物業服務 生活服務”新生態；租售服務依托營銷智能體實現獲客與成交效率雙升；美居服務聚焦標準化產品落地，全面推行業務線上化；零售業務完成從“廣撒網”到“深耕作”的戰略升級；到家服務構建起“智能驅動 無人賦能”的服務新格局；商業板塊依托“投融建管退”全產業鏈能力，以精細化運營實現資產增值，斬獲2025年度領航商業新生態標桿企業稱號。

再看另一側，鑫苑服務持續主動收縮關聯方業務，報告期內咨詢協銷收入占比由0.7%下降至0.1%，工程施工收入占比由6.5%下降至1.7%。

這種結構優化的成效，直接體現在盈利能力的提升上。

2025年，鑫苑服務凈利潤同比增長12.2%至9943萬元，凈利率同比提升0.8個百分點至11%。在行業普遍被“增收不增利”魔咒纏繞的深度調整周期內，其盈利能力實現逆勢增長。

同期，鑫苑服務整體毛利率從28.2%提升至31.2%，其中物業服務毛利率從29.3%提升至30.7%，增值服務毛利率更是從32.2%大幅躍升至40%，大幅提振7.8個百分點。

毛利率的顯著提升，印證了鑫苑服務的“提質”戰略已從賬面上的數字，轉化為實實在在的經營成果。

效率之變 坪效為王

如果說收入結構的優化是“提質”的體現，那么運營效率的提升則是“增效”的關鍵。

在管面積的增長速度，曾是衡量物企擴張能力的最核心指標。2025年，鑫苑服務的在管面積同比增幅僅為1%，達到4048萬平方米；而合約面積則同比增長11.2%，達到7177萬平方米。

這種“合約增、在管平”的分化，背后是鑫苑服務主動優化項目組合的策略選擇。

自2024年以來，鑫苑服務啟動了項目準入機制，強化立項評估，并主動優化坪效較低的項目。這種“做減法”的勇氣，換來的是坪效指標的顯著改善。

數據顯示，2025年鑫苑服務整體坪效從21.7元/平方米提升至22.4元/平方米。其中，第三方項目坪效提升尤為顯著，從8.48元/平方米躍升至10.88元/平方米，增幅約30%。

更具標志性意義的是市場化能力的質變。

截至2025年12月31日，鑫苑服務合約面積中第三方占比達到70%，在管面積中第三方占比達到59.3%。這意味著，這家發軔于河南的物企，已經徹底擺脫了對關聯方地產項目的依賴，具備了完全獨立的市場化生存能力。

2025年，鑫苑服務來自第三方收入占比從35.2%提升至41.0%，非居住項目收入占比從21%提升至25%，業態結構的多元化進一步增強了其抗周期能力。

同期，合管比（合約面積/在管面積）從1.61提升至1.77，預示著未來2-3年內仍有充足的儲備項目等待轉化。這種“手里有糧、心里不慌”的狀態，為鑫苑服務的可持續發展提供了堅實的規模底盤。

科技之變 AI重構生產關系

在2025年的物業行業，AI已經不是新鮮詞匯。但真正將AI從概念落地為生產力、并形成系統性商業閉環的并不算多。鑫苑服務，則是其中的先行者。

2025年上半年，鑫苑服務在行業內首發“客服智能體”和“管家智能體”，開啟物業 AI的新征程。這不僅僅是技術層面的突破，更是對物業行業傳統“人海戰術”模式的根本性重塑。

在2025年10月的第四屆河南省物業行業高質量發展論壇上，鑫苑服務首次對外披露了其“物業智能體進化四部曲”：從人類使用通用AI工具，到構建工作流智能體，再到自規劃智能體，最終實現多智能體規模協同。這種進化路徑在實際運營中已初見成效。

以400客服智能體為例，它已經接管了日報、月報、交接班報告、質量檢測和智能話術輔助等任務，話術輔助不僅包含理性的物業知識指導，還能感知客戶情緒，提供感性的溝通支持，每月為客服團隊節省了44個工時。

管家智能體則將管家日常的收費、巡檢、處理工單等工作進行智能化排布，最大限度優化管家時間和工作方式，讓管家從重復的、機械的工作中解放出來，把更多時間用在陪伴業主、解決實際問題上，服務響應也更為及時。

值得注意的是，鑫苑服務不僅自身構建了智能體生產工廠平臺，還通過全棧式科技服務能力，實現了對中小物企的數字化賦能，目前已累計服務超過800家同行企業，將科技能力轉化為可輸出的產品和服務，從一個“成本中心”轉變為“利潤中心”。

結語

在資本市場的語境下，企業的終極價值最終還要體現在對股東的回報上。

2025年，鑫苑服務在這方面交出了一份令人滿意的答卷，其全年派發中期股息每股2.77港仙，年末派息1.91港仙，全年每股收益率超過10%。

在當前物業股普遍估值承壓、多數企業選擇“儲糧過冬”的背景下，這種持續穩定的股東回報，彰顯了管理層對未來發展的信心和公司現金流質量的底氣。

行業寒風凜冽的2025年，鑫苑服務選擇了一條更難但更正確的路——不盲目擴張，而是向內求索，以科技重塑效率，以聚焦強化筋骨。

從更宏觀的視角看，鑫苑服務這份業績，也折射出物業行業價值評估體系的深刻轉變。過去，資本市場的估值邏輯高度依賴規模、營收增速的指標；如今，投資者則更加關注收入結構的健康度、坪效的提升能力，以及科技賦能的實際成效。

當潮水退去，真正的價值已經不在于誰曾經游得最快，而在于誰最先長出了能夠抵御風浪的強健筋骨。

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