254億！華潤置地，連續4年蟬聯“利潤王”！

“經過五年的調整，房地產舊模式的底層邏輯，未來是不可持續的。”

原住建部政策研究中心主任秦虹，最近在一場論壇上說了這么個觀點。

中指院的數據來的更加直觀,2025年TOP100房企銷售均值326億，同比下降18.1%，較2021年的頂點下滑64%。

行業深度調整，構建新發展模式跨越周期，是當前所有房企的共識，但并不是所有房企都能跨越周期。

華潤置地，或許是個例外。

就在昨天，華潤置地發布了2025年報，毫無意外，華潤置地再次交出了一份相當驚艷的成績單：

|歸母凈利潤254億，行業第一；

|非開發業務核心凈利潤約116.5億，同比增長13.1%，利潤貢獻占比51.8%。

毫無意外，華潤置地穩坐“利潤王”。

怎么理解這個第1的含金量？艷姐看了下9家已發業績或預告的銷售TOP10房企，剔除巨虧的萬科：

華潤置地歸母凈利潤占已發布業績TOP10房企總額的56%。

如果將時間線再拉長，華潤置地已經第4次蟬聯“利潤王”。

蟬聯“利潤王”的背后，你也會發現華潤置地從一開始就不是一家單純的地產開發商。

如果你再花點心思，或許你能透過這份年報，看到華潤置地對未來的思考和布局，甚至可以隱約看到行業的未來。

01

3張王牌

華潤置地登頂第一的硬核底氣！

格局決定出路、戰略決定高度。

華潤置地20多年前種下的那顆種子，在今天結出了碩果。

看完華潤置地的年報，艷姐覺得有3個明確的標簽：

利潤之王、經營之王、大資管之王。

①利潤之王，去年賺了254億；

艷姐此前梳理了91家上市房企，虧損房企超7成，平均虧損超50億，但華潤置地的利潤表現，要明顯優于同行：

|營業收入2814億，同比增長0.9%；

|毛利潤597億，毛利率21.2%；

|歸母凈利潤254億，行業第一。

實事求是講，華潤置地的歸母凈利潤有小幅下滑，畢竟在地產行業的利潤水平向制造業靠攏的趨勢下，這種波動能夠理解。

不過華潤置地強悍的賺錢能力，跟行業橫向比較會更加直觀。

艷姐看了下，目前頭部房企中，已公布業績的TOP10房企凈利潤總額約-369億，剔除巨虧820億的萬科，華潤置地占比約56%；

再來看盈利質量，華潤置地的平均凈資產收益率（ROE）等指標持續穩居行業第一梯隊。

去年，華潤置地存貨周轉率、總資產周轉率分別達到0.53、0.26，創10年來新高。運營效率的大幅提升，以及開發業務的高毛利、非開發業務的爆發式增長，助推實現9.04%的ROE。

這樣的華潤置地，你就說有多兇悍吧。

②經營之王，非開發業務貢獻了51.8%的利潤；

在歸母凈利潤行業第一的成績單下，艷姐還發現了一個明顯的特征：

非開發業務收入業務核心凈利潤116.5億，利潤貢獻占比51.8%，創歷史新高。

這是TOP10房企，從來沒有達到過的高度。

如何看待非開發業務的含金量？

縱向比較：

|開發銷售型業務的核心凈利潤108.5億；

|非開發業務核心凈利潤116.5億，同比增長13.1%。

|非開發業務收入433億，占比15.4%。

也就是說，非開發業務以15.4%的營收占比，貢獻了51.8%的核心凈利潤。

橫向來看，華潤置地非開發業務116.5億的核心凈利潤，比龍湖高了近50%。

非開發業務并不是一錘子買賣，而是可以為企業提供穩定收入和利潤的業務。

也就是說，非開發業務已經實現了現金流和利潤的“反哺”，成為華潤置地可以依傍的“現金牛”！

③大資管之王，資產管理規模超5000億。

華潤置地的另一張王牌是“大資管之王。

如何理解？3個維度：

其一是規模，5022億的規模，行業第一；

其二是質量，華潤商業REIT和華潤有巢REIT，去年EBITDA分別為4.2億、0.52億，股價分別較發行價上漲52.3%、50%，遠高于行業均值，前者的市值更是超過100億，穩居消費基礎設施REITs首位；

其三是全鏈條，不同于傳統的“募-投-建-管-退”邏輯，華潤置地搭建了“募-投-產-建-管-退”全產業鏈業務平臺，依托專業的市場化能力，最大化釋放華潤置地經營性不動產等的價值。

華潤置地大資管“募投產建管退”流程示意

更核心的是，在搭建了資產證券化平臺，率先跑通了“募-投-產-建-管-退”商業邏輯后，華潤置地設立了專門的資管公司，公司化、專業化運營大資管業務。

背后的邏輯非常明確：

提升經營性不動產業務的運營效率、補齊能力短板、實現協同發展；基于超大規模消費市場潛力的加速釋放，下好先手棋、搶抓新機遇。

華潤有巢公寓社區上海馬橋項目

換句話說，不止要讓華潤置地手里的重資產“流動”起來，還要讓資管公司成為行業內獨當一面的“隱形冠軍”。

按照華潤置地的規劃，“十五五”末，資管規模要超8000億。

這樣的邏輯，早已跳脫出了開發商的邏輯、模式。

當然，華潤置地的年度成績單遠不止于此：

|資產負債率61.1%，同比下降3.8個百分點；

|凈有息負債率39.2%；

|在手現金1170億，現金短債比超過2；

|加權融資成本2.72%，同比下降39個基點，行業最低...

基于優秀的財務表現，評級機構給予了華潤置地相當高的評價：

國際三大知名評級機構標普、穆迪、惠譽，分別給華潤置地打出了BBB+/穩定展望、Baa1/穩定展望、BBB+/穩定展望的信用評級。

這樣的華潤置地，你就說有多強悍吧。

但艷姐注意到，華潤置地的志向遠不止于此。

今年初，華潤置地啟動了一次引領行業的戰略變革，將原有的“3+1”的一體化發展模式，即開發銷售型業務、經營性不動產業務、輕資產管理業務+生態圈要素型業務，升級為3大業務航道：

第一增長曲線——開發銷售型業務航道，聚焦地產開發業務；

第二增長曲線——經營性不動產收租型業務航道，聚焦購物中心、酒店、寫字樓等收租型業務；

第三增長曲線——輕資產管理收費型業務航道，覆蓋商業管理、物業管理、資產管理、文體產業運營、租賃住房管理、城市建設管理咨詢、酒店管理等收費型業務。

意圖非常明確：

讓3大航道自主經營、自負盈虧、自建品牌、自建能力，做精做專做強，提升市場競爭力，確保垂直領域領先。

換句話說就是：

從“地產單點突進”到“航母戰斗集群”模式華麗轉身，做世界一流的城市投資開發運營商。

02

跑贏大盤

開發業務靜待行業變奏

戰略升維后的華潤置地，其經營性不動產收租型業務、輕資產管理收費型業務，不管是在戰略還是在戰術層面，都被提高到前所未有的高度。

但這并不意味著華潤置地會“弱化”開發銷售型業務。

相反，在公司內部，開發銷售型業務依然被定義為華潤置地的：

壓艙石。

也就是說要做精、做專、做強。

翻譯過來就是：產品之王、一二線之王。

①產品之王，華潤置地“好房子”領跑出圈；

去年，華潤置地實現全口徑銷售額2336億，穩定保持行業第3的水平，如何看待這個行業第3的含金量？

其一、銷售額雖然小幅下滑，但相較于TOP10房企的下滑幅度，領先了6個百分點，跑贏大盤并牢牢守住了競爭優勢；

其二、與排在第1的保利發展、第2的中海的差距縮窄到不足200億，按照目前的發展趨勢，華潤置地今年將大概率沖擊行業TOP1。

華潤置地能逆勢跑贏大盤，一個很重要的原因，是讀懂了90后甚至00后這個市場主流客群想要什么。

華潤置地精準錨定不同客群需求與城市發展趨勢，推出了基于“三好十二優”的“好房子”產品體系。

像上海的翡雲悅府、澐啟濱江、時代之城，深圳灣澐璽、深圳觀潮，都以獨創設計力、斷崖式領先的審美力，引領行業，刷新美學人居新高度。

華潤置地部分熱銷項目效果圖過程稿/實景

銷售業績也給出了華潤置地“好房子”的評判答案：

上海翡雲悅府全年賣了1123套、攬金160億，強勢拿下上海面積/套數“雙冠王”；

上海澐啟濱江去年底開盤，短短1個月賣了318套、攬金66億；

上海時代之城，2年熱銷2000套，成為繼華潤中環置地中心后，上海第2個2000套大盤；

深圳灣澐璽去年底首開熱銷130億，刷新2025年全國開盤紀錄，入市4個月累銷超239億;

深圳觀潮開放登記不到半個月，登記客戶已超推售房源總量的2倍...

去年，華潤置地在18個城市市占率排名前三，其中北京、上海、成都、溫州、東莞等城市市占率第一（數據來源：克而瑞），在競爭激烈的一二線城市展現出了超絕統治力。

②一二線之王，華潤置地土儲“換倉”突圍。

拿錯地比拿不到地更可怕。這幾年整個行業都在提“聚焦、深耕一線和強二線”，華潤置地一直是非常堅定的“一線及強二線”選手。

去年，一線及二線城市貢獻了88%的開發收入，也就是說，一線和強二線城市是華潤置地的業績壓艙石。

從拿地端看，華潤置地新增33個項目，權益購地金額673億，保持行業前3，而且華潤置地依然在高度聚焦高能級城市，一線及二線城市投資占比達到99%。

艷姐認為，開發銷售型業務雖然利潤率維持下滑趨勢，但手握產品之王、一二線之王2張王牌，將為開發銷售型業務增厚底氣與安全墊，也將助力華潤置地不斷積蓄勢能，靜待行業“變奏”。

03

戰略領先

經營性不動產收租型業務穿越周期

行業進入存量為主導的新時代，未來房地產行業比拼的不再只是開發規模的大小，而是要有在開發業務收縮后，依舊有新業務能承接集團利潤可持續增長的第二曲線。

這幾年，華潤置地增長最明顯的就是經營性不動產收租型業務。2025年，該項業務實現254億營收，同比增9%，占公司營收比重9%。

不動產收租型業務，被華潤置地視為：

穩定器。

相較于中海、保利發展等頭部房企的經營性收租型業務還處于起步階段，華潤置地已經形成了明顯的先發頭部優勢。

以購物中心業務為例，華潤置地耕耘商業22年，眼下先發領先優勢鮮明：

|2025年零售額高達2392億，同比增長22.4%，占全國社會消費品零售總額的0.5%；

|租金收入高達219億，經營利潤率63.1%創歷史新高；

|82個在營購物中心零售額排在當地前3；

|合作品牌9200個，平均出租率97.4%......

每一條經營大數據，都是行業遙遙領先的存在。

如果只是單純地將華潤置地看做是“坐地收租”，顯然太片面了，事實上華潤置地具備極強的精益化運營能力和先發優勢，使其在經營性不動產收租型業務表現遠超其他頭部房企。

①超強的盈利能力；

經營性不動產收租型業務去年的營收254億、核心凈利潤率39%，均創下了近年來的新高。

華潤置地經營性不動產收租業務財務表現

而這種盈利能力，未來依然具備極強的發展勢能，特別是在最核心的購物中心業務層面。

目前華潤置地堅持多賽道布局，構建了非凡重奢、城市旗艦、品質生活、前沿創新四大產品賽道。這四大產品賽道適應不同層級和商圈，成為華潤置地進軍不同能級城市、拓展商業版圖、抵御經濟周期波動的利器。

②22年商業厚積薄發的先發優勢；

華潤置地是頭部房企中，最早落地多元化業務的房企之一。

2004年，率先切入商業地產領域，確定“住宅開發+投資物業+增值服務”的差異化商業模式。

持續22年的商業深耕帶來的先發優勢，強大的運營能力構建深厚護城河，助力華潤置地經營性不動產收租型業務的營收、利潤規模領先行業。

以購物中心、寫字樓、酒店業務為代表的經營性不動產收租型業務航道，增加了華潤置地的盈利機會，平滑了市場波動期的利潤曲線，也成為抵御去庫存周期中穩定可靠的收入和利潤來源的穩定器。

04

百花齊放

輕資產管理收費型業務進入爆發期

如果說開發銷售業務航道、經營性業務航道為華潤置地賺取穿越周期的“穩定”的現金流，那么輕資產運營業務，或許才是：

華潤置地謀求盈利長期增長的增長極。

這個以商業管理、物業管理、資產管理、文體產業運營、租賃住房管理、城市建設管理咨詢、酒店管理等為代表的輕資產管理收費型業務，仔細觀察就會發現，這幾項業務是有幾個共同點：

|抗周期性強，不會出現因周期轉換而大漲大跌，利于企業長遠布局，共同成長；

| 協同效應高，便于華潤置地將自身開發、經營性業務優勢投射到這些項目上來，借勢成長。

特別是從甲方身份轉換為乙方身份，如何取得各類型的中小房企、地方政府、平臺項目方等不同委托方信任和認可，才是這項業務的核心競爭力。

特別是華潤萬象生活和文體產業，去年的表現相當有看點：

華潤萬象生活貢獻營收180.2億、核心凈利潤39.5億，同比分別增長5.1%、13.7%,市值突破1000億，市值與市盈率穩居行業第一；

華潤文體的在管文體場館項目達到20個，在管面積450萬㎡，貢獻12億營收、同比增長高達53.5%，成為首家實現大型體育場館全國化戰略布局，并構建賽事標準化與演藝聯營的?態閉環。

華潤置地部分在管文體項目

輕資產管理收費型業務繁榮的背后，是華潤置地不斷錘煉自身的服務力和品牌力，這也是區別于傳統地產開發最大的不同，它也決定了一家企業能夠走多高、多遠。

結語

今年是華潤置地上市30周年，它以不到龍頭房企7成的權益規模，實現了諸多第一：

營收近3000億，行業第一；

凈利潤連續4年，行業第一；

總市值約2000億港元，行業第一；

資產管理規模超5000億，行業第一......

并坐實利潤之王、經營之王、大資管之王。

地產上半場主戰場是大開發；地產下半場主戰場是大開發、大運營、大服務、大資管并存。

某種程度上說，華潤置地已超越傳統“開發商”的范疇，成為兼具開發、運營、資管等為一體的“城市投資開發運營商”，放眼整個行業，華潤置地也是獨一份的存在。

眼下行業深度重構，而構建新發展模式的答案，華潤置地的這份年報已經很直白了。

或許，這就是華潤置地在行業的超絕統治力。

而華潤置地，也值得一場價值重估。

主編：張艷

責編：eric

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