去年賣房2336億元，華潤置地押寶單盤策略，管理層判斷“最艱難時期已經(jīng)過去”

本文來源：時代財經(jīng) 作者：梁爭譽

地產(chǎn)規(guī)模紅利退潮之后，項目本身的質(zhì)量與去化能力，正成為決定房企業(yè)績表現(xiàn)的關(guān)鍵變量。

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3月30日，華潤置地（01109.HK）發(fā)布2025年度業(yè)績。

期內(nèi)，公司實現(xiàn)營收2814.4億元，同比微增0.9%；股東應(yīng)占溢利254.2億元，同比小幅下滑0.5%。銷售端同樣受環(huán)境影響有所下滑，全年實現(xiàn)物業(yè)簽約銷售額2336億元，同比下降10.5%。在行業(yè)整體下行的周期中，這一表現(xiàn)并不意外，依賴規(guī)模擴張驅(qū)動增長的舊模式已經(jīng)失效。

壓力也同步傳導(dǎo)至盈利能力。

2025年，華潤置地實現(xiàn)毛利潤597.4 億元，同比下降1.0%；綜合毛利率21.2%，同比下降0.4個百分點。其中，開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)毛利率15.5%，同比下滑1.3個百分點。

華潤置地首席財務(wù)官趙偉坦言，整體毛利率以及開發(fā)毛利率水平在最近幾年有所下滑，主要受開發(fā)業(yè)務(wù)市場環(huán)境急劇變化的影響。不過，經(jīng)營性不動產(chǎn)收租業(yè)務(wù)的穩(wěn)定收益，在一定程度上對沖了盈利波動，也為整體利潤提供了支撐。

2025年，華潤置地經(jīng)營性不動產(chǎn)收租型業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入254.4億元，同比增長9.2%，凈利潤98.7億元，同比增長15.2%。

對于行業(yè)走勢，管理層判斷趨于理性。

“我們判斷行業(yè)最艱難的時期已經(jīng)過去，正式進(jìn)入筑底回升、深度分化周期。”華潤置地首席運營官、副總裁陳偉表示，核心城市與優(yōu)質(zhì)板塊將率先企穩(wěn)，其余城市在逐步消化存量的基礎(chǔ)上實現(xiàn)緩慢修復(fù)。

在此背景下，趙偉預(yù)計公司整體毛利率仍具備回升空間，“在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上提升2-3個百分點還是有可能的，而且不會完全依賴于經(jīng)營性不動產(chǎn)收租型業(yè)務(wù)占比的提升。”

盡管行業(yè)調(diào)整，華潤置地并未選擇簡單收縮，而是主動調(diào)整發(fā)展路徑，將重心進(jìn)一步聚焦于開發(fā)業(yè)務(wù)這一基本盤，并明確提出邁入“單盤時代”。

這一策略已在核心項目中得到驗證。

3月22日，深圳灣澐璽二開，入市4個月累計銷售額突破239億元。3月27日，上海澐啟濱江四批次開盤，成為今年上海首個觸發(fā)限售的項目，入市4個月成交近500套，累計銷售額達(dá)108億元。2025年12月5日，北京潤園首次開盤收金35億元，3個月銷售額超50億元，連續(xù)兩個月位居當(dāng)?shù)劁N冠。

圍繞“單盤時代”，華潤置地在投資與開發(fā)端同步收緊與優(yōu)化。

在拿地策略上，堅持量入為出與精準(zhǔn)投資原則，依托片區(qū)統(tǒng)籌開發(fā)能力，提升資源獲取質(zhì)量。2025年，公司以權(quán)益地價673.7億元獲取33宗土地，截至期末總土地儲備達(dá)4673萬平方米。

在開發(fā)端，則進(jìn)一步強化結(jié)構(gòu)與節(jié)奏管理。

華潤置地總裁徐榮表示，開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)將持續(xù)推進(jìn)“調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)奏、調(diào)布局”，聚焦住宅核心業(yè)態(tài)，優(yōu)選體量適中、適銷對路、具備客戶有效需求和差異化競爭優(yōu)勢的項目，以適配“單盤時代”的競爭需求，實現(xiàn)資源快速轉(zhuǎn)化。

不過，管理層也對短期市場保持審慎判斷。

董事會主席李欣表示，2026至2027年開發(fā)業(yè)務(wù)仍將面臨一定壓力，市場以修復(fù)為主，企業(yè)更需聚焦去化質(zhì)量與經(jīng)營效率。

基于此，李欣對開發(fā)業(yè)務(wù)提出了更為務(wù)實的中長期目標(biāo)：到“十五五”末，開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)營收規(guī)模維持在2000億-2500億元區(qū)間，占整體營收約70%-75%，利潤貢獻(xiàn)接近四成，繼續(xù)保持行業(yè)頭部位置。