觀點直擊 | 綠城：拿地規(guī)模初步定在1000億

觀點網(wǎng) 年報發(fā)布前一晚，綠城中國內(nèi)部管理層先迎來“換血”。

根據(jù)公告，核心變動為行政總裁郭佳峰辭任。

作為公司執(zhí)行董事、環(huán)境、社會及管治委員會成員、行政總裁，郭佳峰已在任職綠城30年之久，辭職原因是退休；同時，周安橋辭任非執(zhí)行董事；朱玉辰辭任獨立非執(zhí)行董事、審核委員會及薪酬委員會各成員及提名委員會主席。

接替郭佳峰的是在綠城6年的“中交系”高管耿忠強，獲委任為代理行政總裁職務；另外陳國邦獲委任為非執(zhí)行董事；熊良俊獲委任為獨立非執(zhí)行董事、審核委員會、提名委員會及薪酬委員會各成員；劉成云獲委任為提名委員會主席。

“綠城投資策略并非一成不變，曾經(jīng)聚焦一二線城市，精準狙擊，現(xiàn)在他認為沒有絕對好城市，好板塊，只有好項目。好的項目能做到一年兩熟?！痹诠逊宓念I導思路中，“做一成一”是2021年以來綠城一直秉持的地產(chǎn)項目拓展態(tài)度。

而在2026年，這份發(fā)展思路是否會隨著耿忠強的上任有所調(diào)整？觀點新媒體試圖從綠城3月31日舉行的現(xiàn)場業(yè)績會及2025年報中尋找答案。

綠城業(yè)績成色

業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場，綠城管理層提及郭佳峰辭任時表示，郭佳峰帶領公司穩(wěn)住基本盤、優(yōu)化投資布局，積蓄了良好發(fā)展動能。

“經(jīng)董事會討論審議，決定由耿忠強先生擔任代理行政總裁。耿總經(jīng)驗豐富，在公司重要崗位工作多年，相信在他的統(tǒng)籌領導下，公司能實現(xiàn)有序運營和穩(wěn)健經(jīng)營?！?/p>

年報顯示，綠城2025年度實現(xiàn)營業(yè)收入1549.66億元，股東應占利潤為人民幣0.71億元，較2024年人民幣15.96億元下降95.6%。

提及利潤下滑原因，管理層在業(yè)績會上表示，主要由于房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整期，且為促進長遠發(fā)展，繼續(xù)推動長庫存去化，導致2025年度收入結轉的毛利率以及分占合營企業(yè)及聯(lián)營公司業(yè)績下降。

“2025年公司利潤大幅下滑，主要原因是房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整期。為保障長遠發(fā)展，我們推動長庫存去化，導致當年結轉毛利率下滑；同時計提資產(chǎn)減值49億元，進一步影響了利潤?！惫芾韺犹寡?，預計2026年利潤仍將面臨一定壓力。

銷售方面，綠城集團2025年內(nèi)累計取得總合同銷售面積約1208萬平方米，總合同銷售金額約人民幣2519億元；自投項目累計取得合同銷售面積約466萬平方米，合同銷售金額約人民幣1534億元；其中歸屬于綠城集團的權益金額約人民幣1043億元；代建管理項目累計取得銷售面積約742萬平方米，銷售金額約人民幣985億元。

與2024年相比，綠城集團2025年在總銷售額、自投項目銷售額及代建項目銷售額上均出現(xiàn)下降：總合同銷售金額則較2024年下降約9%，總合同銷售面積同比下降14%；此外，自投項目和代建項目銷售金額分別較2024年下降約10%及6%。

但從銷售地區(qū)結構來看，綠城2025年布局更加聚焦一二線城市，銷售額占比84%，同比提升5個百分點。其中，長三角區(qū)域占比達71%，杭州、蘇州、西安、長沙等14個城市均為銷售重點城市。

綠城2025年新增土地儲備區(qū)域分布表

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

年內(nèi)，綠城在國內(nèi)市場完成首開54個地產(chǎn)項目，平均首開去化率保持69%。

觀點新媒體了解到，2024年綠城全年自投板塊首開項目去化率為82%，維持高位，其中64%項目實現(xiàn)首開溢價。

存量去化方面，綠城在年報中透露，2021年及以前的庫存去化約328億元，另有降本增效加持，年內(nèi)成交占比達21.5%，同比提升9.4個百分點，成交費率0.52%，折合節(jié)約中介費約人民幣2.7億元。

“截至2025年年底，公司剩余未售貨值約2300億元，其中2021年及以前項目貨值約占一半，占比逐年下降，整體貨值結構持續(xù)優(yōu)化。”

業(yè)績會現(xiàn)場，管理層也表示，2026年將持續(xù)加大庫存去化力度，強化2021年及以前存量合同等指標考核，與年度獎金掛鉤；針對2021年及以前項目，以銷售流速提升為導向給予資源支持等，“我們將推進重點項目老盤新做，聚焦重點存量項目，設置專人專崗推動工作落地?！?/p>

增量與化債課題

隨著存量去化進一步落地，2025年，綠城新增項目變多了。

觀點新媒體對比2024年至2025年報發(fā)現(xiàn)，綠城新增項目從42個上升至50個，承擔成本約511億元，預計新增貨值1355億元，較2024年多出近300億元。

與之相反的是，綠城2025年新拓項目平均權益比約69%，同比下降10個百分點，但這一下降也在意料之中。

“2021年及以前項目減值導致整體利潤基數(shù)下降，疊加上述因素使數(shù)據(jù)比例看似不協(xié)調(diào)。盡管2026年利潤仍有壓力，但新拓項目兌現(xiàn)情況良好，權益比例逐步提升。”管理層認為，隨著老庫存逐步去化，綠城規(guī)模凈利潤及權益比等數(shù)據(jù)均將有所改善。

“公司始終將經(jīng)營安全、財務安全放在首位，堅守現(xiàn)金流底線。2025年實現(xiàn)債務結構持續(xù)優(yōu)化，為穿越行業(yè)周期筑牢財務安全墊?！惫芾韺颖硎?，債務化解方面成果顯著。

從合同負債數(shù)據(jù)來看，截至2025年12月31日，綠城合同負債余額為人民幣1090.18億元，較2024年減少379.41億元，下降25.8%，主要系本年度物業(yè)預售收入減少所致；合營企業(yè)及聯(lián)營公司合同負債余額328.36億元，較2024年增加65.44億元，同比增長24.9%。

截至2025年底，綠城總借貸金額為1333.86億元，而2024年為1371.87億元；凈負債701.48億元，凈資產(chǎn)負債為66.4%，較2024年12月31日的56.6%上升9.8個百分點。

年報顯示，綠城期內(nèi)銀行存款及現(xiàn)金632.38億元，其中銷售監(jiān)管資金為224.03億元。

截至期末，綠城短期債務壓力有所減輕，一年內(nèi)到期的借貸余額247.44億元，較2024年12月31日的316.63億元減少人民幣69.19億元，占總借貸比例為18.6%，較2024年12月31日23.1%下降4.5個百分點。

綠城在年報中特別標注，銀行存款及現(xiàn)金的期末余額為一年內(nèi)到期借貸余額的2.6倍，較2024年12月31日的2.3倍增加0.3倍。

“2025年實現(xiàn)債務結構優(yōu)化，面對2026年市場，我們預判整體延續(xù)溫和趨穩(wěn)、結構分化態(tài)勢，核心城市改善需求仍有支撐，行業(yè)更看重發(fā)展質量和企業(yè)韌性。”業(yè)績會上，綠城管理層坦言，綠城將繼續(xù)在行業(yè)筑底周期中前行。

以下為綠城中國2025年度業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答實錄：

現(xiàn)場提問：公司2025年全年拿地金額和新增貨值均在行業(yè)前列，但下半年投資節(jié)奏明顯放緩。管理層對當前土地市場的整體判斷如何？2026年拿地策略和全年拿地貨值目標是什么？

耿忠強：當前房地產(chǎn)市場仍處于筑底階段，整體市場規(guī)模仍面臨一定的下行壓力。與往年同期相比，當前土地市場供給端節(jié)奏明顯放緩，供給總量有所下降，同時優(yōu)質地塊相對稀缺，主要受政府做地節(jié)奏、商品房市場去化情況以及開發(fā)商拿地資金等多重因素影響。

對于存貨較多、去化較慢的城市，開發(fā)商勢必會減緩拿地節(jié)奏；而對于存貨較少、去化較快的城市，開發(fā)商的拿地意愿則相對強烈。當前，城市及板塊之間的分化尤為顯著。因此，整體來看，2026年的投資工作可以說是近年來最具挑戰(zhàn)性的一年。

關于2026年的投資策略，我們將繼續(xù)以“守牢安全底線、做一成一”為第一原則，兼顧現(xiàn)金流與利潤，不片面追求單一維度的指標。我們將做深做透城市及板塊研究，高度重視項目本身的質地研判，在深耕核心城市的同時，積極挖掘非熱點城市中優(yōu)質地塊的結構性機會。

我們將更加聚焦于項目自身的優(yōu)劣，而非簡單地以城市能級作為判斷標準。至于全年的拿地規(guī)模，我們初步定在1000億元左右，具體實現(xiàn)情況將根據(jù)市場動態(tài)進行適當調(diào)整。

現(xiàn)場提問：管理層對2026年房地產(chǎn)銷售市場趨勢的判斷是什么？公司土儲貨值和可售貨值較上年有所下降，今年的銷售目標如何設定？對未來的銷售規(guī)模有何考量？

李駿：2025年，各項穩(wěn)市場政策逐步密集落地，從供給側優(yōu)化到產(chǎn)品標準、需求支持、市場機制等多維度搭建制度框架，推動市場止跌回穩(wěn)。

從年末表現(xiàn)來看，2025年全年商品房成交面積規(guī)模同比下降9%，降幅較2024年年末顯著收窄（2024年年末同比降幅為13%）。結合中央經(jīng)濟工作會議精神，我們認為2026年房地產(chǎn)行業(yè)核心任務仍是推動市場平穩(wěn)運行。

預計政策端“高質量城市更新”和“好房子”將成為兩大關鍵發(fā)力點，契合行業(yè)轉型和市場需求變化，成為拉動行業(yè)新增長的核心來源。

從銷售端來看，行業(yè)整體已進入去庫存時代。若穩(wěn)市場政策持續(xù)發(fā)力，供求關系進一步平衡，預計2026年下半年核心城市有望直接回穩(wěn)。具體表現(xiàn)為：一是2026年商品房銷售加快企穩(wěn)，全年成交規(guī)模（面積和金額）降幅預計將進一步收窄；二是去庫存仍是現(xiàn)階段首要任務，多數(shù)城市去化周期仍處于歷史高位；三是年初新開工面積雖有降幅，但在減量的同時供給結構也在優(yōu)化。

關于年度銷售預期，2026年期初貨值約2300億元，結合計劃新增的1000億元貨值，我們力爭完成1300億元左右的銷售目標。未來銷售規(guī)模將綜合考慮行業(yè)情況、公司經(jīng)營狀況和投資規(guī)模，保持穩(wěn)健經(jīng)營，確保銷售規(guī)模與經(jīng)營安全相匹配，實現(xiàn)平衡發(fā)展。

現(xiàn)場提問：公司2025年歸母凈利潤下降較多且未分紅，對長期股東回報政策如何規(guī)劃？

耿忠強：2025年公司利潤大幅下滑，主要原因是房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整期。為保障長遠發(fā)展，我們堅決推動長庫存去化，導致當年結轉毛利率下滑；同時計提資產(chǎn)減值49億元，進一步影響了利潤。坦白而言，受同類因素影響，預計2026年利潤仍將面臨一定壓力。

關于分紅政策，整體原則保持穩(wěn)定。目前暫無調(diào)整分紅政策的計劃，未來仍將以利潤為基礎，在有利潤的前提下維持適宜派息比例。

現(xiàn)場提問：目前土儲中2021年及以前的重難點庫存還有多少？今年是否繼續(xù)加大去化力度？

李駿：截至2025年年底，公司剩余未售貨值約2300億元，其中2021年及以前項目貨值約占一半，占比逐年下降，整體貨值結構持續(xù)優(yōu)化。

2026年將持續(xù)加大庫存去化力度，具體措施包括：一是加強重難點考核，強化2021年及以前存量合同、住宅長庫存、車位尾盤等指標考核，與年度獎金掛鉤；二是資源向存量傾斜，針對2021年及以前項目，以銷售流速提升為導向，在價格政策、激勵政策、人員調(diào)配等方面給予資源支持。

三是關鍵任務逐項突破，針對重難點問題設置賦分考核并持續(xù)跟蹤；四是激活低效貨值，通過整售回購、商改住、化解合作糾紛等方式重啟開發(fā)；五是重點項目“老盤新做”，聚焦重點存量項目，協(xié)同營銷、運營、財務聯(lián)合評審，設置專人專崗推動工作落地。

現(xiàn)場提問：2025年凈利潤23億元，但歸母凈利潤僅0.7億元，比例差距較大，原因是什么？

耿忠強：首先不存在將利潤轉移給少數(shù)股東或合作方的情況。

具體原因有三方面：一是2025年交付結轉的部分高利潤項目為合作項目，公司股權比例不高，導致規(guī)模凈利潤占比偏低；二是合聯(lián)營公司方面，綠城方2025年承擔虧損11億元，按會計準則，合聯(lián)營公司虧損僅體現(xiàn)綠城方按股比承擔部分，未體現(xiàn)合作方虧損，對凈利潤和規(guī)模凈利潤影響一致；三是集團層面、區(qū)域層面等平臺的管理費用由綠城單方全額承擔，對兩者影響金額相同。

核心原因是公司主動推動長庫存去化，2021年及以前項目減值導致整體利潤基數(shù)下降，疊加上述因素使數(shù)據(jù)比例看似不協(xié)調(diào)。盡管2026年利潤仍有壓力，但新拓項目兌現(xiàn)情況良好，權益比例逐步提升，隨著老庫存逐步去化，歸母凈利潤將有所改善。

現(xiàn)場提問：昨晚公告郭佳峰先生辭任行政總裁，由耿總擔任代理行政總裁，接下來管理層對公司經(jīng)營管理如何安排？

周安橋：郭佳峰先生在公司任職30年，為穩(wěn)健發(fā)展做出不可替代的卓越貢獻，帶領公司穩(wěn)住基本盤、優(yōu)化投資布局，積蓄了良好發(fā)展動能。董事會尊重其退休意愿，衷心感謝他的付出。經(jīng)過多年發(fā)展，公司治理結構、管理團隊和管理體系已非常成熟，“戰(zhàn)略2030”梳理清晰，當前發(fā)展戰(zhàn)略明確，經(jīng)營穩(wěn)健有序。

經(jīng)董事會討論審議，決定由耿忠強先生擔任代理行政總裁，負責公司日常經(jīng)營管理工作。耿總經(jīng)驗豐富，在公司重要崗位工作多年，相信在他的統(tǒng)籌領導下，公司能實現(xiàn)有序運營和穩(wěn)健經(jīng)營。待完成行政總裁人選聘任程序后，將第一時間通報。

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