謝逸楓：二手樓市迎“小陽春”，一手樓市何去何從？

文/謝逸楓

2026年3月，中國樓市“小陽春”成色如何，以目前的成交數據判斷來看，全國一二手樓市“小陽春”消失了，而核心城市的二手樓市迎來“小陽春”，一手樓市卻失蹤了，這背后的邏輯，與房地產行業底層發展產生重大變化有直接關系。

與往年最大的區別在于，今年樓市“小陽春”呈現分化、結構性的特征和趨勢，一手住宅新房樓市“小陽春”消失，北上廣深等核心城市二手房樓市“小陽春”再現。“小陽春”的背后，是“以價換量”，呈現出“量升價跌”的市場行情。

樓市“小陽春”前，以2月25日“滬七條”（松限購、優公積金、房產稅減免）為標桿，濟南（人才購房補貼）、長春（優公積金）、佛山（好房”建設指引）、天津（15個新建城市更新項目）、深圳（安居房政策落地）等地市助力。

結果就是一手住宅新房樓市3月“小陽春”沒有到來，迎來的是核心城市二手樓市“小陽春”，可謂是一手平淡，二手火爆的冰火兩重天局面，分化、結構性、以價換量的復蘇，依然是主流，歸根結底是政策無法熨平供需關系波動。

值得注意是北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的一手樓市盡管沒有二手樓市火爆，總體的成交量略有失色，剛性的低總價成交為主。但是成交量比前1月-2月好，表現出回暖的跡象信號，特別是豪宅市場成交大漲。

中指研究院數據顯示，2026年第12周（3月15日-3月21日），30城新房成交面積為248萬平方米，環比增長15.9%。其中北京環比增長31.7%，在一線城市中增幅居首，二線代表城市成交147萬平方米，環比增長30.1%。

其中成都、杭州、蘇州等城市成交放量明顯。拉長時間維度來看，市場升溫趨勢更加清晰。3月份以來（3月1日-3月21日），30城新房成交面積環比增長101.4%，實現翻倍增長，市場熱度呈現抬升態勢。

中指研究院數據顯示，2026年第12周20城二手房成交36003套，環比增長11.3%。其中北京環比增長19.7%，同比增長13.7%。整體來看，3月份以來，20城二手房成交套數環比增長90.3%，活躍度明顯提升。

北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、武漢、鄭州等二手房樓市迎來“小陽春”。2026年1月份以北京、上海為代表的一線城市二手房市場有回暖跡象，房管局統計數據，1月北京、上海二手住宅網簽數據分別同比增長約20.8%、24.2%。

此外，進入春節后的3月份，是本行業傳統的“小陽春”旺季。數據顯示，截至3月19日，北京二手住宅網簽成交量突破1萬套大關，達到10590套，已超過二月全月的8130套。北京的住房租賃市場的成交量自3月以來也出現了一個季節性高峰。

3月以來，北京二手房市場持續回暖。根據北京市住建委數據，3月首周周度網簽共計2980套，日均約426套；經過連續三周穩步上漲，3月16日-22日網簽總量已升至4973套，日均達710套，更是在3月20日單日網簽量逼近1000套。

呈現出“量增、去化加快、議價收窄、結構分化”的復蘇特征。從整體市場來看，當前優質房源熱銷，更多體現為結構性分化行情，主要集中在核心區域。這一局部回暖傳導至全市整體市場仍需要時間。目前二手房全面回暖的基礎仍不牢固。

安居客上海監測數據顯示，3月28日（周六），上海二手房（含商業）單日網簽成交量達1585套，不僅刷新今年年內單日成交紀錄，更是一舉打破2025年3月15日1473套的前峰值紀錄，創下近5年上海二手房單日網簽成交歷史新高。

截至3月28日，上海3月二手房累計網簽量為27733套，同比上漲8%。周度成交量持續攀升，3月2日至8日成交5709套；3月9日至15日成交7233套；3月16日至22日達7488套。3月以來，上海共有10天單日成交超千套，其中6天突破1300套。

該高位成交密度為2021年以來首次出現。自2025年8月起，上海二手房掛牌量已進入下行通道，恐慌性拋售現象逐步消失，供給端趨于平穩。數據顯示，總價300萬元以內入門級房源3月上半月成交占比升至72%，去化效率提升。

月成交2萬套定為上海二手房市場的“榮枯線”，3萬套則是市場進入活躍周期的分界線。若月成交實現3萬套，將達到2021年同期的水平，2021年屬于上海上一輪樓市牛市尾聲階段。單月水平不足以定調，還需看后續6個月-9個月的成交量價。

伴隨成交量的持續上漲，二手房市場的供求矛盾也得到有效緩解。上海鏈家數據顯示，“滬七條”新政發布后，上海鏈家二手房掛牌量較去年同期下滑8%，主要得益于新政后成交量提升，同時成交增速大于新增掛牌增速。

從市場數據來看，回暖勢頭也已基本確立。普睿廣佛區域監測數據顯示，3月首周（3月2日至8日），廣州50個典型樓盤來訪量達5542組，環比上升41%；認購172套，環比上升70%，均為2026年以來周度峰值。

二手房市場亦持續升溫。廣州市房地產中介協會數據顯示，上周（3月9日至15日）全市二手住宅網簽2442套，環比猛增37%，看房人數已突破2萬人，市場活躍度顯著提升。總體看，成交量不如北京、上海、深圳的。

此輪廣州樓市“小陽春”行情的結構性特征明顯，小戶型成交仍是主力，且以總價100萬元至200萬元的剛需客為主，一定程度上與購買力的水平相匹配。展望后市，隨著后續新房供應的持續入市，本輪行情有望持續。

普睿數據顯示，2026年以來（1月1日至3月15日），從廣州一手住宅成交總價來看，總價1000萬元以上的豪宅成交達到了333套。100萬至200萬元/套的剛需房是主力，共網簽了3080套，占比達35%。

二手房市場最近三周網簽量分別為1783套、2442套和2589套，連續兩周成交量刷新2025年下半年以來新高。近三周廣州二手房成交均價在2.1萬元/㎡以下的低位徘徊，對比1月至2月的2.2萬元-2.3萬元/㎡的均價水平有所下降。

進入3月份以后，疊加節后返城就業、剛需安家、改善置換需求集中入場，兩地看房量、成交量同步回升。二手房市場率先領跑，核心區優質房源熱度攀升，剛需與改善需求集中釋放，“小陽春”的成色更多體現在真實需求的有效激活。

樂有家監測數據顯示，3月22日（周日），深圳二手房門店簽約量創下近5年最高記錄，同比前一周周日上漲11%，比2024年國慶假期的單日歷史峰值高出4%。3000萬元以上豪宅成交同比暴增154%，億元級豪宅半年賣出去年全年的量。

3月16日至22日，樂有家門店二手簽約量實現“4連漲”，達到2024年四季度以來的峰值水平。深圳貝殼合作門店的簽約量環比大漲118%，3月8日單日簽約量沖上近一年頂點。看房端同步“升溫”，二手房帶看量連續4周上漲，觸及近2年高點。

更具標志性意義的是價格的企穩回升。樂有家數據顯示，2026年2月深圳二手住宅成交均價達到6.2萬元/㎡，這是自2025年6月以來，歷經8個月調整首次重返“6字頭”關口。今年1月開始翹尾，2月加速反彈，底部確認的信號十分清晰。

新房市場同樣“火力全開”。樂有家數據，3月16日-22日，深圳樂有家門店新房簽約量環比上漲15%，創下近12個月單周最高值，比2025年3月“小陽春”的周度峰值高出25%。標志著深圳新房市場連續4周上漲，正式“跑步”加入小陽春行情。

深圳樓市正在經歷一輪由二手房領跑的結構性回暖。樂有家數據，3月22日深圳二手房門店簽約量單日成交量創下近5年最高記錄。2月深圳二手住宅成交均價達到6.2萬元/平方米，這是自2025年6月以來，歷經8個月后首次重返“6字頭”大關。

3月23日-3月29日深圳樂有家門店二手住宅簽約量雖環比回落12%，穩站在近一年的高位區間，與2025年3月的高點基本持平。至3月29日深圳全市二手住宅網簽量已達4715套，本月大概率將突破5000套大關，與2025年11-12月網簽量接近。

剔除2月春節月，深圳二手樓市已連續數月穩定在“榮枯線”水平之上。與二手房的風風火火不同的是，深圳三月的新房稍顯溫吞。截至目前，深圳市一手住宅預售網簽累計1420套，現售網簽累計1138套，預售+現售網簽累計2558套。

我愛我家數據顯示，截至3月15日，杭州市區（含富陽、臨安）二手房成交量已突破3600套，僅用半個月就完成了2月全月的量（3370套）。若按照最近一周日均300套的成交節奏，3月杭州二手房成交量有望站上8000套。

貝殼合作門店上周末的二手新簽單量高達536單，3月15日單日新簽315單，創新下近一年（2025年3月23日起）單日簽單量最高紀錄。截至3月15日，杭州市區二手房成交量已突破3600套，僅用半個月就完成了2月全月的量（3370套）。

南京、武漢、鄭州等地，二手房都迎來成交高峰。南京3月前兩周，兩個周末二手房成交量穩定在900-1000套。武漢上周日單日成交451套，創下2024年以來單日最高紀錄。鄭州3月來二手房簽約量同比去年上漲16%。

當前二手房成交量，已經能說明核心城市二手房市場在明顯回暖。現在的熱度，更多是剛需主導的底部修復信號，市場進一步恢復還需要更多時間。毫無疑問，能否保持持續性的恢復趨勢，要看后續的政策支持和落實情況。

春節至今一個月以來，22城二手房網簽面積成交量達2023年以來新高，26城節后二手房實時成交套數同比增速高達22%。房價節前企穩，3 月以來小幅松動，一線城市相對堅挺。截至3月21日，49城重點城市掛牌量較春節漲幅僅1.0%。

業主并未因成交放量而加速掛牌（尤其一線城市）。帶看量先增后穩，需關注帶看量下降對后續成交的影響。買賣方的價格預期差整體并未因成交熱度抬升而縮小，這意味著市場交易邏輯仍基于性價比，成交放量向房價預期傳導尚需時日。

春節至今一個月以來，44城新房網簽面積成交量同比下行，截至2026年3月20日，節后累計網簽面積同比下降8.8%，其中一二三線城市同比分別為上升1.8%、上升3.8%、下降30.2%，一二線仍保持一定增長。

但低能級城市由于供給等原因，成交持續下降。年初至今44城新房銷售面積累計同比下降27%，其中一線城市下降23%，二線城市下降 21%，三線城市下降 38%。因此，一二線核心城市的恢復比三四線城市好。

春節至今一個月以來，22城二手房網簽面積成交量達2023年以來新高，堪稱大爆發。截至2026年3月20日，節后累計網簽面積同比增長9.6%。其中一二線三線城市同比增速分別為增長12.9%、增長5.8%、增長18.1%。

從年初至今來看，22 城二手房累計同比下降 7%，其中一線下降 6%，二線下降 8%，三線下降 2%。以價換量的背后是掛牌量季節性回升，但增速緩于往年。春節前重點城市持續下降，隨后出現季節性回升。