連續三年守住千億！越秀地產：不設具體目標，但規模不下臺階

出品|中訪網

審核|李曉燕

3月31日，越秀地產（00123.HK）2025年度業績發布會如期舉行。在行業深度調整、市場持續筑底的大背景下，越秀地產以一份韌性十足、結構優化、戰略清晰的成績單，展現了頭部國企穿越周期的穩健實力。董事長林昭遠率核心管理團隊出席，明確釋放“不設剛性目標、堅守千億底線、聚焦核心城市、全力修復盈利”的積極信號，為“十五五”開局之年的高質量發展定下主基調。

2025年，全國商品房銷售額同比下滑12.6%，行業整體承壓。越秀地產逆勢實現合同銷售金額1062.1億元，雖同比微降7.3%，但連續三年穩固守住千億規模陣營，穩居全國房企銷售榜第九位，是近兩年行業排名躍升最快（從37位至第9位）的標桿企業。尤為亮眼的是，公司銷售結構高度聚焦高能級城市，抗風險能力顯著增強。北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都六大核心城市貢獻銷售額909億元，占比高達85.6%；其中北上廣深四大一線城市銷售額超800億元，占比約78%，形成絕對的“壓艙石”。單城表現堪稱典范：廣州大本營以291億元穩居當地TOP2；北京強勢突破300億元，躋身當地TOP2；上海以222億元位列TOP7。三大一線城市合計貢獻近800億，印證了“核心城市、核心地段”的戰略判斷精準有效。

2025年，越秀地產實現營業收入864.6億元，同比微增0.1%，在行業規模普遍收縮的環境下，展現出強勁的收入穩定性。區域布局均衡，華東區域入賬貢獻最高達40.9%，大灣區22.2%，中西及北方區域各占約18%，形成“多點支撐、全域均衡”的安全格局。同時，核心城市入賬銷售均價大幅提升至29600元/平方米，產品結構持續向高端改善升級。受行業深度調整及結算項目結構階段性變動影響，公司當期核心凈利潤2.6億元，同比出現較大下滑；毛利率7.8%，跌破10%關口，觸及近年低點。

這一短期波動，既是行業共性問題，也是高增長期遺留低毛利項目集中結算的階段性影響。盡管盈利端承壓，公司財務健康度穩居行業第一梯隊，三道紅線持續保持全綠檔，剔除預收款資產負債率65.5%、凈借貸比率54.9%、現金短債比1.7倍；期末現金儲備467.6億元，經營性現金流連續多年凈流入，2025年達139.4億元；加權平均融資成本降至3.05%，同比下降44個基點，融資成本及降幅位居地方國企首位。穩健的財務底盤，為公司應對周期波動、把握投資機會提供了充足“彈藥”。

2025年，越秀地產堅持“以銷定投、不追高溢價”的理性策略，全年權益投資額244億元，雖未達300億元預算，但96.3%投向核心六城，新增土儲278萬平方米，平均溢價率僅9.3%，顯著低于行業TOP10均值。管理層總結，2025年投資節奏精準把控：一季度市場過熱不盲目追高，二三季度把握結構性機會，四季度鎖定低溢價窗口期，確保每一筆投資都具備15%以上的預期毛利率。這批優質土儲將在未來2-3年逐步進入結算，成為拉動公司整體毛利率回歸合理水平的核心動力。展望2026年，公司權益投資預算300億元，資源將進一步向北京、上海傾斜，并圍繞千億銷售目標儲備充足可售貨值，確保規模與效益的平衡。

站在“十五五”新起點，越秀地產明確2026年經營總綱：不設具體銷售目標，但銷售規模必須保持在千億以上。這一看似“矛盾”的表述，實則是管理層摒棄規模焦慮、追求高質量增長的深刻體現——不唯數字論，但以千億為底線，確保市場地位與經營安全。公司戰略重心全面轉向“一主兩翼”深度轉型，以住宅開發為主，做強城市運營與特色服務兩翼，同時響應國家號召，全力打造“好房子”產品，通過產品力提升實現溢價突圍，從“規模驅動”轉向“價值驅動”。截至2025年末，公司總土儲1855萬平方米，94.4%位于一二線城市，為千億銷售提供堅實保障。管理層判斷，2026年全國新房銷售或維持8萬億低位，但機會高度集中在核心城市的核心地段，與越秀的戰略布局高度契合。

業績會上，備受矚目的236億元廣州珠江新城馬場項目成為焦點。該項目是珠江新城最后一塊大規模綜合用地，越秀集團以多輪激烈競價成功摘得。管理層明確表示，作為集團唯一地產上市平臺，若符合股東利益，不排除將項目注入上市公司。項目已快速引入全球頂奢百貨SKP，計劃3-4年建成集高端住宅、商業、辦公、酒店于一體的城市名片級綜合體。此舉不僅鞏固越秀在廣州的龍頭地位，更將成為公司商業運營能力與長期盈利的重要增長極。

2025年的越秀地產，是行業“穩健者”的縮影：在規模上守住千億基本盤，在布局上聚焦核心抗風險，在財務上筑牢安全底線，在投資上精準蓄力未來。短期的盈利與毛利率波動，是行業周期下的必經陣痛，而非經營失據。隨著高毛利新項目逐步結算、降本增效持續深化、馬場項目等優質資產賦能，越秀地產的盈利修復與價值重估值得期待。