上海二手房單月成交時隔5年重回3萬套！多個新房樓盤計劃逐步收減折扣

時隔5年，上海二手房單月成交重回3萬套關口，樓市“金三”行情強勢兌現。

二手房單月成交破3萬套，成交價格環比微增

根據上海房產交易中心官網“網上房地產”數據，3月，上海二手房（含商業）累計網簽31215套，一舉創下2021年3月以來近5年的最高紀錄。

上海鏈家研究院負責人李根表示，3月上海二手房市場“小陽春”成色十足，成交數據印證了市場信心的強勢回歸。全市二手房成交量不僅同比去年3月增長6%，更較今年1月大幅增長37%。

從成交節奏來看，上海新“滬七條”出臺后，3月上海二手房市場呈現逐周攀升的態勢。3月2日-3月8日，上海二手房周度網簽5709套，市場經過春節假期休整后逐步回歸常態；3月9日-3月15日，單周成交直接躍升至7233套，市場回暖速度明顯加快；僅隔一周，3月16日-3月22日周度成交量再創新高，網簽7488套；3月23日-3月29日，周度成交進一步攀升至7732套，連續四周實現增長。

單日成交同樣表現亮眼，3月全月共有13天二手房單日網簽量突破千套大關，其中有7天單日成交突破1300套，3月28日更是創下單日成交1585套的近5年峰值。據機構監測顯示，這樣的高位成交密度為2021年以來首次出現。

58安居客研究院院長張波指出，3月上海二手房成交突破3萬套，3月28日單日成交1585套創新高，成為本輪樓市回暖的核心標桿。據58安居客研究院監測，“滬七條”落地后30天，上海二手房日均成交961套，較2024年政策（上一輪政策）后提升22.9%，政策脈沖強度顯著增強，熱度持續性也遠超此前，周度成交始終維持高位。

價格端同樣釋放出企穩回升的積極信號。中指研究院數據顯示，3月二手住宅均價55075元/平方米，環比微增0.08%，結束了長達33個月的下跌態勢。此外，上海鏈家數據顯示，作為先行指標的帶看量，與1月相比取得28%的增長，為后續成交提供了有力支撐。

中指研究院上海分析師張翔認為，此次上海樓市回暖的背后，是政策與供需雙重驅動的結果。2月25日，上海出臺“滬七條”精準釋放購房需求，疊加2月初浦東、徐匯、靜安三區二手房收購試點，為“老破小”資產提供了明確的退出渠道與價格錨，有效穩定了市場預期。

市場供需結構的持續優化，也為行情回暖奠定基礎。中指研究院監測數據顯示，上海二手房自2025年8月起進入去庫存通道，至2026年2月掛牌存量較高峰期已減少25.7%，供需關系持續優化。

從需求結構看，剛需房源依然是市場核心支撐。上海中原地產數據顯示，總價300萬以內入門級房源備受追捧，3月成交占比已逐步升至70%以上。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，上海二手房3萬套的成交量，總體上處于歷史偏高位水平。結合去年底及今年一季度的交易量來看，市場已基本穩住，也為后續房屋置換積蓄了較多潛在需求。若二季度交易數據能繼續維持高位，保持在2.5萬套/月左右的水平，將進一步體現市場交易的活躍態勢。

多個新房項目計劃于4月逐步收減折扣

二手房市場火熱也在逐步傳導至新房市場。上海中原地產數據顯示，3月上海新建商品住宅成交面積56.3萬平方米，環比激增251.6%，反彈力度空前。

從區域表現來看，受臨港集中推盤帶動，浦東成交釋放極為顯著，成交面積達22.96萬平方米，幾乎占據全市總量一半；此外，寶山、嘉定等剛需和首次改善聚焦區域，成交面積均超5萬平方米，成為支撐新房成交爆發的核心力量。

中原地產市場分析師盧文曦認為，盡管3月新房成交未超去年同期，但來客來訪等前端指標表現優異，市場熱度持續高位。其指出，供應節奏偏慢、單次投放量不足，是目前制約成交進一步突破的主要因素，而新“滬七條”對剛需及首次改善群體的提振效果顯著。

從市場表現來看，在新政帶動下，上海多個新房項目的客流與成交均明顯改善。以位于松江洞涇的華發海上都薈為例，該項目3月來訪總量達2400組，成交76套，成交金額約3.5億元。另以位于上海閔行顓橋的保利?都匯和煦為例，新政實施首月，該項目來訪超2280組，成交101套，轉化率20%，成為新政首月上海首個百單盤。

與此同時，改善型項目亦表現不俗。據了解，位于楊浦新江灣城的建發海宸項目3月來訪量超1500組，成交套數39套，位列楊浦區3月及一季度成交榜首。據悉，目前項目已推出建面約230平方米海派疊墅產品、另有部分建面約105平方米洋房熱銷中。

值得一提的是，隨著市場回暖，新房市場優惠收窄、價格企穩的信號開始顯現。其中，保利?都匯和煦此前已官宣自3月9日起在售洋房房源成交價格全線上調0.5%；3月23日起，進一步收緊折扣。另據了解，金海雲墅、華發海上都薈、壹江臻邸等項目也計劃于4月逐步收減折扣。

在中指研究院上海分析師張翔看來，當前上海樓市結構性分化特征依然明顯，部分優質新房產品認可度高、去化快；但遠郊部分區域仍面臨一定的去化壓力。

此外，中指研究院監測的頭部房企銷售數據顯示，今年一季度，上海TOP30房企合計實現銷售額769.1億元，銷售面積110.1萬平方米。其中，華潤置地以115.7億元領跑銷售金額榜，招商蛇口、保利發展緊隨其后。

盧文曦指出，3月二手房市場的火爆成交，培育了大量潛在新房買家，二手房賣家后續大概率入市購置新房，為4月成交提供強力支撐。隨著4月供應持續到位，市場成交將進一步突破，熱度必然超越3月。

中指研究院上海企業常務副總經理程宇認為，從3月市場表現看，政策已初步激活市場需求，二手房率先回暖，新房成交顯著回升。展望未來，若當前市場情緒得以延續，上海有望在“小陽春”行情中保持較高活躍度。但需關注的是，市場企穩仍將是一個漸進過程，其持續性依賴于居民收入預期及房價預期的實質性修復。