著眼需求構建房地產發(fā)展新模式

我國房地產市場從過去大規(guī)模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。房地產如何實現高質量發(fā)展？“十五五”規(guī)劃綱要在“推動房地產高質量發(fā)展”這一章提出，加快構建房地產發(fā)展新模式，健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，實現更高水平住有所居。加快構建房地產發(fā)展新模式，是促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。

構建房地產發(fā)展新模式，應著眼供需匹配。

我國房地產市場歷經多年發(fā)展，供求關系發(fā)生重大變化，已經從過去的供不應求轉向供需基本平衡，局部出現供給過剩。今年《政府工作報告》提出控增量、去庫存、優(yōu)供給，探索多渠道盤活存量商品房，正是著力促進市場供需平衡的體現。各地應以編制實施住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃為抓手，建立“人、房、地、錢”要素聯動機制，根據人口變化合理確定住房需求，科學安排土地供應、引導配置金融資源，實現以人定房、以房定地、以房定錢，促進房地產市場供需平衡、結構合理。

保障性住房供給也應以需定建、以需定購。各地應從實際出發(fā)，堅持盡力而為、量力而行。完善以公租房、保障性租賃住房和配售型保障性住房為主的多層次住房保障體系。過去，住房保障重在補短板，如今更趨精準化、體系化。保障對象從“住房困難家庭”拓展到初婚初育家庭、多子女家庭、城鎮(zhèn)工薪群體等。

“好房子”建設也是精準匹配人民群眾不斷提升的高品質居住需求的體現。未來，我國將建設更多安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，同時把老房子改造成“好房子”，全鏈條提升住房標準、設計、材料、建造、運維水平。

構建房地產發(fā)展新模式，應完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎制度。

房地產開發(fā)方面，做實項目公司制。過去企業(yè)總部統一調配投資融資回款，新模式要求每個項目公司依法獨立行使法人權利，從拿地、融資、開發(fā)到銷售全流程的資金只能進入項目公司賬戶中去。企業(yè)總部履行投資人責任，嚴禁企業(yè)總部在項目交付前違規(guī)抽挪項目公司資金、抽逃出資或提前分紅，確保項目資金封閉管理、專款專用。

房地產融資方面，推行主辦銀行制。一個項目確定一家銀行或銀團為主辦銀行，項目開發(fā)、建設、銷售等資金存入主辦銀行，主辦銀行保證項目公司合理融資需求，為項目竣工交付提供資金支持和保障。

商品房銷售方面，推進現房銷售制，實現“所見即所得”。現房銷售制有助于讓商品房不再出現爛尾，從根本上防范交付風險，能有效保障消費者權益。目前現房銷售在開發(fā)項目中占比不高，預計未來現房銷售將更大規(guī)模推廣。繼續(xù)實行預售的，應規(guī)范預售資金監(jiān)管，切實維護購房人合法權益。

構建房地產發(fā)展新模式，應建立房屋全生命周期品質保障和安全管理制度。

品質保障方面，將實施房屋品質提升工程和物業(yè)服務質量提升行動。除建設和改造“好房子”外，還應一體推進好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”建設，下大力氣解決好加裝電梯、停車、充電等難題。物業(yè)服務企業(yè)應該解決好小區(qū)居民天天有感的“關鍵小事”，提升居住品質。

建立房屋全生命周期安全管理制度，應從我國存量房屋規(guī)模大、建成時間長的實際出發(fā)，加快建立房屋安全體檢、房屋安全管理資金和房屋質量安全保險制度，強化房屋安全保障，讓居民住得安全、放心。房屋安全體檢制度旨在及時發(fā)現房屋安全風險隱患。房屋安全管理資金制度旨在解決房屋修繕資金問題，資金由個人賬戶和公共賬戶組成。房屋質量安全保險制度旨在以市場化方式提高安全保障能力。

加快構建房地產發(fā)展新模式，將推動我國住房品質顯著提升、風險隱患有效防控、企業(yè)轉型成效明顯，推動房地產供應體系健全、要素配置合理、監(jiān)管制度規(guī)范、行業(yè)經營穩(wěn)健。我國將以高品質供給、高效率保障、高水平運行持續(xù)推進房地產高質量發(fā)展。（本文來源：經濟日報 作者：亢 舒）