解讀廣州今年賣地計劃：“三高”呼應市場需求提振預期

在馬場路地塊火爆開局之后，近期廣州舉行的2026年春季土地推介會繼續釋放了強烈的提振市場政策信號。

相比以往，今年推介會呈現出“三高”的特點：房企參與度高、政府讓利程度高、市場調控精準度高。不僅參會的房企數量超過去年，出席活動的政府官員從去年市職能部門的副局長升格成為分管城建的副市長。此外，本次推出的支持分用途核算土地出讓、允許開發商聯合競買等利好措施向市場實實在在讓利，再加上在地塊供應上針對前期樓市庫存消化充分的區域上新的精準調控，一套“三高”組合拳下來，強烈提振市場預期的政策意圖呼之欲出。

在近年來廣州住宅用地出讓的金額和規模逐步下行的趨勢下，趁著今年“十五五”開局之際連續出手扭轉趨勢、提振預期已經成為當前樓市政策的主線。馬場路地塊火爆開局是第一個信號，年后的全市高質量發展大會主會場首次出現開發商上臺發言是第二個信號，而本次的春季土地推介會的“三高”是第三個信號。三箭齊發之后，今年廣州樓市最終能交出怎樣的成績單也格外值得期待。

土地供應減量提質，精準瞄準市場需求

在今年的土地推介會上，參會的開發商達到70多家，數量明顯比去年50多家要高，開發商類型包括了央企、本地國企、外地國企、港企、民企等，顯示今年廣州賣地計劃受到了更多開發商的關注。市場第三方機構廣州中原地產也認為，今年推介會的房企參與度創新高，顯示目前市場信心顯著回升。

從藍皮書展示的今年計劃供應的居住用地規模看，減量提質成為顯著特點，今年計劃供應的居住用地119宗，較去年的134宗要少，減量的范圍主要集中在中心城區，除了越秀區從去年的1宗增加到今年的2宗、黃埔從3宗增加到5宗之外，其他城區都是地塊數量和面積雙減：海珠較去年減少了10宗，用地面積從去年的24.5公頃減少至今年的8.6公頃；天河減少了7宗，用地面積從49.5公頃降至25.4公頃；白云減少了6宗，用地面積從118.2公頃降至70.3公頃；荔灣減少了2宗，用地面積從47.6公頃降至34.5公頃。

提質方面，本次推出的中心城區居住用地近半數用地面積控制在2.5公頃以內，36%的建筑面積在5萬平方米以下，近一半地塊容積率低于2.5。這批體量適中、指標優質的地塊，普遍配齊了教育、交通與商業資源，既契合中心城區改善型住宅的市場需求，也為企業降低了前期開發成本與資金壓力。

從住宅用地的分布區域看，根據區域樓市的消化能力精準把控新增供應量成為最大的特點。

去年海珠重點供地的琶洲今年保持了節奏，沒有再供地，這一點也體現了對區域市場的呵護，在前期供應量充分消化完之后再重新上貨。海珠今年供地的重點是西部的工業大道沿線，本次上架了三塊地，這一帶現有的樓盤普遍已經賣了兩三年，市場消化進度較為理想，因此今年這里成為供應的主力。

今年荔灣有部分住宅地塊是去年供地計劃中沒有賣完的，主要包括荔灣的芳村客運站地塊、葵蓬南地塊、大坦沙地塊等，屬于白鵝潭片區，這里也是今年荔灣供地的主要區域，在當前白鵝潭商圈已經成形起勢之后，這里的市場需求已經充分培育，相應地也是今年供地的主力。去年荔灣供地的另一個區域石圍塘今年沒有再供地，而是新增了一宗位于中山八路的地塊，目前該區域在售的兩個樓盤在兩三年前開賣，整個區域的新房庫存較低，市場具有上新需求。

天河區今年的住宅地塊基本以去年供而未賣的為主，國際金融城三宗地塊繼續推向市場。在國際金融城的限高問題解決之后，整個區域的發展勢頭后勁十足，目前已集聚了中國人壽、太平保險、農業銀行、南粵銀行等17家金融機構總部，29棟甲級寫字樓已全面投用，該區域的現有樓盤也是目前全市的豪宅集中地，目前上架的三塊住宅用地同時也兼容商業性質，用地面積不大但是容積率較高，未來有望成為區域的高端產品標桿。除了金融城之外，大觀路、黃村等區域的地塊也是去年的舊貨，今年新上架的住宅地塊位于天河區北部鳳凰山森林公園附近，生態優勢明顯，目前周圍以各類職業院校為主，暫時沒有在售樓盤。

供地分布呼應樓市小陽春結構性回暖

馬場路地塊規劃效果圖

在今年廣州土地推介會舉辦的同時，3月份樓市小陽春的數據也在市場端形成了積極回應，近期多家市場第三方機構監測的數據都顯示，當前廣州樓市活躍度明顯提升，呈現結構性回暖特征，尤其中心城區剛需及改善型項目表現穩健。

中原地產的數據顯示，3月上半月廣州新房市場累計網簽21.66萬平方米，對比2月同期上升48%；新房供應新增14.43萬平方米，對比2月同期上升31%，在春節假期積壓客戶、馬場地塊帶動高端市場復蘇、近郊舊規項目降價促銷等利好帶動下，多個重點樓盤的來訪量和認購量連續3周環比上漲，帶動小陽春熱度。

二手房市場也同樣回暖。3月上半月廣州二手房市場成交4225套，較2月同期上升43.3%。進入3月后，二手房市場交易活躍度顯著提升，客戶觀望情緒放緩，疊加學位房需求高峰，二手房周度成交量穩步提升，周成交突破2400套以上水平。

對于近期樓市小陽春的走勢，克而瑞廣佛分析師趙仁婕發布的市場研報稱其屬于“核心區快、外圍區慢”的結構性行情。

研報指出，目前樓市行情僅集中于核心區域，其中改善型、頂級豪宅率先走高，海珠區、珠江新城等核心區域及板塊豪宅項目到訪量、去庫存速度均處于市場高位，是本輪回暖的核心支撐板塊。核心區優質學區房去庫存也在加速，天河、越秀等區域帶優質學區屬性的房源掛牌周期明顯縮短，部分熱門學區房源掛牌一周內即可成交。

作為對比，在本輪小陽春行情中剛需項目仍需通過讓利實現走量，外圍城區剛需樓盤普遍需推出折扣、購房補貼等促銷政策才能達到預期銷售目標，無讓利的平價項目銷售速度遲緩。特別是遠郊非優質房源銷售壓力較大，從化、增城等遠郊區域無配套、無學區的非核心房源庫存周期仍處高位，即便降價促銷也難以實現快速走量。

上述中心城區成交量走高的情況也印證了今年以來廣州通過中心城區優質地塊出讓提振市場情緒的做法已經收到了明顯的效果。

今年1-3月份廣州住宅用地土地成交總價達252.85億元，金額已經達到去年全年賣地總額506.6億元的一半，成交溢價率達24.4%，較2025年同期0.47%的溢價水平大幅提升，中指研究院等機構的研報特別強調，年初馬場路地塊火爆為后續土地市場熱度延續及核心區樓市預期修復提供了重要支撐。

今年初，市住建局表示要系統推進“控增量、去庫存、優供給”，改善和穩定房地產市場預期，合理確定住房需求，科學安排土地供應、引導配置金融資源，推動市場供需均衡。

如今樓市三月小陽春的回暖和住宅用地的供應減量提質精準調控也印證上述措施正在有條不紊地落地推進，預計在后續更多提振市場預期的政策措施下，今年無論是土地市場還是住宅市場都有望交出更為亮麗的成績單。

采寫：南都N視頻記者 魏凱