在這座藏富于民的城市，綠城正在取得反直覺的成功。︱劉德科演講實錄

在臺州這座藏富于民的城市，綠城正在取得反直覺的成功——他們同時布局了四個低密項目，互不沖突地各自熱銷，單套最高總價甚至超過3800萬元。綠城也憑借這些高量級項目，穩居臺州房企2026年一季度權益銷售金額榜首。我們可以一起來詳解一下這種成功背后的一系列隱秘邏輯。

低密機遇

*本文根據2025年12月16日劉德科在“富有四海 結廬人境”臺州綠城山海藏品發布會的演講《樓市低谷期的低密機遇》整理

演講︱劉德科

綠城在臺州

昨天那么冷，氣溫只有十二度，今天突然就到了二十幾度，艷陽高照，非常舒適。這樣的好日子適合開這么一場盛大的發布會。我們先請一位嘉賓上場，一起開始今天晚上的演講——有請綠城中國浙江區域集團首席品牌官、常務副總經理吳金秋先生。

◎劉德科：前幾天我借用了蘇東坡的詩句，簽了一本我的新書《詩詞歌賦有限公司：綠城產品哲學》給金秋總。那句詩是“人似秋鴻來有信”。為什么要選這一句？真誠、誠信是我們的安身之地。每一個綠城人都會脫口而出的八個字——“真誠善意精致完美”。綠城的企業文化不僅掛在墻上，更刻在心里，他們做的每一件事情，都必須從這八個字延伸出來，包括今天所取得的所有的成績。

●吳金秋：綠城在臺州800萬元以上的豪宅市場占有率超過80%。我們在類似的城市，都有很高的市場占有率，比如在嘉興1000萬元以上的豪宅市占率超過90%，比如在義烏1200萬元以上的豪宅市占率是47.3%，普遍高于我們在杭州或上海的市占率。臺州、嘉興和義烏雖然不是像北上廣深那樣的超高能級城市，但是我們對這些城市有非常深的理解，所以我們用跟在杭州和上海一樣的認真，來深耕這些城市。

無論是800萬以上還是1200萬以上，在我們深耕之前，這個價位的豪宅在這些城市的供應量與銷銷量都很少，但實際上這個市場需求是存在的。因為浙江民營經濟很發達，有很多產業可以在某一個領域占到60%以上的全球市場份額。我們浙江有很多這樣神奇的縣城或神奇的經濟強鎮，都有這樣的經濟地位，但是豪宅市場的需求一直沒有被很好地滿足。

我們綠城愿意跟客戶交朋友，而且是做時間的朋友。可能有的客戶十年前就買了綠城的房子，我們跟隨著客戶一代一代地換房，一代一代升級需求，也見證了客戶的身家越來越高。我們不斷地通過對話洞察他們的需求。不少客戶跟我們說，我們造出了他夢想中畫都畫不出來的房子，他當然要買。所以客戶不只是買房子，而是跟著產品迭代在做收藏。你也可以說，我們通過全新的洞察，創造了這個市場；所以，你看到的結果，就是我們絕大部分地占有了這個市場。

要特別感謝在座的朋友，這樣的市場局面其實是我們跟綠城業主的雙向奔赴。沒有綠城業主對綠城的支持，就沒有我們產品一步一步的迭代創新。

▲綠城中國浙江區域集團首席品牌官、常務副總經理 吳金秋

◎劉德科：我們可以簡單地用三句話概括一下，綠城何以有今天的成就，何以實現了行業話語權與住宅產品力的雙重躍升——“做一成一”的經營紀律性，“讀地·讀城·讀人”的產品方法論，“真誠善意精致完美”的企業價值觀。尤其是“做一成一”，說起來非常簡單，就是做一個項目成一個項目；但是，在座的很多朋友都是做生意，都知道這其實非常難。

臺州教會了綠城

在今天這樣的市場，我們到底可以擁有怎樣的房子？我們從臺州聊起。已經交付的臺州鳳起潮鳴，很多房地產同行都來參觀過。今年綠城在臺州溫嶺又有一個很紅的樓盤，叫湖境月華。即便它是在溫嶺這樣一個縣級市，還是有天南地北的同行過來參觀。

“同行參觀”是一個很重要的指標，因為同行是專業的，只有真正能吸引他們的項目他們才會愿意看。所以反過來說，對客戶有極致的尊重，才能吸引那么多同行前來。

講了綠城此前在臺州做的兩個非常重要的項目，我們想探討的是，臺州這座城市到底教會了綠城什么？

首先是“聚光燈不能只打在北上廣深”。包括綠城在內的所有房企，過去看見的主要是北上廣深以及杭州、南京、成都等等高光城市。過去像臺州這樣的隱形冠軍城市，雖然綠城很早就進來了，但恐怕并不是今天這樣深耕的心態。現在，綠城能夠更加沉浸其中，努力去發掘幾乎每一個高凈值客戶，激發他們生活中的真實需求。這是一個非常重要的能力，所以臺州是教會了綠城一種超級能力：隱形冠軍城市的深度互動能力。

一家真正強大的企業必須兼具兩種能力：“顯性頭部城市的公約數能力”與“隱性冠軍城市的深度互動能力”。在頭部城市做房地產開發，它的人口基數非常大，有一千多萬或兩千多萬常住人口，人這么多，你很難搞清楚每一個人是怎么想的，那么就要去尋找公約數，所以我把這種能力叫做“顯性頭部城市的公約數能力”。

臺州就不一樣了，椒江區和路橋區兩個區加起來常住人口也就約150萬，溫嶺這個超級發達的縣級市，人口大概也是150萬左右。在這種量級的城市，綠城與客戶的深度互動能力不一樣，他們可以非常清楚地去了解這座城市的幾乎所有高凈值人群的喜好，可以把他們的喜好更聚焦地表達出來——這就是我最近一直在講的“街坊定律”：喜好更聚焦、互動更頻繁、洞察更深入、信任更穩固。綠城在臺州，是把所有的客戶當作是街坊鄰居，大家都是熟人。面對熟人，做出來的房子的信賴度和參與感才會更高。綠城在中國臺州所取得的這一系列的成功，我把它叫做“隱形冠軍城市的深度互動能力”。

中國是十四億人口的超大規模國家，真正強大的生意是做“硬幣的兩面”：一面是北上廣深杭，另一面是像臺州、義烏、嘉興等等。如果你只看到“硬幣的一面”，只看到高光那一面的北上廣深杭，你的生意一定做不大。

樓市低谷期的低密紅利

在樓市低谷期，我們會迎來怎樣的機遇？你可能會說，樓市低谷期怎么還會有機遇？這看上去很矛盾，但是只要你足夠熟悉房地產就知道，中間的聯系非常大。

今天要講的四個項目，地段非常好：綠城·潮韻東方在路橋區非常市中心的地方，臻園和鳳鳴宸廬在椒江區非常市中心的位置，湖畔恒廬是在溫嶺市中心。這些市中心的地是怎么冒出來的？不做房地產的朋友會說，地本來就在那里，它出讓的時候開發商拿去做不就好了？不是的，如果不是樓市低谷期，它的容積率不會這么低；因為現在是樓市低谷期，政府才有意愿把容積率降得更低。

把容積率降低，對政府來講是有損失的：因為容積率越高，總地價就會越高。對政府來說，他們是犧牲地價，讓利給了每一個買排屋合院等低密產品的業主。這才是這一輪樓市低谷期背后的奧秘所在：樓市低谷期的政策紅利，是以容積率降低的方式表現出來。

只有政策紅利，這還不夠，還要看拿地的這家企業到底能做出怎樣的低密產品。現在的低密產品跟過去已經不一樣了。綠城是做低密起家的，三十年前的九溪玫瑰園在當時就斐譽全國，我們來看三十年后綠城新做出的這些經典項目——杭州的溪徑恒廬是用一段約200米的高濃度沿街界面，給了所有路過的人一種非常直接的價值感知；寧波的鳳棲云廬讓美術館一般的旋梯直接朝向街道，路過的時候，你就能感受到溫暖的燈光和美術館式的氣場；嘉興玫瑰園是把泳池懸浮在屋頂，然后非常講究地在圖書館里面放了《四庫全書》，女王空間也有非常好的街景；義烏的鳳棲逸廬在地下會所里的圖書館，跟園林中的透明茶亭形成了美妙的對視，山水就這么涌入到你眼前。

綠城的低密產品究竟做了怎么樣的迭代，它們與其他低密產品又有什么區別，我們可以從這五個關鍵點來觀察：樓盤封面、園林含量、社交濃度、通透指數、興趣殿堂。

·關鍵點之一：樓盤封面

湖畔恒廬的全維示范區已經開放了，我們可以看到樓盤大門的實景圖。你可能會說，我擁有的是排屋疊墅這樣的低密產品，大門造得好不好跟我有什么關系？關系很大，因為大門就是樓盤封面的一部分。過去我們談論樓盤封面的時候，主要說的是建筑外立面，現在大門與外立面一樣重要。

▲綠城·湖畔恒廬實景圖，臺州

除了大門與外立面，還有兩個因素非常重要。一個是服務者的微笑與儀態。如果門口的保安坐沒坐相站沒站相，這個樓盤一定不高端。對于低密產品來說，物業服務公司非常關鍵；而物業公司好不好，看保安的站姿就夠了，保安的站姿代表了他所獲得的薪酬以及這家公司內部的企業文化。坦白講，世界上不存在讓人滿意的物業公司，但是我們還是要在所有沒法讓人100%滿意的物業公司中，挑出第一陣營的。我買任何房子，物業服務對我來說是一票否決制，如果物業服務公司不是第一陣營的，地段再好也要大打折扣。

另一個因素是業主群體的精神面貌。你可能會說，業主要穿著睡衣東倒西歪地走路，這誰也規定不了呀。錯，當你造了非常漂亮的大門，業主群體的精神面貌都會為之一振。這就是很多建筑師經常講的：“什么樣的建筑，走出什么樣的國民。”建筑的影響力非常之大。

再來看葭沚老街旁邊的鳳鳴宸廬。它的大門是非常古典且有儀式感的中式大門，但是用了非常現代的奢石。你看到的是很美的奢石，我看見的全是錢，這些錢以一扇扇屏風的形式矗立在街邊，告訴你這是一個非常貴的樓盤。這就是樓盤封面的作用。

▲鳳鳴宸廬實景圖，臺州

臻園的樓盤封面又不一樣，多看兩眼，會感覺像是哪個地方的安縵酒店或者其他高奢度假酒店，而且更顯文雅。

▲臻園實景圖，臺州

潮韻東方的樓盤大門，有些朋友說像冠冕，就是古代貴族頭上戴的帽子。其實我更關心的是，大門里有一個可以讓人停留的“灰空間”。室內外的混合交融，讓整個大門更有儀式感，走過這樣的大門，你就會過目不忘。

▲潮韻東方實景圖，臺州

當我們在談論樓盤封面的時候，我們談論的其實是二手房的價格。當然各位買這種房子將來大概率是不會賣的，但是你一定會很感興趣：我的房子在未來五年、十年是不是更值錢？對，樓盤大門與你的二手房價格有很大的關系：談論你家樓盤的人越多，你的二手房就會越值錢。

·關鍵點之二：園林含量

低密產品迭代的第二個關鍵點是園林含量。在我看來，園林是低密樓盤的精神內核。如果我們買排屋疊墅，樓盤里還只是種幾棵樹，那叫綠化。綠化和園林是兩個概念；園林跟園林之間，水準高低也會帶來本質的區別。

潮韻東方是用園林化的手法，它的園林是上下交錯的。

▲潮韻東方實景圖，臺州

臻園的園林也是上下交錯的，每一個綠城的低密項目現在都是采用上下交錯的設計手法。為什么？因為園林的本質是要創造更多的對視。各位在逛蘇州的園林或者杭州的莊園時，會發現在園林中走路的照片特別美，那是因為視線交錯特別多：在廊上俯瞰底下瀑布或棧道上的人，你們之間的視線關系跟平視的情緒是不一樣的。這才是園林的要義存在。園林含量是檢驗一個低密樓盤是否迭代的非常關鍵的要素。

▲臻園實景圖，臺州

鳳鳴宸廬同樣遵循了視線多樣性的園林的手法，讓你感覺不是處在一個平面的樓盤里面，而是處在一個傳統園林與當代生活結合的生活意境中。

▲鳳鳴宸廬實景圖，臺州

溫嶺的湖畔恒廬里有一條河流，這條河流生長成了整座園林，然后匯入到九龍湖。

▲綠城·湖畔恒廬實景圖，臺州

面對這些新一代的低密，再去看我們此前住過的低密，或者是別的開發商做的低密，究竟有什么區別？走進去的氣場是不一樣的。看上去大家都一樣，都會做下沉式庭院，都會做室內恒溫泳池，都有瀑布，這些空間只要花錢就可以做出來，但氣場是不一樣的。

·關鍵點之三：社交濃度

新一代低密的第三個關鍵點是社交濃度。現在在樓盤中做健身房、茶室、麻將房、室內恒溫泳池已經成了標配，如果一個排屋疊墅項目中什么都沒有，那就是老一代的低密。無論我們走到這四個樓盤當中的哪一個樓盤，都能夠感受到可以讓人隨時坐下來的那種場景濃度。

▲臻園實景圖，臺州

豐富的社交場景是對抗孤獨的解藥。過去買低密樓盤，大家最怕的就是“沒人”。“沒人”有兩個原因：第一是因為過去的排屋疊墅都是在遠郊，不是在市中心；第二是沒有配套，太孤獨了，越住越孤獨。我剛才在樓下吃自助餐，聽到旁邊有個朋友在說：買排屋是玩玩的。他說得很對，過去排屋在遠郊，當然是玩玩的。但是如果是在市中心，買這樣的社交濃度很高的排屋合院疊墅等低密產品，它是可以真實居住的，是可以流傳的全新的資產。

▲潮韻東方實景圖，臺州

·關鍵點之四：通透指數

第四個關鍵點是通透指數。買排屋合院，最忌諱的是跟我們自己在宅基地上建起來的農居房一樣，那當然沒有意思。今天綠城所有的低密產品，戶型設計都非常通透，不只是南向面寬要拉寬，還要在不同的角度實現通透，同時還要努力去避免房子之間的對視。

▲鳳鳴宸廬實景圖，臺州

·關鍵點之五：興趣殿堂

第五個關鍵點是興趣殿堂。我們為什么要買排屋合院？其中一個很重要的原因是，我們擁有很多的興趣愛好，需要空間來存放。高雅的興趣愛好可以是彈鋼琴，鋼琴需要更大的空間；我們還有比較接地氣的愛好，比如打麻將，在平層里打麻將很容易干擾到家里人，住在低密產品中，可以把地下空間里做成自己家的會所，朋友可以直接從地庫進來，根本就不會打擾到樓上的家人。

所以無論你擁有什么樣的興趣愛好，我們這個時代，都需要更多的空間去容納它。你的愛好中也會有很多的收藏品，比如釣魚、騎自行車等等，裝備很多，你可以擁有自己的私人博物館，把你的裝備都展示出來。

▲鳳鳴宸廬實景圖，臺州

總結一下，低密產品迭代的五個關鍵點是：樓盤封面、園林含量、社交濃度、通透指數、興趣殿堂。綠城在臺州做的這四個低密產品，就是用這五個關鍵維度完全呈現出來。我們也可以通過這五個迭代的關鍵點，去衡量每一個低密樓盤，它是不是真的做出了迭代。

鳳鳴宸廬：前程似錦的老街新生活

對談︱gad董事合伙人執行總裁總建筑師 蔣愈

◎劉德科：在中國房地產領域，中式產品的“祖師爺級”項目是江南里，就在杭州市中心的運河畔。它的設計師，就是眼前的這位老帥哥蔣愈先生。可以這么說，我們今天在中國看到的幾乎所有中式低密產品，它的源頭都出自這位先生。

●蔣愈：大家好。說到“祖師爺”，我認為真正的“祖師爺”是我們綠城中國的創始人宋衛平先生。我認為正是他對于低密產品的深刻理解，才會有我們今天這樣的好房子。

◎劉德科：這四個低密項目當中，鳳鳴宸廬是你設計的，我們都知道它的地段非常好，在臺州葭沚老街的邊上。葭沚老街的空間肌理是由它的歷史文脈形成的，鳳鳴宸廬是怎么跟葭沚老街形成呼應的？你當時是怎么考慮的？

●蔣愈：鳳鳴宸廬這個項目毗鄰葭沚老街，是臺州非常熱門的地方，臺州人周末肯定都會去。這個項目規模很大，又是在市中心，不能因為我們項目的建設使得臺州的中心文脈中斷了。你看，葭沚老街有一條非常明顯的南北巷道，有寬有窄、彎彎曲曲，走在里面是非常舒服，然后從這條主街又分出去了一些網狀的小路。我們的鳳鳴宸廬也是這樣的，有一條南北向的“主街”。當然葭沚老街是街，鳳鳴宸廬承載的既有街又有園，就像剛才德科說到的園林概念。這條街兼有步行、通行的功能，同時賞心悅目，讓人在里面心情放松。這是我們的第一個規劃。

第二，我們的項目在很多位置，尤其東邊毗鄰葭沚老街的位置，相呼應地開了一些口子，不僅在空間上形成了對話，去葭沚老街逛街買東西也很方便。

第三，剛才德科放了四個樓盤的建筑立面，我觀察了一下，大家的開間都很大，鳳鳴宸廬的開間不僅最大，而且做了很多大面的玻璃，尤其是所有的東邊套，我們可以通過大幅玻璃窗看到葭沚老街里面的繁華市井。

最后，我們項目分成南北兩個區塊，中間的道路原本在規劃上是車行道路，后來調整成了步行道路。這是很難的。剛才說了門頭很重要，門頭所在的城市道路也非常重要，因為它首先決定了這個項目的調性。

◎劉德科：像鳳鳴宸廬有兩個地塊，有雙大門，更重要的規劃中有一條非常清晰的中軸線；而別的樓盤可能也會做中軸線，但大多中軸線做的是筆直的。我怎么跟沒學過建筑的人講清楚，這樣一條彎曲的中軸線，跟一條筆直的中軸線，有什么區別？

●蔣愈：中國傳統建筑中，其實老祖宗留給了我們兩樣東西，一個是建筑，比如太和殿、天安門，另一個就是園林，比如蘇州的園林。我個人來看，中國的園林比之于中國的建筑對世界的貢獻更大，因為中國的園林是世界其他任何地方沒有的。園林好在哪？剛才德科說了視線的對望，我還要說的是逛園林的心理感受。一方面，它的山水樹石等景觀可以給你帶來很好的感受；另一方面就是園林中的彎彎繞繞，你明明能夠很快地走到那里，但園林的路線一定要這樣繞一下，有距離感，同時很新鮮。回到德科的問題。中軸線當然可以筆直，筆直的空間里也可以有樹有水，但是彎曲了以后就不一樣了。一眼望不到，轉眼又望到，你在行走的過程當中可以不斷地有新的發現和新的探索。

臻園：繁華之中的天臺秘境

對談︱九米設計創始合伙人總建筑師 賀珉

◎劉德科：接下來我們請上臺的是九米設計創始合伙人、總建筑師賀珉女士。他們的設計院名字都是“G”開頭的，“G”就是綠城“Greentown”，蔣愈是gad，待會兒還要上臺的章慕愨先生是gtd的，只有你叫九米。你們都是從綠色生態里面成長起來的企業，你怎么沒有用“G”開頭？“九米”有什么特殊含義呢？

●賀珉：當時我們是希望做一個根植于中國本土的公司，所以用了中文的名字。在中國文化中，“九”是一個很好的數字，“九”很大，但是又不滿。同時在建筑角度，中國古代都城規劃也有“九經九緯”的概念。

◎劉德科：你現在住的房子，是自己設計的樓盤嗎？我有一個偏見，一個建筑設計師如果沒有住在自己設計的樓盤里，就不能算是一個優秀的設計師。

●賀珉：像我這樣能住在自己設計的房子里，而且是住在綠城建造的房子里，是一種非常特殊的幸運。

◎劉德科：回到這四個項目，臻園是你做的。在這四個樓盤中，你做的大門乍一看最不顯眼，為什么設計得這么低調？

●賀珉：因為我自己也住在綠城的低密樓盤，所以感同身受低密的產品需要怎樣的的生活環境。在鬧市里面，“隱”是很重要的，所以我們想把臺州的臻園做成一種“天臺秘境”的感覺。

◎劉德科：對，我剛才說它的大門好像是哪里的安縵酒店，其實我們感受到的所有的東方元素、世界上所有關于“禪意”的表達，都可以追溯到我們臺州的天臺。

●賀珉：說到東方的審美，包括蘇州園林，它們在中國本來就是虛實相生的，其中“虛”是主要的。中國傳統的建筑有亭臺樓閣，房子是圍繞著園林的，西方是花園圍繞著房子展開。大家可以看到，我們的亭臺樓閣，我們的廊、檐都是虛的，是含蓄的表達。我們希望在現在的建筑里，體現出同樣的感受。

◎劉德科：在古裝電視劇里可以看到，用手一戳，就把紙窗戳破了，因為古代的窗戶是用紙做的，我們不是沒有別的更堅固的材料，而是因為紙有獨特的韻味，通而不透。臻園一進院的景墻，就像是我們傳統建筑里面的紙窗意象，當然他們用的不是紙，而是透光玉石。

●賀珉：我們希望感覺依然在，但是用現代的材料來解決它，同時它更耐久，還有更多的功能的屬性。

◎劉德科：走進大門，會看到這樣一座園林，空中是棧橋，飛瀑從棧橋流淌下來，你還可以在庭院里游走。

●賀珉：這是一種畫境的感覺。宋畫與宋代的建筑，其實意境和審美水平非常高。我們希望在我們現在的設計里面，能有營造出這種傳統的內心深處思考的環境。

◎劉德科：我們這些普通人一看到這樣的場景肯定會說，這種房子我見過了，別的開發商也做了。你們有什么不一樣？

●賀珉：我覺得就像古詩一樣。很多人都寫詩歌，但是李白的詩歌就是能表達出不一樣的感覺。創作其實是在推敲中逐漸形成的。我們也不是一蹴而的，而是通過經驗積累和實際尺度的拿捏，研究古代大家的文化，研究它的空間關系，然后再落到項目中。我覺得任何一個美好的愿景，都是建立在扎實的基礎之上，是一步一步推敲出來的結果。這也是設計師的樂趣。

◎劉德科：把賀珉總的話翻譯一下就是，等到全維示范區開放以后，大家在橋上走一下，感受一下這座橋跟瀑布的關系。這個關系是他們仔細推敲過的。剛剛講到了李白，我想說的是，在唐代的時候可能有1000個人認為自己的水平跟李白一樣，而真正留下作品的只有李白、杜甫、王維、白居易等等少數的一群人。因此時間才能洗凈真與偽，高與低。

本來就對臻園這個地段和項目有興趣的朋友，要記得今天臺上賀珉的模樣，因為再過幾天你們去逛示范區的時候就能夠碰到她，遇上她后可以聊兩句，到底什么是尺度的關系，以及這種尺度關系對你生活的具體影響。謝謝賀珉老師。

湖畔恒廬：國際化的水鄉記憶

對談︱gad高級合伙人設計總監 王曉夏

◎劉德科：我們先來看一個酒店——Hylla物與嵐設計收藏酒店。這個酒店在云南麗江，當然很貴，它是中國野奢酒店的天花板。這個酒店的落云自然體驗中心的設計師，名字叫做王曉夏。物與嵐酒店與湖畔恒廬有沒有共通之處？我們有請gad高級合伙人、設計總監王曉夏先生。

●王曉夏：如果說物與嵐的重要因素是森林，湖畔恒廬最重要的因素就是水，自然要素對于這兩者來講都是最重要的。湖畔恒廬的先天環境非常具有優勢，它就像一個半島，自然的河溪緩緩地圍繞著景觀周邊。看到湖畔恒廬的總平圖，我都不用多說，你第一眼就能看到河水穿進去，引水入園之后在樓盤中間匯聚的場景。

▲綠城·湖畔恒廬實景圖，臺州

◎劉德科：這條河流是天然的，因為在紅線內，所以你也可以選擇把它填掉。換作別的開發商可能真的就把它填掉了，但是綠城是肯定不會填的。我第一次看到你的規劃方案后，想到的是過去浙江的水鄉河邊那幾棟房子，那種水鄉記憶馬上就能夠浮現出來，家家戶戶都有小碼頭，碼頭邊可以淘米洗菜，也可以劃一艘小船出門。

●王曉夏：湖畔恒廬這個“恒”字，我覺得還是取得挺符合這個項目的性質。都說“有恒產者有恒心”，我想在湖畔恒廬這個項目當中，恒心是一種可以讓人很安心的感受，身心都可以處在非常靜謐、舒緩的天地之中。這也是我們希望能夠達成的一種氣質。

◎劉德科：整個規劃建筑設計是你做的，如果我是一個購房者，我知道臨河的那幾棟房子非常好，但是離那條很精彩的河道稍微遠一點的房子，它們好在哪里？你怎么讓風景均好，讓所有的房源都能夠獲得更好的體驗？

●王曉夏：其實西邊的這條河流，對于整個合院區塊的滲透性，就像張開的五指。剛才我們看到的可能就是大拇指，它最明顯，尺度也最大，引入到整個項目的公區當中。但是每一個組團和組團之間產生的這些場景，都是人在步行尺度范圍之內能夠去體會到的。

◎劉德科：我為什么要問曉夏這個問題？因為我們現在去看全維示范區，只能看到中間那一段做出來的房子很好，按王曉夏剛剛講的，其實示范區沒做出來的部分，它的風景和體驗也很好，靠圖紙可能想象不出來，但是作為設計師，他非常清楚走在其中的感受。所以如果你在實景示范區碰到了王曉夏先生，就要問他：到底哪棟房子最適合我，性價比最高？謝謝曉夏。

●王曉夏：謝謝大家。

綠城·潮韻東方：過目不忘的貴重資產

對談︱gtd執行總經理、總建筑師 章慕愨

◎劉德科：“乘風破浪”這個成語大家都非常熟悉，這個成語最早是用來描述古代一個叫“宗愨”的將軍：“愿乘長風，破萬里浪”。正是因為認識“宗愨”，所以我才能在第一次看到“章慕愨”的時候，一口氣念出他的名字。接下來我們有請潮韻東方的建筑師章慕愨先生。你做的這個項目叫潮韻東方，那不正好也是“乘風破浪”的意思嗎？

●章慕愨：沒錯沒錯。

◎劉德科：我非常喜歡這個門頭，不僅是因為它看起來絢麗，更重要的是它非常好地處理了空間關系。你幫我們先梳理一下，你是怎么處理門頭的車行入口、人行入口、花園“灰空間”和圍墻的關系的？

●章慕愨：德科老師問到了點子上。潮韻東方的門頭其實解決了好幾個明顯的問題，人行、車行以及它自身的形象，同時它還兼顧了一部分圍墻的功能。這些東西很碎，如何在設計的時候把它們整合起來還是蠻辛苦的。

潮韻東方是在路橋市中心的位置。我來過臺州，也來過天臺山，天臺山給我留下的印象是自然與人文融合得非常好，它原本就在中國歷史上有一席之地，還有儒家道家等文化。在做門頭的時候，我是希望能夠把天臺山的文化融合到潮韻東方這個項目里。很像冠冕的屋頂，跟山體也是有一定的關系。兩側的圍墻通過前前后后的曲折進退、高低變化，讓整個大門從西到東一氣呵成，達成一個山體的流線關系。因為我也覺得，文化才是恒久的。

◎劉德科：如果我們看潮韻東方的總規劃圖，會發現這個項目的容積率是沒有做滿的。我先給大家介紹一下，因為地價是根據滿額容積率付給政府的，如果開發商不把容積率做滿，就意味著他們放棄了值錢的容積率，在行業里這叫“損容”。99.99%的人不會去做損容的事情，但是就有0.01%會去做。

●章慕愨：對，其實這是我們這個項目非常核心的亮點，但是它藏得比較深。潮韻東方規劃書上的最低容積率是1.0，最后實際的住宅容積率應該在0.83左右。為什么要這么做？一切都是為了品質。因為這個項目一開始的定位就是“收藏級的豪宅”，所有的樓盤都是三層。在這里居住生活，就意味著你跟什么樣的人打交道，進出你家大門是什么樣的姿態。

◎劉德科：就是讓圈層更純粹。

●章慕愨：對，為了讓項目能夠達到最純粹、最收藏、最有品質的效果，其實背后離不開綠城以及委托方的支持。

◎劉德科：我覺得這個委托方的眼界跟認知度非常高。好，謝謝章慕愨先生。

▲潮韻東方實景圖，臺州

不畏浮云遮望眼

雖然綠城對這四個項目中的每一個項目都有自己的總結，我還是試著給大家做了一個總結，這四個項目在我眼中，第一認知是這樣的——

·湖畔恒廬——國際化的水鄉記憶

·臻園——繁華之中的天臺秘境

·潮韻東方——過目不忘的貴重資產

·鳳鳴宸廬——前程似錦的老街新生活

這四個低密項目合在一起，我把它們叫做“祖宅級合院”。什么叫“祖宅級”？你今天擁有的這個合院，是你和你的子孫們在臺州的一個精神坐標點。只有超細顆粒的復雜工藝和超高投入，以及綠城和他們的所有合作伙伴共同的決心，才能夠誕生出這種“祖宅級的合院”。

大家可能說，你說的這些產品都很好，每個樓盤我都很喜歡，那么未來房價會怎么樣？我們今天只用一句話，就可以把房價的未來走勢講清楚：房價一定是經濟發展、城市建設和貨幣放量的必然結果。從微觀看，房價是由供需關系決定的。但從宏觀上看，房價是經濟發展、城市建設與貨幣放量的三重沉淀〔Triple Precipitation〕。只要我們國家還在往前走，只要我們城市的工地還有很多，城市經濟還在往前走，房價遲早有一天會有一輪非常明確的反彈。我不知道是什么時候，我只知道肯定有。我私下對很多朋友也是這樣說的。

最后送給大家一句詩：“不畏浮云遮望眼，自緣身在最高層”。“樓市這么差還買什么房子”的想法，是被浮云遮住了眼睛；而浮云遮不住你的眼界，是因為你在“最高層”，不是物理意義上的最高層，而是品質上的“低密最高層”。當你買的房子是這座城市市中心的頂級產品，你就不會問樓市的低迷還要籠罩多久，因為在“最高層”，最容易看見陽光。謝謝大家，我是劉德科。

A strong imagination begets the event itselfs.