碧桂園：連虧三年終盈利

3月30日晚間，碧桂園集團(tuán)發(fā)布2025年度業(yè)績報(bào)告。

報(bào)告期內(nèi)，碧桂園實(shí)現(xiàn)總收入約1548.9億元，同比減少約38.7%，已連續(xù)四年下降；權(quán)益合同銷售金額約330.1億元，權(quán)益銷售面積約402萬平方米。

公司業(yè)務(wù)收入主要來房地產(chǎn)開發(fā)和科技建造。其中，占比高達(dá)97.2%的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，在2025年收入約1504.9億元，下降38.8%%。

剩下的2.8%來自科技建造及其他分部。2025年，因房地產(chǎn)市場(chǎng)下行導(dǎo)致新增業(yè)務(wù)量減少，科技建造收入同比下降45.8%至18.6億元；物業(yè)投資及酒店經(jīng)營等其他業(yè)務(wù)，收入約25.43億元，同比降幅約為29.5%。

雖然營收在不斷下滑，但碧桂園在利潤上卻打了一個(gè)翻身仗。

以歸母凈利潤看，2022年至2024年，碧桂園分別虧損60.52億元、1784.00億元、328.35億元。2025年，其歸母凈利潤首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，收入約為32.61億元，集團(tuán)凈利潤也是達(dá)到了16.2億元。

深陷虧損旋渦長達(dá)三年之久的碧桂園，終于實(shí)現(xiàn)了扭虧為盈。

圖源：碧桂園年報(bào)

01、債務(wù)重組落地

碧桂園此次實(shí)現(xiàn)盈利，核心原因在于債務(wù)重組。

年報(bào)顯示，2025年12月30日，涉及總額約177億美元的境外債務(wù)重組方案正式生效；與此同時(shí)，涉及9筆境內(nèi)債券、規(guī)模約137.7億元人民幣的境內(nèi)債務(wù)重組方案也全部通過。

碧桂園在年報(bào)中提到，公司主要來自債務(wù)重組的其他收入及收益凈額約821.3億元，抵消了445.07億元存貨減值、105.25億元金融資產(chǎn)及財(cái)務(wù)擔(dān)保減值損失以及153.52億元營銷費(fèi)用及凈財(cái)務(wù)費(fèi)用、合營及聯(lián)營公司損失。

另據(jù)碧桂園官方信息顯示，其境外債務(wù)重組方案正在快速落地中。根據(jù)3月5日披露的股份發(fā)行報(bào)表，重組后新發(fā)行股份數(shù)約142.33億股，接近重組前已發(fā)行股本的51%。自2025年12月30日重組生效后，碧桂園已于首個(gè)工作周內(nèi)向債權(quán)人完成支付約3.98億美元現(xiàn)金對(duì)價(jià)。

境內(nèi)重組方案也已順利通過，將按順序啟動(dòng)現(xiàn)金購回、股票和一般債權(quán)選項(xiàng)，當(dāng)前已啟動(dòng)上限4.5億元的現(xiàn)金購回程序，并預(yù)計(jì)4月完成。

不過，若剔除重組收益影響，碧桂園在2025年仍是虧損狀態(tài)。2025年度，碧桂園錄得毛虧約為431.18億元（2024年為16.87億元），主要是由于本集團(tuán)對(duì)在建物業(yè)及持作銷售的已落成物業(yè)計(jì)提減值凈額約445.07億元。剔除該等物業(yè)減值凈額對(duì)毛虧的影響，碧桂園2025年度的毛利約為13.89億元。

凈利潤增加的同時(shí)，碧桂園負(fù)債也大幅減少。截至2025年末，碧桂園總負(fù)債為7678.61億元，較2024年末減少2167.28億元。其中，有息負(fù)債約為1479.59億元，較2024年下降1055.29億元，降幅約42%。其資本負(fù)債比率由2024的約81.4%下降至2025年12月31日的約74.5%。

另外，借貸結(jié)構(gòu)上，銀行及其他借貸當(dāng)中，約1071.84億元、162.33億元和14.08億元分別須于一年內(nèi)、一年至五年內(nèi)和五年后償還。其大部分的借貸是由碧桂園若干物業(yè)、廠房及設(shè)備，投資物業(yè)，在建物業(yè)和金融資產(chǎn)作抵押。

從資產(chǎn)情況來看，截至2025年底，碧桂園總資產(chǎn)規(guī)模為8121.20億元，凈資產(chǎn)為443億元。在資產(chǎn)盤活方面，碧桂園自2022年起積極推動(dòng)各類資產(chǎn)處置，累計(jì)回籠資金超700億元，涵蓋核心與非核心資產(chǎn)、股權(quán)投資等。

02、保交房

作為碧桂園的主業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在2025年業(yè)績下滑明顯。

年報(bào)顯示，該業(yè)務(wù)收入從2024年約2457.19億元下降到2025年的1504.90億元，降幅接近40%，碧桂園解釋，主要原因在于物業(yè)交付量的減少。此外，2025年碧桂園交付物業(yè)所確認(rèn)收入的平均銷售價(jià)格（不含增值稅）約每平方米人民幣6908元。

從企業(yè)自身來看，碧桂園交付量有所收縮；但放眼行業(yè)，碧桂園保交房表現(xiàn)明顯領(lǐng)先。2025年，碧桂園完成交付房屋約17萬套，累計(jì)交付建筑面積約1982萬平方米，涵蓋全國28省的204個(gè)城市。從2023年至2025年這三年間，其累計(jì)交付總量近115萬套，交付量在第三方榜單中持續(xù)位列行業(yè)第一。

而碧桂園接下來的規(guī)劃看，保交房是其首要任務(wù)。

碧桂園董事會(huì)主席楊惠妍在今年2月碧桂園年會(huì)上提出，將2026年定義為“保交房收官之年”，并提出清晰的時(shí)間表，爭取在2026年年中完成大部分交房任務(wù)，從而騰出更多的精力修復(fù)資債表、恢復(fù)正常經(jīng)營。其中恢復(fù)正常經(jīng)營的標(biāo)志就是，經(jīng)營性現(xiàn)金流回正，最終目標(biāo)是公司整體現(xiàn)金流和利潤均為正。

與此同時(shí)，碧桂園也慢慢將精力和資源向其他業(yè)務(wù)傾斜。

在3月初的管理層會(huì)議上，楊惠妍指出，面向未來3-5年，碧桂園的戰(zhàn)略核心將重點(diǎn)圍繞 “構(gòu)建核心競(jìng)爭力”展開。就主業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)來說，將推進(jìn)第四代住宅迭代，落地適老化、寵物友好等適配不同人群需求的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，同時(shí)依托碧桂園全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)打通產(chǎn)品設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)等環(huán)節(jié)。

在此背景下，碧桂園“兩翼”之一的代建業(yè)務(wù)也取得新進(jìn)展。3月21日，碧桂園與廣州白云區(qū)政務(wù)服務(wù)和數(shù)據(jù)管理局正式簽署生態(tài)合作框架協(xié)議，未來它將整合旗下代管代建、建筑科技、物業(yè)服務(wù)等業(yè)務(wù)板塊核心資源與能力，深度融入白云區(qū)“智城”建設(shè)布局，以“科技+產(chǎn)業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)，助力白云區(qū)打造全國領(lǐng)先的應(yīng)用示范標(biāo)桿。