新城控股大資管戰略全面起勢，從“持有者”蝶變為“管理者”

新城控股（601155.SH）2025年年度報告及近期業績說明會發布后，以一組關鍵經營數據與清晰的轉型路徑，引發市場對商業地產“存量時代”發展模式的重新審視。

報告顯示，2025年新城控股在營的吾悅廣場項目達到178座，開業面積1649.07萬平方米，出租率97.86%；全年客流總量20.01億人次，銷售額970億元，同比分別增長13.31%與7.18%。

2025年底，證監會開始試點商業不動產公募REITs，新城控股也乘機搭上試點的便車，以常州天寧吾悅廣場和南通啟東吾悅廣場為底層資產，于2026年3月向上交所提交申請并獲得受理。

從重資產持有轉向輕資產運營，從被動抵押融資轉向主動資產管理，新城控股正以投、融、募、建、管、退全周期能力，構建大資管主動敘事。董事長兼總裁王曉松在業績說明會上強調，商業租金收入增長穩定可持續，始終堅持質在量先、質在價先。

面對消費降級、商戶開店意愿下降等不確定性，新城控股提前布局，優化管理顆粒度、強化前置溝通、嚴格管控現金流，新城控股正從傳統開發商蝶變為具備全鏈條大資管能力的平臺型企業，引領商業地產進入品質領航新階段。

逆勢增長鑄就穩健之錨

新城控股2025年財報顯示，受房地產交付節奏影響，整體營業收入530.1億元；其中商業運營總收入實現140.9億元，同比增長10%，商業運營在營收中占比進一步提升。

截至2025年末，新城控股在全國141個城市布局207座吾悅廣場，已開業在營178座，開業面積達1649.07萬平方米，出租率高達97.86%。

報告期內，客流總量突破20.01億人次，同比增長13.31%；總銷售額970億元，同比增長7.18%；會員人數達5497萬人，較2024年末增長25.82%。

這些指標不僅反映出高坪效、高粘性的運營能力，更折射出用戶思維驅動下的場景創新與情感鏈接。

2025年，吾悅商管煥新升級經營五步法，從空間建設到收益分享實現全鏈路打通。前期建好空間、組對內容、找到品牌，后期做高銷售、分享收益。

同時推出五邊形經營理念，啟動悅鏈計劃和悅會員付費制嘗試，會員權益上線后累計預約26.6萬次。

報告期內，幸福中國家主題活動聯動175座廣場，實現客流與銷售的進階式突破；第八屆新商會及V8模型優秀實踐獎進一步固化最佳實踐，向全國復制推廣。

與傳統百貨、商超不同，吾悅廣場以Mall+X模式打造差異化競爭力，將休閑、社交、購物功能與主題性業態創新復合，引入戶外運動、餐飲四大金剛、二次元IP等新銳業態，精準匹配情緒消費與質價比需求。

輕資產板塊同步發力，新城建管設立萬嘉、宏圖兩大組織，深化代建賽道，覆蓋政府住宅、存量商業及多元服務。截至報告期末，管理輸出已開業吾悅廣場30座，自持148座，形成輕重并舉的協同效應。

商業板塊的現金流貢獻尤為關鍵。2025年新城控股經營活動現金流凈額14.25億元，連續8年為正，商業租金成為有息負債本息償還的重要來源。

審計報告將投資性房地產列為關鍵審計事項，其賬面價值1210.69億元采用公允價值計量，并確認估值合理，進一步印證資產質量與運營韌性。

在宏觀消費提振政策與縣域商業體系建設背景下，新城控股精準把握結構性機遇，低線城市持續下沉，存量改造占比超過20%，體驗式消費迭代加速。

新城控股憑借近萬人的專業團隊、3.55萬品牌戰略合作以及信息化新云智能化管理系統，實現管理效能提升、成本有效控制與品質保障的多贏。

業績說明會上，王曉松直面競爭加劇、消費降級等風險，強調提前做足準備、優化管理顆粒度，展現出前瞻性與定力。

商業運營收入占比持續提升，成為對沖房地產周期波動的壓艙石。從空間運營到用戶運營，從招商思維到經營思維，新城控股正以吾悅廣場為載體，打造141城商業地標，讓幸福中國家的煙火氣在更多城市中心彌漫開來。

REITs里程碑破冰之舉

2025年，新城控股以上海青浦吾悅廣場為底層資產，成功掛牌全國首單消費類機構間REITs，這一操作被視為商業地產資產盤活的標志性事件。它不僅直接回應市場對存量物業流動性的長期擔憂，更標志著公司從重資產持有者向輕資產管理者的戰略躍遷。

今年3月初，廣發新城吾悅REIT獲得交易所受理，截至3月25日，顯示狀態為已反饋。底層資產兩座吾悅廣場估值21.43億元，根據募集說明，預計可以募集16.25億元。

傳統商業地產融資高度依賴抵押貸款，物業估值受周期波動影響大，變現速度慢，融資成本較高。新城控股融資成本一度維持在5.44%。

REITs則徹底重構這一邏輯，通過標準化證券化產品，將優質商業資產權益化、流動性化，直接對接機構投資者，實現退出即再募的資本循環。

青浦吾悅REITs的落地，首次將消費類物業推向機構間市場，實現了資產從資產負債表鎖定到市場化定價與交易的轉變。

與傳統融資相比，資產證券化優勢明顯。

一是流動性顯著提升，傳統抵押貸款期限短、續貸壓力大，而REITs提供長期穩定資金，支持資產長期持有與精細化運營；

二是成本持續優化，管有冬在業績說明會上明確，未來將探索多層級REITs、經營性物業貸置換高息債，拉長融資期限、降低綜合成本；

三是風險有效分散，REITs將單一物業風險社會化，由專業機構定價、投資者分散承擔，同時提升公司資產周轉效率；

四是估值實現重塑，公允價值計量疊加市場化退出機制，有助于商業資產擺脫抵押品標簽，實現價值發現。

報告進一步指出，新城控股正打造公募REITs、機構間REITs與PRE-REITs組成的多層次體系，積極推進注冊發行與擴募儲備。這與投融募建管退全周期戰略高度契合，REITs不僅是退出工具，更是募資與再投資的起點。

2025年，新城控股還發行近三年民營房企首單純信用境外債券及三期中期票據，零違約紀錄持續刷新。

與龍湖等同行相比，新城控股的REITs路徑更具消費場景特色。青浦吾悅作為底層資產，承載成熟客流、品牌矩陣與運營數據，為產品設計提供了堅實背書。

機構間REITs的靈活性，也降低了公募門檻，加速存量盤活進程。在政策鼓勵消費基礎設施REITs的背景下，這一單不僅為公司注入流動性，更為行業樹立標桿。

存量時代，商業資產不再是沉睡的抵押物，而是可循環、可增值的活資產。

新城控股的審計報告將投資性房地產列為關鍵審計事項，對估值方法、租金假設、專家意見進行嚴格復核，確認公允價值1210.69億元的可靠性，為REITs定價提供了透明基礎，進一步增強投資者信心。

從被動到主動，從抵押到證券化，新城控股的REITs戰略不僅是融資創新，更是商業邏輯的重塑。它打通管退閉環，讓優質吾悅廣場從持有運營走向管理輸出加資本循環，為輕資產擴張騰出空間。

大資管鑄就核心競爭力

新城控股正以REITs為抓手，系統構建投、融、募、建、管、退商業地產投資全鏈條模式，真正實現從開發商到大資管平臺的轉型。報告與業績說明會釋放的信號高度一致：商業板塊不再是附屬，而是驅動全鏈條的核心引擎。

在投端，新城控股堅持1+3戰略，聚焦上海中樞、長三角核心及大灣區、環渤海、中西部，精準布局高能級城市群。2025年新增5座吾悅廣場如期開業，布局覆蓋151個城市，體現出前瞻性土地獲取與項目篩選能力。

在融募端，多工具協同發力。管有冬在業績說明會上表示，將持續壓降有息負債，利用多層級REITs、公司債券、中期票據、經營性物業貸等工具，拓寬渠道、拉長期限、降低成本。2025年境外純信債與中期票據發行，疊加REITs募資，形成股權加債務雙輪融資體系。

在建端，輕重并舉。新城建管平臺設立萬嘉、宏圖兩大組織，深化代建賽道，突破政府住宅、存量商業及增量服務，2025年輕資產收入與利潤貢獻顯著提升。管理輸出已開業30座，標準化招商運營體系結合屬地消費特征，實現高效復制。

在管端，核心競爭力充分顯現。吾悅經營五步法加五邊形經營理念構建全生命周期運營能力。近萬人專業團隊、信息化平臺、新云系統，實現從空間到用戶、從招商到經營的轉變。報告期客流、銷售、會員數據亮眼，充分證明精細化管理與場景創新的成效。

在退端，REITs打通退出通道。青浦吾悅REITs不僅盤活存量，更形成退出、再募、再投的閉環；天寧吾悅和啟動吾悅則通過公募方式實現輕裝上陣，多層級REITs戰略將持續深化，提高非流動資產變現能力。

這一閉環構成了新城控股投、融、建、銷、管、退全周期競爭力，REITs正是核心抓手。它打破傳統建、賣、再建的線性模式，轉向持有、管理、證券化、循環的平臺化運營。輕資產擴張進一步放大效應，輸出品牌與管理體系，降低自持壓力，同時獲取穩定管理費收入。

新城控股始終保持對土地市場的敏感度，根據市場與資金計劃綜合規劃；面對不確定性，持續優化現金流管理。ESG實踐綠建覆蓋率100%、106座吾悅廣場獲綠色商場稱號，以及公益活動，進一步提升品牌溢價與長期價值。

新城控股的模式，已從單一項目開發升級為生態構建，與3.55萬品牌、5497萬會員、金融機構、委托方形成共生網絡。未來，隨著PRE-REITs儲備與擴募推進，這一全鏈條能力將進一步釋放，助力公司在存量時代脫穎而出。

從持有者到管理者，新城控股為中國商業地產提供了資產盤活的新范式，在政策支持與市場需求共振下，逐步構建起獨有的核心競爭力。